Colony Capital informado hoy Las ganancias del cuarto trimestre de 2020 y brindó a los inversores sus opiniones sobre los temas clave de inversión en digital para 2021 y cómo planea desplegar capital en estas inversiones, ya sea a través de sus vehículos de gestión de inversiones de capital privado, Digital Colony Partners I y II, o directamente en su balance.
La empresa destacó que se trata de un REIT de infraestructura digital global, enfocado en redes convergentes. Colony Capital se diferencia a través de una serie única de soluciones que se centran en la conectividad móvil e Internet de próxima generación para los clientes.
En general, los clientes de infraestructura digital ya no toman sus decisiones de compra calculando únicamente en un segmento de infraestructura digital. Cada vez más, los clientes desean arrendar una combinación de infraestructura digital, como torres, computación de borde, fibra y celdas pequeñas. Por lo tanto, es cada vez más importante poder ofrecer a los clientes todo el ecosistema de activos de infraestructura digital. Una solución convergente.
Temas clave de inversión en infraestructura digital, como las redes 5G, que analizamos a continuación, están impulsando la necesidad de soluciones convergentes. Por lo tanto, comprender cómo ofrecer soluciones a los clientes en múltiples verticales de infraestructura digital es un factor crítico de éxito. En última instancia, se necesita una combinación de infraestructura digital para que las redes 5G funcionen desde una perspectiva de velocidad, latencia y confiabilidad.
Temas de inversión en infraestructura digital
A continuación se detallan las cuatro áreas clave de oportunidades y temas de inversión en infraestructura digital que Colony Capital está persiguiendo en 2021. Además, estas tendencias seculares que incluyen la tecnología 5G, el Internet de las cosas (IoT), la computación en la nube y la computación de frontera, están aceleradas por COVID-19. A su vez, esto impulsa un mayor crecimiento de la infraestructura digital.
Tecnología 5G
5G es un cambio profundo y transformador para las redes móviles a nivel mundial. Con ese fin, se gastarán 1,1 billones de dólares en nuevos gastos de capital entre 2021 y 2025, implementando estas redes de próxima generación.
Muchas de las empresas de la cartera de Colony Capital ya están manteniendo conversaciones con los clientes sobre las oportunidades 5G. De hecho, algunas empresas como Vertical Bridge in towers, ya han firmado nuevos acuerdos marco de arrendamiento relacionados con los despliegues de 5G. Además, 5G es un tema global, y la tecnología 5G es un motor de crecimiento para las empresas de la cartera de Colony Capital en América del Norte, América del Sur, Europa y Asia.
Internet de las cosas (IoT)
Las redes y conexiones de Internet de las cosas están creciendo rápidamente. En 2020, los dispositivos globales de Internet de las cosas alcanzaron los 20 mil millones de conexiones. De hecho, en los próximos 4 años, se prevé que las conexiones globales se multipliquen por 4 hasta alcanzar un total de 80 mil millones de conexiones. Además, para 2030, se prevé que las conexiones globales aumentarán 25 veces desde los niveles actuales hasta 500 mil millones de conexiones.
Es importante destacar que el Internet de las cosas (IoT) está transformando la forma en que se definen las conexiones. Las conexiones ya no son simplemente conexiones consumidor a consumidor (C2C) o conexiones empresa a consumidor (B2C). En particular, las conexiones de dispositivo a dispositivo (D2D) se están volviendo iguales o más importantes para el Internet de las cosas (IoT).
Computación en la nube
Los proveedores de servicios en la nube y otros clientes de hiperescala son fundamentales para el crecimiento de la infraestructura digital en el futuro. Específicamente, los gastos de capital en infraestructura de nube a nivel mundial aumentarán a 88 mil millones de dólares por año para 2021. De hecho, se trata de un aumento interanual del 14% en el gasto global de clientes como Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure y Google Cloud. Colony Capital prevé un fuerte crecimiento en sus negocios de centros de datos de hiperescala en todo el mundo para respaldar a estos clientes clave.
