Las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía celular muestran la relación simbiótica de varias décadas entre los operadores inalámbricos que continuamente alquilan espacio a las empresas de torres, que alquilan su infraestructura pasiva.
El arrendamiento de una torre celular es un contrato mediante el cual una empresa de torres proporciona servicios de acceso y uso compartido del espacio vertical de su torre, así como de partes del terreno debajo de su torre, para que un arrendatario de un proveedor de servicios inalámbricos coloque sus equipos y, a su vez, reciba y transmita señales inalámbricas.
Centro Infra proporciona una descripción detallada de los arrendamientos de torres celulares, incluidas las tarifas de arrendamiento típicas en los Estados Unidos, los impulsores de las tarifas de arrendamiento de torres celulares, ejemplos de acuerdos maestros de arrendamiento (MLA) entre operadores inalámbricos y compañías de torres, así como los matices de las tarifas de arrendamiento de antenas de techo y torres 5G. Además, revisamos los términos claves que se encuentran con frecuencia en los contratos de arrendamiento de torres de telefonía celular. Finalmente, Centro Infra analiza temas críticos como la compra total del arrendamiento de una torre celular y el valor del arrendamiento de una torre celular.
¿Qué es una arriendo de torre celular?
Un arrendamiento de torre celular es un contrato para proporcionar servicios de acceso y uso compartido del espacio vertical en una torre, así como partes del terreno debajo de la torre para los equipos del inquilino. Generalmente, los inquilinos de proveedores de servicios inalámbricos (por ejemplo, Verizon, AT&T, T-Mobile) alquilan este espacio de torre celular a propietarios (por ejemplo, compañías de torres, propietarios de bienes raíces comerciales, particulares) por un plazo inicial no cancelable de 5 a 10 años, con múltiples plazos de renovación.
Más específicamente, es común estructurar un arrendamiento de torre celular para tener cuatro adicionales que se renuevan automáticamente por extensiones de 5 años. En este escenario, incluidos los términos de renovación, la arrendamiento de la torre celular tendría una duración mínima total de 25 años. Sin embargo, también es posible que los arrendamientos de torres de telefonía móvil alcancen una duración total de hasta 50 años.
Tarifas de arrendamiento de torres celulares
En promedio, las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía celular en los Estados Unidos oscilan entre $1,500 y $3,500 por inquilino, por mes, lo que equivale a $18,000 y $42,000 por inquilino, por año. Por lo tanto, si el propietario de una torre de telefonía celular tiene dos inquilinos alquilando espacio en su sitio de torre de telefonía celular, entonces puede esperar generar entre $3,000 y $7,000 por mes, lo que equivale a $36,000 y $84,000 por año.
El mercado de torres de telefonía celular de Estados Unidos normalmente no ofrece descuentos de colocación en tarifas de arrendamiento al segundo y tercer inquilinos “colocadores”. Mientras que en Europa o en otros mercados internacionales como China e India, el descuento en la tasa de arrendamiento para el segundo y tercer inquilino a menudo puede ser del 30%, 50% o más.
Además, en Estados Unidos, los arrendamientos de torres de telefonía móvil para inquilinos incluyen escaleras mecánicas de alquiler contractuales, generalmente fijadas a una tasa del 3% anual.
Impulsores de las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía móvil
Las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía celular pueden variar significativamente según el sitio en particular, las características del arrendamiento y las condiciones del mercado local.
A continuación se muestran seis ejemplos de los muchos factores que influyen en las tarifas de telefonía celular:
1. Ubicación del sitio
Las torres de telefonía móvil residen en ubicaciones urbanas, suburbanas y rurales. En general, las tarifas de telefonía celular tienden a ser más altas en áreas urbanas más densamente pobladas, que tienen una mayor cantidad de suscriptores que utilizan cada sitio de torre de telefonía celular. Además, los valores del terreno son más altos en las áreas urbanas, lo que aumenta el costo para construir una torre y, por lo tanto, las tarifas de telefonía requeridas para que la construcción de una torre sea económica.
