BlackChamber Group es una firma de capital privado con sede en Washington, D.C., fundada en 2019 por Chuck Fiala, Conley Patton y Derek van Dijkum y, hasta la fecha, ha realizado importantes inversiones en terrenos para el desarrollo de centros de datos en el norte de Virginia. Más específicamente, en el norte de Virginia, BlackChamber ha adquirido terrenos tanto en el Condado de Loudoun, incluidos Arcola, Sterling y Leesburg, como en el Condado de Prince William, con sitios en Gainesville.
A continuación se muestra un resumen de los proyectos de desarrollo en curso y diferidos de BlackChamber Group en los dos condados dominantes de centros de datos del norte de Virginia: Loudoun y Prince William. En total, BlackChamber busca desarrollar más de 300 acres de tierra y ha gastado más de 400 millones de dólares para adquirir sus parcelas iniciales, en múltiples ubicaciones:
| Nombre del proyecto | Condado | acres | Precio | $/Acre |
| Parque tecnológico en Brambleton | Loudoun | 89.1 | $96.5m | $1.08m |
| Parque Tecnológico Dulles 28 | Loudoun | 39.8 | $57.0m | $1.43m |
| Dulles 28 Centro Motorplex | Loudoun | 11.0 | $23.0m | $2.09m |
| Parque Paragon Lote 3B | Loudoun | 49.7 | $135m | $2.71m |
| Tuscarora Cruce Landbay 3 | Loudoun | 37.6 | $64.0m | $1.70m |
| Parque tecnológico Village Place | Príncipe Guillermo | 45.5 | $31.1m | $0.68m |
| Parque tecnológico John Marshall Commons | Príncipe Guillermo | 22.5 | $16.4m | $0.73m |
| Dulles 2000 Reurbanización* | Loudoun | 29.1 | n.a. | — |
| Total/Promedio | — | 324.3 | 423 millones de dólares | 1,43 millones de dólares |
*Nota: La remodelación de Dulles 2000 está actualmente aplazada.
BlackChamber – Centros de datos en el norte de Virginia
BlackChamber Group está persiguiendo el desarrollo de centros de datos de un solo inquilino powered shells, que están destinados a ser arrendados a empresas de tecnología de hiperescala (por ejemplo, proveedores de servicios en la nube) bajo arrendamientos de red triple a largo plazo. En última instancia, la empresa tiene la intención de vender estos activos de centro de datos, una vez arrendados, a precios que reflejen su valor intrínseco (es decir, a tasas máximas inferiores o iguales al 4%).
Equipo de liderazgo
Gran parte de la experiencia en centros de datos de BlackChamber Group en el norte de Virginia proviene de ex ejecutivos de Corporate Office Properties Trust (COPT), un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que cotiza en bolsa (NYSE: OFC). Específicamente, COPT posee, administra, alquila y desarrolla propiedades de centros de datos, en particular shells con tecnología en el norte de Virginia, donde su cliente de centro de datos más grande es Amazon Web Services (AWS).
Con este fin, Charles (Chuck) Fiala y William (Bill) Matarazzo de BlackChamber ocuparon anteriormente los siguientes cargos en COPT:
- Chuck Fiala: Vicepresidente senior de servicios gubernamentales en Corporate Office Properties Trust
- Bill Matarazzo: Vicepresidente de Desarrollo y Construcción de Corporate Office Properties Trust
Además, el equipo de BlackChamber Group está dirigido por Conley Patton, exdirector de la división de Banca de Inversión de Credit Suisse, y Derek van Dijkum, quien ocupó cargos tanto en COPT (vicepresidente y director de inversiones) como en Credit Suisse (analista de investigación de acciones de REIT). Finalmente, BlackChamber cuenta con el respaldo de Michael Armm, quien anteriormente fue gerente de selección de sitios de centros de datos en Facebook (ahora Meta Platforms).
Financiación
Al 31 de diciembre de 2021, BlackChamber Group tenía, de forma discrecional, 763,2 millones de dólares de activos bajo gestión (AUM). El principal vehículo de inversión de la empresa es el BlackChamber Real Estate Opportunity Fund y su recaudación de fondos contó con el apoyo de Hodes Weill, un agente de colocación. En particular, Howard Roth es miembro del consejo asesor de BlackChamber Group y Hodes Weill.
Además, BlackChamber gestiona dos vehículos de coinversión, BC Co-Invest CTP-I, LP y BC Co-Invest Paragon Park Lot 3B, LP – ambos proporcionan capital social incremental para ciertos proyectos de desarrollo de centros de datos (descritos con mayor detalle a continuación).