Computación de borde
La computación perimetral y su crecimiento impactan a una cantidad significativa de negocios de Colony Capital (por ejemplo, DataBank). En total, 1,6 millones de servidores se colocarán en el borde para 2028. De hecho, esto representará el 10% de todas las cargas de trabajo en la nube a nivel mundial, lo que representa un aumento desde solo el 0,2% actual. Dado que las aplicaciones deben acercarse a los consumidores, los dispositivos y las empresas, la infraestructura digital debe seguir en ubicaciones cercanas.
Fuentes de capital de infraestructura digital
Para mayor claridad, Colony Capital distingue su negocio de Gestión de Inversiones Digitales (IM) de su balance (también conocido como Operación Digital). En primer lugar, el negocio de gestión de inversiones de Colony Capital consiste principalmente en sus dos fondos de capital privado, Digital Colony Partners I y Digital Colony Partners II. En segundo lugar, las inversiones del saldo de Colony Capital en infraestructura digital son actualmente DataBank y Vantage Stabilized Data Centers (Vantage SDC).
Entre su balance y su negocio de gestión de inversiones, Colony Capital ha reunido una cartera global de infraestructura digital equivalente a 30.000 millones de dólares en activos bajo gestión (AUM). De hecho, Colony Capital ha invertido estos fondos en 19 empresas de cartera distintas, que a nivel mundial representan más de 16.000 torres propias, más de 100 centros de datos, más de 130.000 millas de rutas de fibra y más de 38.000 celdas pequeñas.
Gestión de inversiones (IM) – Digital Colony Partners II
En términos de nueva formación de capital, Colony Capital ha recaudado 4.200 millones de dólares mediante el primer cierre de Digital Colony Partners II, su fondo de capital privado. En general, Digital Colony Partners II tiene como objetivo un aumento de capital final cercano de 6.000 millones de dólares para finales de 2021. En particular, Digital Colony Partners II ya ha superado el tamaño total del fondo de Digital Colony Partners I de 4.000 millones de dólares. Además, Digital Colony Partners II es actualmente el fondo de infraestructura digital dedicado más grande que existe.
Colony Capital ya está desplegando capital de su fondo Digital Colony Partners II. Hasta la fecha, Digital Colony Partners II ha cerrado tres inversiones en el fondo. Además, el fondo tiene otras tres inversiones en exclusividad, que son inversiones en plataforma.
Las inversiones realizadas a través de Digital Colony Partners I y II (es decir, el negocio de gestión de inversiones) están más orientadas al crecimiento que las inversiones del saldo realizadas en Colony Capital. Además, estas inversiones en fondos de capital privado no tienen un rendimiento real de efectivo sobre efectivo y muchas se caracterizan como plataformas. Por lo tanto, las inversiones realizadas a través de Digital Colony Partners I y II están en negocios diseñados para crecer.
Para capturar este crecimiento, Digital Colony está invirtiendo capital fresco en las empresas de su cartera. Específicamente, Digital Colony está construyendo nuevas torres, centros de datos y millas de ruta de fibra desde cero. Por lo tanto, estas inversiones normalmente no producen los rendimientos actuales de efectivo sobre efectivo que desean los inversores de REIT de infraestructura digital.
Ampliación de oportunidades de coinversión
Colony señala que uno de los beneficios de tener un fondo más grande para Digital Colony Partners II (es decir, un objetivo de 6.000 millones de dólares), en comparación con Digital Colony Partners I (es decir, 4.000 millones de dólares), es la capacidad de realizar transacciones más grandes. Esto se debe a que Digital Colony puede ampliar sus oportunidades de coinversión para sus socios comanditarios (LP). De hecho, con un fondo de mayor tamaño, Digital Colony puede acceder a un grupo más amplio de socios comanditarios (LP) que pueden tener interés en una oportunidad de inversión particular.
Como caso de estudio, los centros de datos Vantage (Norteamérica) y Vantage Europa de Digital Colony han experimentado un enorme crecimiento en sus respectivos mercados. Sin embargo, a medida que la plataforma Vantage comienza a buscar oportunidades de centros de datos en otras partes del mundo, como en Asia o Medio Oriente, la empresa necesitará más capital. A su vez, Digital Colony seguirá aportando capital de coinversión estratégica para que tenga conocimiento local de esos respectivos mercados geográficos. Es importante destacar que Colony anticipa que recaudará una cantidad significativa de capital de coinversión durante 2021.
