Cologix, un proveedor de colocación minorista centrado en el segmento de centros de datos empresariales, que cuenta con el respaldo de Stonepeak Infrastructure y Mubadala, está continuando con la emisión de 1.100 millones de dólares en notas tituladas, a través de una titulización de centro de datos. Esta transacción, conocida como Cologix 2021-1, marcará la primera titulización de la empresa.
La garantía de Cologix para esta titulización incluye 17 centros de datos empresariales multiinquilino en los Estados Unidos, que comprenden 36,6 megavatios de potencia de carga crítica en 299,6 mil pies cuadrados de espacio del centro de datos.
En general, Cologix está titularizando solo parte de su cartera total de centros de datos, que actualmente asciende a 37 centros de datos. Por ejemplo, el proyecto de desarrollo de la empresa en Ashburn, Virginia, y la capacidad operativa en Canadá (Montreal, Toronto y Vancouver) no son parte de esta titulización.
Financiamiento de titulización de Cologix: descripción general
Los 1.100 millones de dólares en pagarés titulizados de Cologix incluyen los siguientes tres pagaré a plazo de tasa fija (A-2, B, C) y un pagaré de financiamiento variable (A-1):
| clase | Director | Tasa de interés | Reembolso* | Calificación |
| Clase A-1 | 100 millones de dólares | Sin dibujar | 3 años | A- |
| Clase A-2 | 845 millones de dólares | 3,30% | 5 años | A- |
| Clase B | 127 millones de dólares | 3,79% | 5 años | BBB- |
| Clase C | 65 millones de dólares | 5,99% | 5 años | BB- |
| totales | 1.140 millones de dólares | 3,5% | — | — |
*Fecha de pago prevista
Garantía de los Bonos Titulizados – Centros de Datos Cologix
La titulización respaldada por activos de Cologix por valor de 1.100 millones de dólares está garantizada por 17 centros de datos. De este total, 6 centros de datos son propios (53,1% del NOI) y 11 instalaciones están arrendadas (46,9% del NOI). A continuación se muestra un desglose de los centros de datos de la cartera:
| centro de datos | Estado | construido | ocupado | % Ocupación | NOI | % NOI |
| Santa Clara – SV1 | California | 8,5 megavatios | 2,6 megavatios | 31% | 14,1 millones de dólares | 16,7% |
| Colón – COL3 | Ohio | 14,0 megavatios | 10,6 megavatios | 75% | 9,0 millones de dólares | 10,6% |
| Parsippany – NNJ3 | Nueva Jersey | 2,4 megavatios | 1,5 megavatios | 61% | 8,2 millones de dólares | 9,7% |
| Colón – COL2 | Ohio | 0,8 megavatios | 0,8 megavatios | 100% | 6,1 millones de dólares | 7,2% |
| Jacksonville-JAX2 | Florida | 2,0 megavatios | 0,9 megavatios | 47% | 5,2 millones de dólares | 6,1% |
| Colón – COL1 | Ohio | 0,3 megavatios | 0,2 megavatios | 74% | 2,3 millones de dólares | 2,7% |
| Subtotal – Propiedad | — | 28,0MW | 16,6MW | 59% | 44,8 millones de dólares | 53,1% |
| Mineápolis – MIN3 | Minnesota | 1,5 megavatios | 0,7 megavatios | 43% | 7,6 millones de dólares | 9,0% |
| Dallas-DAL1 | Tejas | 0,5 megavatios | 0,3 megavatios | 63% | 6,7 millones de dólares | 8,0% |
| Mineápolis – MIN2 | Minnesota | 0,4 megavatios | 0,4 megavatios | 104% | 6,5 millones de dólares | 7,7% |
| Mineápolis – MIN1 | Minnesota | 0,3 megavatios | 0,3 megavatios | 95% | 4,9 millones de dólares | 5,8% |
| Lomas de cedro – NNJ2 | Nueva Jersey | 1,8 megavatios | 1,1 megavatios | 60% | 4,1 millones de dólares | 4,9% |
| Jacksonville-JAX1 | Florida | 0,5 megavatios | 0,1 megavatios | 17% | 3,3 millones de dólares | 3,9% |
| Mineápolis – MIN4 | Minnesota | 0,5 megavatios | 0,3 megavatios | 60% | 2,7 millones de dólares | 3,2% |
| Parsippany – NNJ1 | Nueva Jersey | 0,4 megavatios | 0,3 megavatios | 77% | 1,8 millones de dólares | 2,1% |
| Dallas-DAL2 | Tejas | 1,0 megavatios | 0,7 megavatios | 67% | 1,3 millones de dólares | 1,6% |
| Dallas-DAL3 | Tejas | 1,7 megavatios | 0,1 megavatios | 9% | 0,7 millones de dólares | 0,8% |
| Lomas de cedro – NNJ4 | Nueva Jersey | N/A | N/A | — | 0,1 millones de dólares | 0,1% |
| Subtotal – Arrendado | — | 8,6MW | 4,3MW | 50% | 39,7 millones de dólares | 46,9% |
| Total – Todos | — | 36,6MW | 20,9MW | 57% | 84,5 millones de dólares | 100% |
Nota: MW representa megavatios de potencia de carga crítica.