A través de sus esfuerzos de recaudación de fondos, BlackChamber Group ha conseguido socios limitados (LP) destacados para su fondo de oportunidades inmobiliario inaugural. En particular, estos LP incluyen:
- Junta de Inversiones del Estado de Wisconsin (SWIB): compromiso de 100 millones de dólares en marzo de 2020
- Fondo Escolar Permanente de Texas (PSF): compromiso de 55 millones de dólares en junio de 2020
- Sistema de Jubilación de Empleados (ERS) de Texas: compromiso de 37,5 millones de dólares en abril de 2020
A continuación se muestran más detalles sobre las propiedades del centro de datos del norte de Virginia en las que BlackChamber Group está invirtiendo este capital recién recaudado. Actualmente, BlackChamber ha adquirido o es comprador por contrato de estos terrenos y está navegando por el proceso de zonificación y concesión de derechos para, en última instancia, construir instalaciones de centros de datos.
Parque tecnológico en Brambleton – BlackChamber Group
El parque tecnológico de BlackChamber Group en Brambleton comprende 89,1 acres ubicados al noreste de la intersección de Belmont Ridge Road (Ruta 659) y Arcola Mills Drive (Ruta 621) en el lado este de Belmont Ridge Road y en el lado sur de Evergreen Mills Road en Arcola, condado de Loudoun, Virginia.
A continuación se muestra un mapa del sitio más amplio, que anteriormente estaba controlado por Soave Enterprises/Brambleton Group, antes de la compra de BlackChamber. Actualmente, BlackChamber posee solo una parte de esta parcela de tierra, en el lado este de Belmont Ridge Road y al sur de Broad Run.
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La propiedad está situada en un área del condado de Loudoun que cuenta con conexiones clave de fibra óptica y acceso a energía y agua. Además, el sitio se encuentra al este de la subestación Dominion Power Brambleton y al oeste de los centros de datos, tanto existentes como en construcción, que se encuentran en el lado norte y sur de Arcola Mills Drive.
En el Tech Park en Brambleton, BlackChamber Group podría desarrollar hasta 2 millones de pies cuadrados de espacio para centros de datos. Además, con respecto al sitio más amplio, se pueden construir un máximo de cinco edificios de centros de datos en el lado este de Belmont Ridge Road.
Adquisición de Tierras
El 18 de marzo de 2022, BlackChamber Group, a través de la entidad Tech Park At Brambleton LLC, adquirió cuatro parcelas de terreno, por un total de 89,1 acres, ubicadas en 23844 a 23896 Belmont Ridge Road en Arcola, Virginia. En particular, BlackChamber compró este terreno, a través de cuatro transacciones separadas, por 96,5 millones de dólares, lo que implica una valoración de 1,08 millones de dólares por acre. El vendedor fue Soave Enterprises/Brambleton Group a través de múltiples entidades, incluidas BG South LLC y 659 Associates LLC.
Parque Tecnológico Dulles 28 – Grupo BlackChamber
El terreno del Parque Tecnológico Dulles 28 era propiedad de Lerner Enterprises. Sin embargo, BlackChamber Group se convirtió en el comprador del contrato y el solicitante que busca rezonificar este terreno con el fin de desarrollar centros de datos y otros tipos de uso industrial. Para marzo de 2022, la Junta de Supervisores del condado de Loudoun aprobó una enmienda al mapa de zonificación para el proyecto del Parque Tecnológico Dulles 28.
Posteriormente, el 10 de mayo de 2022, BlackChamber Group, a través de las entidades Long Drive Land Company LLC y Club Stub LLC, adquirió el terreno a Dulles 28 Associates LLLP, entidad controlada por Lerner Enterprises. Más específicamente, BlackChamber compró 39,8 acres, en 9 parcelas de tierra, ubicadas en direcciones que incluyen 45128, 45130 y 45136 Waxpool Road en Sterling, Virginia. En términos de precio, BlackChamber compró este terreno por 57,0 millones de dólares, lo que implica una valoración de 1,43 millones de dólares por acre.
Plan de sitio y desarrollo
El sitio del Parque Tecnológico Dulles 28 comprende 39,8 acres ubicados en el cuadrante noroeste de la intersección de Waxpool Road (Ruta 625) y Pacific Boulevard (Ruta 1036), en el lado sur de Auto World Circle en Sterling, Condado de Loudoun, Virginia. Además, como se muestra a continuación, el sitio está ubicado al este del 1757 Golf Club.