2. Espacio Vertical Arrendado
También conocida como área de superficie de carga de viento, es la cantidad de espacio que ocupa un proveedor de servicios inalámbricos en una torre celular para colocar sus antenas, unidades de radio remotas (RRU) u otros equipos montados en la torre. Un mayor espacio alquilado se correlaciona con mayores tasas de telefonía celular.
Ejemplo: Como parte del contrato maestro de arrendamiento (MLA) de American Tower con Verizon, el proveedor de servicios inalámbricos puede utilizar, en cada torre, una superficie de carga de viento agregada de 30,000 pulgadas cuadradas, lo que equivale a 208 pies cuadrados.
3. Carga de pesos
Peso colocado en una torre, medido en libras por pie lineal, desde el equipo de transmisión (por ejemplo, antenas y cabezales de radio remotos) y soluciones de backhaul (por ejemplo, fibra óptica, cables coaxiales, enlaces de microondas). Una mayor carga de peso se correlaciona con mayores tarifas de telefonía celular.
4. Altura de la Torre
Una elevación elevada sobre el nivel del suelo (AGL) puede proporcionar una línea de visión superior para la antena de una torre celular con el horizonte y, en consecuencia, las señales se pueden transmitir a una distancia mayor, asegurando un área de cobertura más amplia. Como tal, las estructuras de torres de telefonía celular enrejadas (de 200 a 400 pies) y atiradas (de 200 a 2000 pies) más altas a menudo pueden exigir tasas de arrendamiento más altas que las torres monopolo (de 50 a 200 pies).
Fuente: Torre Americana.
La altura de las torres de telefonía celular es crucial para minimizar las obstrucciones de la señal en áreas con topografías desafiantes, como regiones montañosas o montañosas, para garantizar una cobertura celular efectiva.
5. Zonificación y permisos
Las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía celular son más altas en áreas que tienen regulaciones de zonificación y permisos más estrictos, que restringen dónde y qué altura se pueden construir torres. Por ejemplo, la ciudad de Scarsdale, Nueva York, o Martha’s Vineyard en Massachusetts son mercados notoriamente difíciles para erigir torres de telefonía celular. Por el contrario, muchas ciudades de Texas tienen regulaciones de zonificación y permisos menos estrictos, lo que genera una mayor competencia por parte de las empresas de torres y, a su vez, tarifas de arrendamiento de torres celulares más bajas.
Las limitadas restricciones locales de zonificación y permisos en Texas permiten a nuevas empresas de torres “retadoras” construir torres competidoras muy cerca de un activo de torre existente, como las que pertenecen a los titulares American Tower, Crown Castle o SBA Communications. A su vez, estas nuevas empresas de torres están haciendo la transición de sitios celulares de alto alquiler de proveedores de servicios inalámbricos (por ejemplo, Verizon) a su propia infraestructura de torres, lo que hace que los alquileres para el mercado en general bajen.
6. Diseño de Red
La colocación de nuevas torres de telefonía celular a menudo depende de la red existente o propuesta de un proveedor de servicios inalámbricos, particularmente cuando puede haber agujeros en su cobertura o una necesidad de capacidad. Por ejemplo, los proveedores de servicios inalámbricos suelen desarrollar un “anillo de búsqueda”, combinado con una radio de una milla, dentro del cual el equipo de adquisición de sitios de la empresa identifica las torres de telefonía celular para arrendar.
Dada la naturaleza enfocada en este tipo de búsqueda, la “demanda” del proveedor de servicios inalámbricos para arrendar una torre celular es alta, mientras que la “oferta” de espacio para torres celulares en una radio de una milla es baja. Esta dinámica transfiere un mayor poder de negociación al propietario de la torre celular, lo que puede llevar a tasas de telefonía más altas pagadas por el proveedor de servicios inalámbricos.
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Ejemplo de arriendo de torre celular: American Tower y T-Mobile
En septiembre de 2020, American Tower y T-Mobile firmaron un nuevo acuerdo maestro de arrendamiento (MLA) holístico con un plazo promedio no cancelable de casi 15 años. Este MLA aseguró $17 mil millones en ingresos incrementales ($23 mil millones en total) comprometidos contractualmente durante la vigencia del contrato. Este MLA holístico incluye:
- El alquiler de las escaleras mecánicas se fijó entre el 3% y el 3,5% anual durante la vigencia del MLA.