Geográficamente, las instalaciones del portafolio están ubicadas en 7 ciudades en 6 estados.
clave de mercado
Las mayores exposiciones estatales de la cartera de Cologix son Minnesota (25,6% del NOI) y Ohio (20,5% del NOI), con concentraciones urbanas en Minneapolis y Columbus. Además, los tres principales centros de datos de Cologix, a saber, Santa Clara – SV1, Columbus – COL3 y Parsippany – NNJ3, generan en conjunto el 37% del NOI anualizado.
Recuerde que en abril de 2021, Cologix acordó adquirir el campus del centro de datos de vXchnge en Santa Clara, California, que ahora es la instalación de Cologix en Santa Clara – SV1. Además, Columbus es un mercado donde Cologix está ampliando aún más, con su nueva [instalación de borde de hiperescala llamada COL4] de 40 megavatios (/articulos/cologix-columbus-200-mw-expansion/).
Utilización
La cartera de Cologix está totalmente ocupada por pies cuadrados y el 56,9% por energía de carga crítica.
Clientes
La cartera de titulización de Cologix está actualmente ocupada por 1,06 mil clientes únicos, y el cliente más grande de la cartera representa el 11,5 % de los ingresos.
En general, estos centros de datos tienen una base de arrendamiento en la que los 20 clientes principales representan aproximadamente el 40 % de los ingresos anualizados agregados de la cartera. De la base de clientes de la cartera, solo el 33 % de los ingresos anualizados son clientes con calificaciones crediticias de grado de inversión.
Además, las tres industrias principales por ingresos anuales incluyen servicios web/en la nube (25,5%), red troncal de operadores (8,3%) y servicios financieros: banca/préstamos (7,4%). Específicamente, los principales clientes de la empresa son proveedores de software y servicios en la nube, empresas de tecnología empresarial y otras empresas corporativas y de Internet.
contratos
El plazo restante promedio ponderado de los contratos vigentes es de 1,5 años para la cartera. Mientras que el plazo restante promedio ponderado del contrato incluidas las opciones de renovación se extiende a 2,5 años. Finalmente, el plazo promedio ponderado del contrato original incluyendo renovaciones es de 4,0 años.
En particular, la mayoría de los contratos con clientes de la cartera son acuerdos marco de servicios (MSA), lo que significa que no son arrendamientos.
abandonado
La tasa de abandono mensual de Cologix ha promediado ~0,8% desde 2018, por debajo del promedio de la industria de ~1%.
Finanzas
La cartera de Cologix de 17 centros de datos empresariales multiinquilino genera ingresos anualizados de 133,8 millones de dólares y un NOI de 84,5 millones de dólares (margen del 63%). A continuación se muestra un desglose de las diferentes fuentes de ingresos de Cologix:
- Coubicación: 67% de los ingresos anualizados
- Interconexión: 20% de los ingresos anualizados
- Red y conectividad: 8% de los ingresos anualizados
- Otros servicios: 5% de los ingresos anualizados
valoración
Newmark Knight Frank proporcionó un valor tasado agregado tal como está para la garantía del centro de datos de 1.300 millones de dólares. Como tal, la cartera se valoró con una tasa de capitalización del 6,5% sobre su NOI de 84,5 millones de dólares. Además, la valoración resultó en una relación préstamo-valor (LTV) del 80%, que representa el principal total, menos los intereses de los bonos senior y la reserva de gastos.
Asesores de transacciones – Titulización Cologix
La titulización del centro de datos de Cologix por valor de 1.100 millones de dólares involucró a la siguiente institución financiera:
- Asesor de estructuración, conjunto Bookrunner: Deutsche Bank