Asociaciones de propietarios de infraestructura digital
Las asociaciones con clientes son un tema de inversión importante para el fondo de capital privado Digital Colony Partners II en 2021. Ya sea que el cliente sea una empresa de hiperescala, una empresa de cable o un proveedor de servicios inalámbricos, todas estas empresas poseen activos de infraestructura digital. Además, todas estas empresas desean una forma más eficiente de poseer y construir su infraestructura digital.
Al considerar dónde desplegar los más de 4.200 millones de dólares de capital de Digital Colony Partners II en nuevas oportunidades de inversión, la empresa está evaluando cómo puede construir relaciones más estrechas con sus clientes. De hecho, esta estrategia tiene dos propósitos. En primer lugar, Digital Colony puede ayudar a los clientes a liberarse del capital varado, en forma de infraestructura digital. En segundo lugar, Digital Colony puede construir una infraestructura digital para los clientes a fin de ayudarlos a lograr sus visiones de la tecnología 5G, el Internet de las cosas (IoT), la computación en la nube y la computación de frontera.
En general, la cartera actual de acuerdos de Digital Colony incluye trabajar con clientes en oportunidades de inversión específicas para capitalizar estos temas. De hecho, el enfoque de la asociación de Digital Colony surge de la evolución. Por ejemplo, transacciones de fusiones y adquisiciones precedentes de torres recientes se cotizan a múltiplos de 30x+ el flujo de caja de la torre (por ejemplo, InSite Wireless), lo que Colony considera demasiado alto.
Balance general – Capital de la colonia
La estrategia de Colony Capital para desplegar capital del balance está enfocada en adquirir activos impulsados por el rendimiento, calificados para REIT y que ofrecerán protección a la baja. Específicamente, Colony Capital quiere utilizar el capital del balance en inversiones que ayuden a generar un flujo de ganancias más predecible. Por lo tanto, estas inversiones en el saldo deben producir el rendimiento real de efectivo sobre efectivo que los inversores desean del saldo de un REIT de infraestructura digital.
Inversiones actuales en infraestructura digital
En 2021, Colony Capital tiene como objetivo agregar un nuevo activo de infraestructura digital a su balance, que se suma a sus dos participaciones existentes. A través de su balance, Colony Capital posee actualmente una participación del 20% en DataBank y una participación del 13% en Vantage Stabilized Data Centers (Vantage SDC).
Banco de datos – Actualizaciones
En febrero de 2021, DataBank reunió la adquisición de zColo, una cartera de 44 centros de datos de Zayo Group, por una contraprestación total de 1.400 millones de dólares. Como parte de este acuerdo, Colony Capital invirtió 145 millones de dólares para mantener su participación del 20% en DataBank.
Actualmente, DataBank opera 64 centros de datos, lo que representa 138 megavatios de capacidad de energía. En conjunto, estos centros de datos abarcan 1,2 millones de pies cuadrados, en Estados Unidos y Europa, y dan soporte a más de 3.000 clientes.
Centros de datos estabilizados Vantage (Vantage SDC) – Actualizaciones
Vantage SDC representa una cartera de 12 centros de datos estadounidenses estabilizados que Colony Capital adquirió de Vantage Data Centers (propiedad de Digital Bridge). Además, Vantage Data Centers continúa desarrollando nuevas instalaciones de centros de datos.
A medida que los clientes lleguen a estas propiedades de Vantage Data Centers y se estabilicen, generarán atractivos rendimientos de efectivo sobre efectivo. Por lo tanto, Colony Capital anticipa que continuará agregando centros de datos de hiperescala a su saldo vendiéndolos de Vantage Data Centers a Vantage SDC.
En general, Colony Capital cree que los centros de datos estabilizados a hiperescala son el activo ideal para tener en su equilibrio. En este punto, Colony indica que agregará más centros de datos de hiperescala a su balance en 2021.