- Cargos anuales fijos que permiten a T-Mobile colocar una cantidad predeterminada de equipos en los sitios de American Tower.
- Pagos de arrendamiento incrementales por exceder los niveles de equipo predeterminados
Como parte del MLA holístico de American Tower, T-Mobile paga una “tarifa de derecho de uso” por la actividad incremental de colocación y modificación (es decir, para instalar nuevas antenas y radios), además del alquiler base escalable del 3 % al 3,5 %. American Tower describe esta tarifa por derecho de uso como una “escalera mecánica de pago” que dura durante los 15 años del MLA. A medida que aumenta la base de ingresos de T-Mobile con American Tower, la tarifa por derecho de uso seguirá creciendo en términos absolutos de valor en dólares, pero se reducirá en términos porcentuales relativos.
Tarifas de arrendamiento de antenas en la azotea
Como regla general, las tarifas de arrendamiento de antenas de tejado son más bajas que las tarifas de arrendamiento de torres de telefonía celular terrestres (monopolares, enrejadas, arriostradas). En concreto, las tarifas de arrendamiento de antenas de tejado en Estados Unidos oscilan entre 1.000 y 3.000 dólares por inquilino al mes, lo que equivale a 12.000 y 36.000 dólares por inquilino al año.
Los emplazamientos de antenas en tejados son más comunes en zonas urbanas donde los edificios altos y densos, así como las restricciones de zonificación, no permiten la construcción de torres terrestres tradicionales.
Tarifas de arrendamiento de torres 5G
Para respaldar los aumentos significativos en el tráfico de datos móviles que permite 5G, se están colocando más equipos en las torres. Como se muestra a continuación, este equipo 5G incremental incluye antenas adicionales y el doble de hilos de fibra conectados a esas antenas. Por lo tanto, a medida que se implementa 5G, los inquilinos de los operadores inalámbricos están colocando más equipos y, a su vez, más peso en las torres de telefonía celular.
Fuente: Torre Americana. Haga clic aquí para ver una versión más grande de esta imagen.
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Como se señaló anteriormente, dos factores clave en las tarifas de arrendamiento de torres celulares son i) el espacio vertical arrendado (o área de superficie de carga de viento) y ii) la carga de peso. Por lo tanto, a medida que 5G requiera más equipos (espacio) y más peso en las torres, las tarifas de arrendamiento de torres celulares 5G aumentarán.
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Tarifas de arrendamiento de torres celulares por operador inalámbrico de EE.UU. UU.
Históricamente, los mayores proveedores de servicios inalámbricos de Estados Unidos, a saber, Verizon, AT&T y T-Mobile, han firmado importantes acuerdos marco de arrendamiento (MLA) con empresas de torres, como American Tower y Crown Castle. Dada la escalada de estas transacciones, las tarifas de arrendamiento de torres celulares pagadas por los proveedores de servicios inalámbricos han tendido hacia el extremo inferior (es decir, $1,900 por mes), en comparación con el promedio industrial de punto medio de $2,500 por mes.
Al mismo tiempo, los aumentos de alquiler del 2% anual acordados en estos MLA están por debajo del mercado, cuando se comparan con los aumentos de alquiler vigentes en las torres de telefonía celular del 3% anual.
Tarifas de arrendamiento: operadores inalámbricos y empresas de torres
| Proveedor inalámbrico | Compañía de la Torre | Torres de telefonía móvil | Tarifa de arrendamiento | Escalera mecanica |
| Verizon | Torre Americana | 11.489 | $1,900/mes | 2% Fijo |
| AT&T | castillo de la corona | 9.708 | $1,900/mes | 2% Fijo |
| T-Mobile | castillo de la corona | 7.180 | $1,905/mes | IPC |
| PLATO rojo | Todos los TowerCos | Millas | $1,500/mes | n.a. |
Tarifas de arrendamiento de torres celulares de Verizon
En promedio, las tarifas de arrendamiento de torres celulares de Verizon oscilan entre $1,500 y $3,500 por mes, lo que equivale a $18,000 y $42,000 por año. Un ejemplo de un MLA importante de Verizon es:
Ejemplo de arrendamiento: Verizon y American Tower
Verizon celebró un acuerdo de venta y arrendamiento por 10 años y 5.056 millones de dólares con American Tower para 11.489 emplazamientos de torres de telefonía móvil. En esta transacción, la tarifa de arrendamiento de la torre celular para Verizon como inquilino se fijó en $1,900 por mes, lo que equivale a $22,800 por año. Además, el aumento del alquiler de las torres de telefonía móvil fue del 2% anual.