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En el terreno del Parque Tecnológico Dulles 28, BlackChamber Group puede desarrollar 685.400 pies cuadrados de centro de datos y otros usos PD-IP, bajo las dos distribuciones siguientes:
- Landbay 1: hasta 531.100 pies cuadrados de uso del centro de datos
- Landbay 2: hasta 154.3k pies cuadrados de otros usos del distrito PD-IP (Desarrollo Planificado – Parque Industrial)
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Ampliación alrededor del sitio del parque tecnológico Dulles 28
Junto al sitio del Parque Tecnológico Dulles 28, BlackChamber Group ha comprado dos parcelas de terreno adicionales, conocidas como Dulles 28 Center Motorplex y Paragon Park Lot 3B. Como se muestra a continuación, Dulles 28 Technology Park está delineado en rojo con líneas discontinuas, mientras que Dulles 28 Center Motorplex se indica como (1) y Paragon Park Lot 3B se indica como (2).
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Tanto el sitio Dulles 28 Center Motorplex como el lote 3B de Paragon Park residen a ambos lados de Paragon Park, que está ubicado en 21641 Charles View Drive en Sterling, Virginia, y es propiedad de Corporate Office Properties Trust (COPT), a través de la entidad Cabin Branch Creek LLC. Recordemos que COPT fue el antiguo empleador de varios ejecutivos clave del Grupo BlackChamber.
(1) Dulles 28 Centro Motorplex
El 5 de agosto de 2021, BlackChamber Group, a través de la entidad Dulles 28 Center Lot 2A LLC, adquirió 11,0 acres de terreno ubicado detrás de Auto World Circle en Sterling, condado de Loudoun, Virginia. Específicamente, BlackChamber compró este terreno por 23,0 millones de dólares, lo que significa una valoración de 2,1 millones de dólares por acre. El vendedor fue Leesburg Imports, LLC, una subsidiaria de AutoNation (NYSE: AN), un minorista de automóviles.
(2) Parque Paragon Lote 3B
El 15 de octubre de 2021, BlackChamber Group, a través de la entidad Paragonpark Lot 3B LLC, adquirió 49,7 acres de terreno ubicados en el lado este de Pacific Boulevard (Ruta 1036), al oeste de la Ruta 28, al norte de Washington & Old Dominion (W&OD) Trail y al sur de West Severn Way (Ruta 1748) en Sterling, Condado de Loudoun, Virginia. En particular, BlackChamber compró este terreno por 135 millones de dólares, de lo que deduce una valoración de 2,7 millones de dólares por acre. El vendedor fue Eugenia Investments Inc, una entidad controlada por Gregory Stassinopoulos y Panos Kanes.
Tuscarora Crossing Landbay 3 – Grupo BlackChamber
El sitio Tuscarora Crossing Landbay 3 de BlackChamber Group comprende 37,6 acres ubicados al sureste de la intersección de Crosstrail Boulevard y Washington & Old Dominion (W&OD) Trail en Leesburg, condado de Loudoun, Virginia. Más específicamente, el sitio está limitado al norte por la futura alineación de Crosstrail Boulevard, una subestación eléctrica al sureste, W&OD Trail al este y terrenos no desarrollados al sur y al oeste.
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Plan de sitio y desarrollo
En la parcela Tuscarora Crossing Landbay 3, BlackChamber Group busca desarrollar 701.400 pies cuadrados de usos de centro de datos distribuidos en 3 edificios de dos pisos. Como se muestra a continuación, cada instalación comprendería 233,8 mil pies cuadrados de superficie bruta (GFA).
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Adquisición de Tierras
El 19 de noviembre de 2021, BlackChamber Group, a través de la entidad Tuscarora Landbay 3 LLC, adquirió 37,6 acres de terreno ubicado en la intersección de Crosstrail Boulevard y W&OD Trail en Leesburg, Virginia. En particular, BlackChamber compró este terreno por 64,0 millones de dólares, lo que implica una valoración de 1,70 millones de dólares por acre. El vendedor fue DMM Tuscarora LLC, entidad controlada por Capretti Land, Inc., cuyo beneficiario final es Michael Capretti.
Condado de Prince William – Grupo BlackChamber
BlackChamber Group posee dos parcelas de tierra vecinas, que en conjunto comprenden 67,9 acres, ubicadas en la intersección de John Marshall Highway (Ruta 55) y Catharpin Road en Gainesville, condado de Prince William, Virginia. Específicamente, las dos parcelas de BlackChamber en el norte de Virginia se distribuyen de la siguiente manera:
- Village Place Technology Park: 45,5 acres que BlackChamber Group busca rezonificar con el fin de construir usos de centros de datos con 1,19 millones de pies cuadrados en 4 edificios de dos pisos.