Inversiones futuras en infraestructura digital
Colony Capital también considera que las carteras de torres, con arrendamientos promedio de 1,5 veces o más, son activos ideales para poseer a través de su saldo. Además, la fibra oscura (o fibra mayorista), que cuenta con la seguridad de arrendamientos a largo plazo, con duraciones entre 10 y 25 años, son activos a los que Colony Capital apunta para su equilibrio.
Inversiones en infraestructura digital a largo plazo: capital permanente
El creciente apetito de los inversores por inversiones en infraestructura digital ha llevado a Colony Capital a muchas conversaciones con administradores de dinero institucionales sobre la formación de soluciones de capital permanentes para la infraestructura digital. En pocas palabras, los inversores quieren invertir en infraestructura digital de forma permanente.
Una solución a este deseo es que Colony Capital invierta a través de su saldo ya que ofrece la permanencia deseada. Por ejemplo, Vantage SDC es un estudio de caso en el que Colony Capital invirtió en la empresa a través de su balance y luego atrajo co-inversores de socios limitados (LP) a largo plazo. Específicamente, Vantage SDC atrae a inversores institucionales a largo plazo, incluidos fondos de pensiones y fondos soberanos, a su estructura de capital.
En general, Colony Capital planea crear más oportunidades de gestión de inversiones para satisfacer el deseo de capital permanente y capital central en infraestructura digital.
Financiamiento de inversiones en infraestructura digital – Titulizaciones
El equipo de Colony Capital tiene una experiencia significativa en financiación de titulizaciones en todos los segmentos de infraestructura digital. Específicamente, las empresas de la cartera de Colony Capital han completado titulizaciones en los segmentos de infraestructura digital de torres, centros de datos de hiperescala, centros de datos empresariales y celdas pequeñas.
Torres Celulares – Puente Vertical y Torre México Socios
En torres celulares, las empresas del portafolio de Colony Capital han realizado múltiples titulizaciones, incluido Vertical Bridge en septiembre de 2020. Además, Colony Capital construyó la primera titulización de torres celulares en América Latina, a través de Mexico Tower Partners.
Centros de datos de hiperescala: centros de datos estabilizados Vantage (Vantage SDC)
Las empresas de la cartera de Colony Capital fueron las primeras empresas en completar una titulización de centros de datos a hiperescala. Posteriormente, las empresas de la cartera de Colony Capital, en conjunto, han realizado cuatro titulizaciones de centros de datos a hiperescala. Más recientemente, en octubre de 2020, Vantage SDC recaudó 1.300 millones de dólares en pagarés titulizados a una tasa de interés combinada del 1,8%. El propósito del acuerdo era refinanciar la deuda existente, extender los vencimientos de la deuda y reducir el costo total de la deuda de la empresa.
Centros de datos empresariales – DataBank
En febrero de 2021, DataBank fijó el precio de una oferta de 658 millones de dólares en pagarés titulizados a una tasa de interés combinada del 2,3% principalmente para refinanciar la deuda existente. De hecho, esta transacción también sirvió para extender los vencimientos de la deuda de DataBank y reducir el costo total de su deuda. Específicamente, los pagarés titulizados tienen un plazo de 30 años, con una fecha de pago anticipado (ARD) de 5 años (es decir, una fecha de pago anticipado opcional). Además, los pagarés titulizados reducen el costo de endeudamiento de DataBank en 17 millones de dólares al año.
En cinco años, los ahorros derivados de la reducción de los costos de endeudamiento de estos pagarés titulizados añaden 87 millones de dólares de flujo de caja libre a DataBank. A su vez, esto mejora las ganancias de la empresa, pero lo más importante es que le permite reinvertir ese capital para hacer crecer su negocio.
Además, DataBank cerró una nota de financiación variable (VFR) de 100 millones de dólares, lo que le permitirá seguir financiando nuevas construcciones a tipos de interés atractivos.
En general, la titulización de DataBank establece efectivamente una estructura de capital permanente para la empresa. Es importante destacar que la transacción también representa la primera titulización en el sector de centros de datos empresariales. De hecho, Colony Capital considera la transacción de DataBank como un caso de estudio para futuras financiaciones de bajo costo de sus inversiones en el balance.
