Colony Capital (NYSE: CLNY) tuvo un fuerte tercer trimestre de 2020, y sus acciones respondieron positivamente. La compañía continúa realizando nuevas inversiones en los cuatro sectores de infraestructura digital, incluidas torres, centros de datos, fibra y celdas pequeñas y sistemas de antenas distribuidas. A continuación, detallamos los logros de Colony Capital en el tercer trimestre de 2020, una actualización de cómo está aumentando sus activos bajo administración y profundizamos en cómo Colony está utilizando DataBank para abordar la creciente oportunidad de inversión en informática de vanguardia.
Colony Capital: rotación en marcha en el tercer trimestre de 2020
Colony Capital está dejando de ser un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) diversificado y gestiona activos inmobiliarios en muchos sectores verticales, incluidos la atención médica y la hotelería. En cambio, Colony se está posicionando como una plataforma singular centrada exclusivamente en infraestructura digital. Específicamente, la infraestructura digital incluye torres, centros de datos, fibra y sistemas de antenas distribuidas y celdas pequeñas.
Rotación lejos de bienes raíces heredados: hotelería
En el tercer trimestre de 2020, Colony Capital firmó un acuerdo para vender su negocio hotelero. Al hacerlo, Colony logró un valor patrimonial positivo para los accionistas de Colony, a pesar de las presiones que enfrenta el sector hotelero hoy en día. A su vez, la venta del negocio hotelero redujo la deuda consolidada de Colony en 2.700 millones de dólares (ver arriba a la izquierda). Además, la venta también elimina la distracción de la gestión que supone tener que operar un activo no esencial.
Rotación hacia infraestructura digital – Centros de datos
En el tercer trimestre de 2020, DataBank acordó adquirir zColo, de Zayo, por 1.400 millones de dólares. zColo agrega 44 centros de datos, 13 ubicaciones de interconexión clave, en 23 mercados en Estados Unidos y Europa a los activos de centros de datos de DataBank. Además, la adquisición de zColo transforma a DataBank en un operador de centros de datos de borde a escala nacional con 29 centros de datos de nivel 1 y 2 y 64 centros de datos en total. zColo triplica efectivamente la huella de DataBank en los Estados Unidos. Además, la empresa combinada tendrá 30.000 conexiones cruzadas de red, frente a solo 6,8k en DataBank actualmente.
La adquisición de DataBank se financió con 145 millones de dólares del capital del balance de Colony Capital. Por lo tanto, Colony mantiene su participación del 20% en DataBank, después del cierre. Además, la transacción aporta 500 millones de dólares de nuevo capital de coinversión, que paga las tarifas de Colony y los intereses acumulados. Finalmente, Colony pudo conseguir más de 600 millones de dólares en financiación de deuda para respaldar la adquisición.
Colony Capital - Actualización del tercer trimestre de 2020
Colony Capital logró una serie de hitos estratégicos durante el tercer trimestre de 2020 (como se ve a continuación). A continuación se detallan dos de los logros más notables. En concreto, estos logros tienen importancia para el posicionamiento a largo plazo de la empresa.
Inversión estratégica en Wafra: 400 millones de dólares
En julio de 2020, Colony formó una asociación estratégica con Wafra, que es una empresa de inversión, respaldada por fondos soberanos de Kuwait. Wafra realizó una inversión minoritaria en el negocio de gestión de inversiones digitales de Colony por valor del 31,5% de los honorarios de gestión y generó intereses generados por ese negocio.
Wafra también financiará 130 millones de dólares en ciertos fondos de Colony, que incluyen:
- Digital Colony Partners Fund I (fondo actual en el que Colony está invirtiendo): al menos 60 millones de dólares del total
- Digital Colony Partners Fund II (el próximo fondo que Colony está recaudando actualmente)
- El nuevo Fondo de Crédito Digital de Colony, que será la nueva estrategia de Colony Credit Real Estate (NYSE: CLNC)
Wafra también recibió cinco garantías para comprar hasta el 5% de las acciones de Colony Capital. Estas garantías tienen cinco precios de ejercicio escalonados de 2,43 dólares por acción, 3,00 dólares por acción, 4,00 dólares por acción, 5,00 dólares por acción y 6,00 dólares por acción, para cada garantía, ejercitables hasta julio de 2026. Por lo tanto, todas las garantías de Wafra estarán en dinero, si el precio de las acciones de Colony supera los 6,00 dólares en julio de 2026.
Wafra pagó una contraprestación por su inversión en el negocio de gestión de inversiones digitales de 284 millones de dólares, compuesta por:
- 254 millones de dólares en efectivo; y
- Contraprestación contingente de 30 millones de dólares que se pagará si el EBITDA de tasa de ejecución del negocio de gestión de inversiones digitales es de 72 millones de dólares o más antes del 31 de diciembre de 2020.