Tarifas de arrendamiento de torres celulares de AT&T
En promedio, las tarifas de arrendamiento de torres celulares de AT&T oscilan entre $1,500 y $3,500 por mes, lo que equivale a $18,000 y $42,000 por año. Un ejemplo de un MLA de AT&T importante es:
Ejemplo de arrendamiento: AT&T y Crown Castle
AT&T celebró un acuerdo de venta y arrendamiento por 10 años y 4.850 millones de dólares con Crown Castle para 9.708 torres de telefonía móvil. En esta transacción, la tarifa de arrendamiento de la torre celular para AT&T como inquilino se fijó en $1,900 por mes, lo que equivale a $22,800 por año. Además, el aumento del alquiler de las torres de telefonía móvil fue del 2% anual.
Tarifas de arrendamiento de torres de telefonía móvil de T-Mobile
En promedio, las tarifas de arrendamiento de torres celulares de T-Mobile oscilan entre $1,500 y $3,500 por mes, lo que implica precios de $18,000 y $42,000 por año. Un ejemplo de un MLA importante de T-Mobile es:
Ejemplo de arrendamiento: T-Mobile y Crown Castle
T-Mobile celebró un acuerdo de venta y arrendamiento por 10 años y 2.400 millones de dólares con Crown Castle para 7.180 emplazamientos de torres de telefonía móvil. En esta transacción, la tarifa de arrendamiento de la torre celular para T-Mobile como inquilino se fijó en $1,905 por mes, lo que equivale a $22,860 por año. Además, la escalera mecánica de alquiler de las torres de telefonía móvil estaba referenciada al IPC (Índice de Precios al Consumidor).
Tarifas de arrendamiento de torres celulares de DISH Network
Los arrendamientos de torres de telefonía celular de DISH Network tienen un promedio de $1,500 por mes, lo que infiere un precio de $18,000 por año. DISH ha podido negociar con las empresas de torres tarifas de arrendamiento de torres celulares más bajas, dado que su red 5G basada en Open RAN requiere equipos con una “carga de peso” menor que las implementaciones tradicionales en torres celulares.
Con este fin, el presidente de DISH, Charlie Ergen, ha declarado anteriormente que la compañía tiene un diseño de radio y antena más simple, lo que significa que el peso total en la torre celular será menor, el cableado será menor y la cantidad de bienes raíces que DISH necesita en el sitio de la torre celular será menor.
Acuerdos de arrendamiento de torres celulares
Un contrato de arrendamiento de torre celular es un contrato en el que un propietario, generalmente una empresa de torres, permite que un inquilino, generalmente un proveedor de servicios inalámbricos, instale y mantenga su equipo en la torre celular del propietario a cambio de pagos de arrendamiento regulares. Estos acuerdos incorporan obligaciones contractuales clave entre las dos partes: la empresa de la torre (propietario) y el proveedor de servicios inalámbricos (inquilino).
Los elementos esenciales del acuerdo incluyen el plazo del arrendamiento, el monto del alquiler, la escala del alquiler, el espacio asignado en la torre, el espacio en el terreno, los servicios públicos, las responsabilidades del impuesto a la propiedad, las condiciones de terminación y el derecho de preferencia (ROFR):
- Plazo: Plazo inicial no cancelable de 5 a 10 años con múltiples plazos de renovación, ampliando la duración total del contrato a más de 25 años.
- Renta: Las tarifas de arrendamiento de torres celulares en Estados Unidos oscilan entre $1,500 y $3,500 por inquilino, por mes, lo que equivale a $18,000 y $42,000 por inquilino, por año.
- Alquiler Escalera Mecánica: Fijado en 3% para torres de EE.UU. UU.