- John Marshall Commons Tech Park: 22,5 acres que BlackChamber Group busca rezonificar con el fin de construir usos de centros de datos con 643 mil pies cuadrados en 2 edificios de dos pisos.
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En sus dos terrenos en Gainesville, BlackChamber Group podría desarrollar potencialmente hasta 210 megavatios de capacidad de energía en 1 millón de pies cuadrados de espacio de centro de datos.
Parque tecnológico Village Place
El 15 de julio de 2021, BlackChamber Group, a través de la entidad CTP-I LLC, adquirió 45.5 acres de terreno ubicado en la intersección de John Marshall Highway (Ruta 55) y Catharpin Road en Gainesville, Virginia. Específicamente, BlackChamber compró este terreno por 31,1 millones de dólares, lo que significa una valoración de 684.000 dólares por acre. El vendedor fue Gainesville Village Place, L.C.
Parque tecnológico John Marshall Commons
El 15 de diciembre de 2021, BlackChamber Group, a través de la entidad CTP-II LLC, adquirió 22.5 acres de terreno ubicado en la intersección de John Marshall Highway (Ruta 55) y Catharpin Road en Gainesville, Virginia. En particular, BlackChamber compró este terreno por 16,4 millones de dólares, lo que deduce una valoración de 730.000 dólares por acre. El vendedor fue Gainesville 66, L.C., una entidad controlada por Joseph Contrucci.
Reurbanización de Dulles 2000 – Diferida
El terreno de Dulles 2000 Redevelopment es propiedad de Tower Companies a través de la entidad Dulles East VIII Limited Partship, LLC. The Tower Companies gestiona más de 6 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales en el área metropolitana de Washington, D.C., con 13 millones de pies cuadrados adicionales en su cartera de desarrollo (como esta propiedad). En la actualidad, Gary, Ronald y Jeffrey Abramson controlan Tower Companies.
Una vez más, BlackChamber Group, a través de la entidad BCG JV Sterling LLC, fue el solicitante que busca rezonificar este terreno con el propósito de desarrollar centros de datos. En esta solicitud, BlackChamber se asoció con Phil Tager, director de bienes raíces de EE. UU. en Global Gate Capital. En general, Global Gate es una firma de capital privado e inversor inmobiliario con sede en Ginebra, Suiza, con más de 4.500 millones de dólares en activos bajo gestión (AUM).
Plan de sitio y desarrollo
El sitio de Reurbanización Dulles 2000 comprende un total de 29,1 acres; sin embargo, solo se solicitó una enmienda al plan conceptual de zonificación para 23,7 acres de la propiedad. Esta propiedad está situada al este de la Ruta 28, al oeste de Shaw Road (Ruta 636), al sur de Old Ox Road (Ruta 606) y al norte de Innovation Avenue (Ruta 209) en Sterling, Condado de Loudoun, Virginia.
Como se muestra a continuación, la propiedad se encuentra inmediatamente al oeste de una antigua cantera de piedra, propiedad de Loudoun Quarries, y de una instalación de distribución de asfalto de Virginia Paving Company. En el lado oeste de la Ruta 28 se encuentra el patio de construcción del proyecto Capital Rail y un estacionamiento para empleados del Aeropuerto Internacional Dulles.
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En el terreno de reurbanización de Dulles 2000, BlackChamber Group buscaba desarrollar 530 mil pies cuadrados de usos de centro de datos distribuidos en dos edificios, lo que resultaba en una proporción de área de piso (FAR) de 0,44. Como se describe en el plan de desarrollo conceptual del proyecto a continuación, cada uno de estos edificios de centros de datos comprendería 265 mil pies cuadrados.
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Además, se anticipó que cada edificio de centro de datos utilizaría entre 30 megavatios y 60 megavatios de capacidad de energía. Finalmente, se estimó que estos centros de datos proporcionarían beneficios fiscales al condado de Loudoun por valor de 91,3 millones de dólares durante un período de 10 años, compuestos de 19,5 millones de dólares de impuestos inmobiliarios y 71,8 millones de dólares de impuestos sobre la propiedad personal.
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Aplazamiento de la solicitud
A mediados de 2021, BlackChamber y Global Gate solicitaron el aplazamiento hasta una fecha posterior de su solicitud de modificación del plan conceptual de zonificación. Esto fue el resultado de que la solicitud no recibió la aprobación de la Junta de Supervisores del Condado de Loudoun. El fundamento de la decisión de la Junta se centró en que el uso del centro de datos estaba en conflicto directo con el uso del suelo planificado y las características de diseño del tipo de lugar del Centro de Tránsito Urbano (UTC) designado para esta área.