Valoración del negocio de gestión de inversiones digitales
En general, la inversión de Wafra implica una valoración de 805 millones de dólares del negocio de gestión de inversiones digitales. En el tercer trimestre de 2020, el negocio de gestión de inversiones digitales generó 8,9 millones de dólares de ganancias relacionadas con comisiones trimestralmente, lo que equivale a 35,6 millones de dólares anuales. Por lo tanto, el múltiplo implícito pagado por Wafra en el negocio de gestión de inversiones digitales de Colony fue de 22,6 veces las ganancias relacionadas con las comisiones.
Cartera de centros de datos estabilizados Vantage (Vantage SDC): inversión de 200 millones de dólares
En octubre de 2020, Colony, junto con capital de terceros, invirtió 1.360 millones de dólares para una participación accionaria de ~90 % en Vantage Data Centers’ una cartera de 12 centros de datos de hiperescala estabilizados en América del Norte. Por lo tanto, Vantage SDC, en general, estaba valorada en 1.500 millones de dólares. Además, la inversión en el saldo de Colony Capital es de ~200 millones de dólares, lo que representa una participación de propiedad de ~13%.
Vantage SDC es la segunda inversión importante en el balance de Colony (después de DataBank) en un negocio operativo digital. Por tanto, esta transacción vuelve a enfatizar la rotación de Colony Capital hacia inversiones en infraestructura digital.
Colony Capital - Crecimiento del capital devengado por comisiones bajo gestión (FEEUM)
En septiembre de 2020, Colony Capital tenía 46.800 millones de dólares de activos totales bajo gestión, de los cuales 23.300 millones de dólares se dedicaban a infraestructura digital. Excluyendo las inversiones del balance digital de Colony, la empresa gestiona 22.200 millones de dólares en nombre de inversores externos (como se ve a continuación).
De los 22.200 millones de dólares de activos digitales totales bajo gestión, solo 8.600 millones de dólares de esos activos generaron tarifas (como se vio arriba). Por lo tanto, el capital generado por comisiones digitales bajo gestión era de 8.600 millones de dólares a finales de septiembre de 2020 (como se ve arriba).
La atribución de por qué sólo ~38% de los activos bajo gestión generan comisiones se debe principalmente a:
- Empresas de cartera capitalizadas por separado (ex Digital Bridge): que incluyen Vertical Bridge y ExteNet
- Capital de Co-Inversión (Sidecar): que incluye una porción de Zayo, Vantage Data Centers y DataBank
Esto significa que porciones significativas de estas fuentes de capital no tienen socios comanditarios (LP) que pagan honorarios.
Colony Capital - FEEUM a partir del tercer trimestre de 2020
Con referencia al gráfico anterior, en lo que va del año se recaudaron 2.300 millones de dólares de capital neto devengado por comisiones bajo gestión (FEEUM). Esto representa el aumento de 6.800 millones de dólares de FEEUM a finales de 2019 a 9.100 millones de dólares de FEEUM pro forma en el tercer trimestre de 2020. Específicamente, este aumento de FEEUM se debe principalmente a las siguientes contribuciones:
- 700 millones de dólares de capital de coinversión de terceros para la adquisición de Zayo
- 310 millones de dólares de capital de coinversión de terceros para la adquisición de Vantage Europe
- 600 millones de dólares de capital de coinversión de terceros para la adquisición de Vantage SDC
- 500 millones de dólares de capital de coinversión de terceros para la adquisición de zColo por parte de DataBank
Colony Capital – Oportunidad de ventaja
La computación de borde es un componente crítico de tecnologías como 5G. Además, la informática de punta está facilitando la convergencia de la informática, el almacenamiento y las redes. Colony Capital describe a continuación lo que considera la oportunidad de ventaja.
Crecimiento exponencial en casos de uso nuevos y emergentes (cuadrante superior izquierdo)
La informática ha seguido creciendo rápidamente durante los últimos 10 años. Lo que se ha subestimado es el crecimiento excepcional de la demanda que aún está por llegar. En los próximos cinco años, los sistemas de inteligencia artificial saldrán de las salas de pruebas y se implementarán aplicaciones de Internet de las cosas. Las comunicaciones de máquina a máquina sustentan los casos de uso de la Inteligencia Artificial, el Internet de las Cosas y la computación en la nube, lo que hará que la demanda de computación (es decir, centros de datos) aumente rápidamente.
empuje la demanda nuevamente al límite (cuadrante superior derecho)
¿De dónde viene esta demanda de computación? Cada vez más viene desde el borde. De hecho, esa noción nunca ha sido más frecuente que durante la COVID-19.
El borde es móvil y es relevante para que el consumidor y el cliente empresarial interactúen con la red en tiempo real. En general, la ventaja no es una tendencia de corto plazo, sino más bien un ciclo de varias décadas. Inevitablemente, la computación migrará de la “computación centralizada” a un modelo de “computación distribuida”, en el borde de las redes.
Forzar cambios en la arquitectura de la red (cuadrante inferior derecho)
Ese cambio hacia la “computación distribuida” ya está forzando cambios en la arquitectura de la red. Específicamente, porque los nuevos casos de uso requieren una latencia más baja, velocidades más rápidas y una mejor eficiencia del dispositivo. Las nuevas aplicaciones no tienen tiempo para enviar todos sus datos a una ubicación central, porque esto aumentaría demasiado la latencia. En cambio, los datos deben procesarse en tiempo real. Esto significa que los recursos informáticos deben estar cerca del usuario final. De hecho, esta es verdaderamente la definición de ventaja.