- Espacio de la torre: Área definida para las partes de la torre celular en las que se colocan antenas, unidades de radio remotas (RRU), amplificadores, filtros y otros equipos montados en la torre
- Espacio del suelo: Área definida para plataformas de equipos capaces de albergar gabinetes exteriores o refugios para equipos y generadores eléctricos. Estos edificios albergan los equipos de redes, radio y comunicaciones del inquilino.
- Servicios Públicos: Al inquilino se le otorga una servidumbre no exclusiva para el uso, operación, mantenimiento, reparación y reemplazo de todas las líneas de servicios públicos (gas, electricidad, servicio telefónico)
- Impuesto a la propiedad: El inquilino pagará los impuestos a la propiedad relacionados con la ocupación y el uso de la torre celular. Además, en un arrendamiento típico de torre de telefonía celular, el inquilino es responsable de pagar cualquier impuesto incremental sobre la propiedad que se aplique a la propiedad debido a las mejoras del inquilino o la construcción de una nueva torre de telefonía celular.
- Terminación: El inquilino tiene derecho a rescindir su contrato de arrendamiento notificando al propietario por escrito con 30 días de antelación.
- Derecho de preferencia (ROFR): El inquilino puede tener un ROFR que restrinja la capacidad del propietario para vender el arrendamiento de la torre celular en el futuro, sin darle primero al inquilino el derecho de igualar cualquier oferta recibida.
Además, los contratos de arrendamiento de torres celulares generalmente incluyen disposiciones relacionadas con la cesión, expropiación, incumplimientos y remedios, medio ambiente, arrendamiento de terrenos, retención, indemnización, seguros y subarrendamiento.
Compra de arrendamiento de torre celular
La compra de un arrendamiento de torre celular es un pago de suma global otorgado al propietario de una propiedad a cambio del derecho a recibir todos los ingresos futuros por el alquiler del arrendamiento de una torre celular. Estas compras de arrendamiento de torres celulares involucran a un vendedor, que generalmente es el propietario del terreno o del edificio que alquila el sitio, y un comprador, que a menudo puede ser un proveedor de servicios inalámbricos, una empresa de torres o un agregador de arrendamientos de terrenos (por ejemplo, Radius Global Infrastructure / AP Wireless, Landmark Dividend, Everest Infrastructure, Symphony Wireless).
La transacción de compra de arrendamiento de torres celulares implica un pago de una suma global y el otorgamiento de una servidumbre:
- Pago de suma global: Pago único, luego de un proceso de cierre manejado por una compañía de títulos. Este pago inicial más pequeño es menor que la suma acumulada más grande de los ingresos por alquiler que se pagan durante la duración del arrendamiento de la torre celular.
- Servicio de servidumbre: Otorgar el derecho a largo plazo a cobrar el alquiler del arrendamiento de la torre celular, a la empresa que compra los derechos de arrendamiento. El plazo de la servidumbre muchas veces puede ser de 30 años (o menos), 50 años, 99 años o perpetua.
Por el contrario, los arrendamientos de terrenos normalmente implican arrendar terrenos por un período prolongado, a menudo de décadas, sin vender el terreno en sí. Al arrendatario, a menudo una empresa de torres, se le permite desarrollar el terreno arrendado. Sin embargo, al final del contrato de arrendamiento, deben devolver el terreno y todas las mejoras al propietario, a menos que se negocie lo contrario. Una vez que se establece una torre de telefonía móvil, la empresa de la torre puede subarrendar espacio en la torre a varios proveedores de servicios inalámbricos.
Valor de arrendamiento de torre celular
Los arrendamientos de torres de telefonía celular se valoran sobre la base de un múltiplo del flujo de caja de la torre (TCF), que se calcula tomando los ingresos de los inquilinos y restando los gastos operativos. En particular, estos gastos operativos incluyen alquiler del terreno, mantenimiento del sitio, seguros y servicios públicos.
Transacciones precedentes de fusiones y adquisiciones recientes para torres de telefonía celular en los Estados Unidos indican que los arrendamientos se están valorando en múltiplos de flujo de efectivo de la torre (TCF) de 30 veces o más.