Impulsando un fuerte crecimiento en la implementación de servidores perimetrales (cuadrante inferior izquierdo)
En última instancia, estas tendencias impulsarán un fuerte crecimiento en la implementación de servidores perimetrales. Durante los próximos 8 años, los servidores perimetrales admitirán el 10% de las cargas de trabajo en la nube a nivel mundial, lo que representa un aumento con respecto al poco más del 1% actual. Esto se traduce en más de 1,5 millones de servidores ubicados en centros de datos perimetrales en todo el mundo. A su vez, esta oportunidad de ventaja es un importante motor de crecimiento para las empresas de la cartera de Colony, incluido DataBank, y la adquisición transformadora que realizó con zColo.
Edge Compute: tipos de implementación
Para visualizar mejor el borde, resulta útil clasificarlo según sus tres formas diferentes. Los tres tipos de implementaciones de borde son i) concentradores C-RAN, ii) centros de datos (por ejemplo, DataBank) y iii) contenedores en torres.
(1) Hubs C-RAN (rojo de acceso de radio en la nube o rojo de acceso de radio centralizada)
Los centros C-RAN ofrecen la combinación de movilidad y aplicaciones que se acercan al borde de las redes de los operadores. En última instancia, esto reduce la latencia y se acerca a los clientes de los operadores, mejorando así la experiencia del cliente.
Colony Capital tiene 680 centros C-RAN de propiedad, construidos o administrados, principalmente a través de ExteNet. Estos centros C-RAN albergan computación de vanguardia y Colony ha estado activo en este espacio durante los últimos 3 o 4 años.
Ejemplos adicionales de centros C-RAN toman la forma de asociaciones de proveedores de servicios en la nube con los operadores. Por ejemplo, AT&T y Microsoft Azure se han asociado. Además, Verizon y Amazon Web Services (AWS) se han asociado. Finalmente, T-Mobile también tiene una serie de asociaciones que aún no ha anunciado públicamente.
(2) Centros de datos (p. ej., DataBank)
DataBank está construyendo centros de datos de vanguardia en los mercados de Nivel 2 y 3, es decir, no en las ubicaciones tradicionales de Nivel 1 del centro de la ciudad. Ejemplos de estas ciudades incluyen Overland Park (Kansas), Plano (Texas) y Bluffdale (Utah). Estos centros de datos se encuentran en mercados periféricos, en las afueras de las grandes ciudades. En estos mercados periféricos, las cargas de trabajo se están desplazando hacia los suburbios.
COVID-19 está impulsando un aumento en la demanda de este tipo de instalaciones perimetrales. A su vez, mayores cargas de trabajo se están trasladando a las instalaciones perimetrales. Esto presenta una oportunidad para que empresas como DataBank continúen desarrollando estas instalaciones de borde porque encajan muy bien entre la colocación y la hiperescala, en términos de capacidad. Estas cargas de trabajo y arrendamientos de borde encajan en la “brecha”, ofreciendo entre 0,25 MW y 1 MW de capacidad de energía, para estos mercados secundarios y terciarios.
(3) Contenedores en Torres
La computación de borde basada en contenedores consiste en colocar instalaciones de computación de borde más pequeñas basadas en contenedores más cerca o en la base de la torre celular. Por ejemplo, Vertical Bridge es la cuarta empresa de torres más grande de Estados Unidos y se ha asociado con varias empresas de centros de datos diferentes (incluida EdgePresence) para probar tener centros de datos en la base de sus torres. En general, este modelo de negocio sigue siendo el menos probado, en comparación con las estrategias C-RAN Hub y Data Center.
Colonia Capital – DataBank y el borde
Con respecto a la oportunidad de vanguardia, Colony Capital ya realizó una inversión en este espacio a través de su empresa de cartera DataBank, que realizó una inversión en una empresa llamada EdgePresence.
DataBank anunció que ha realizado una inversión estratégica de 30 millones de dólares en EdgePresence, propietario y operador de centros de datos modulares de múltiples inquilinos, que proporcionan espacio, energía, ancho de banda e interconexión en mercados clave de Estados Unidos. Los centros de datos EdgePresence son centros de datos modulares, diseñados específicamente y diseñados de forma integral y compacta. Estas instalaciones incluyen energía crítica, monitoreo, seguridad física y enfriamiento. Específicamente, estos centros de datos están ubicados en ubicaciones específicas en la base de torres de telefonía celular, bienes inmuebles clave y ubicaciones de campus empresarial.
Los centros de datos perimetrales de EdgePresence permitirán a DataBank colocar las cargas de trabajo de sus clientes en el “borde lejano” para reducir aún más la latencia y mejorar el rendimiento de aplicaciones seleccionadas. Esta capacidad modular complementa y amplía la estrategia de vanguardia de DataBank.
En general, DataBank se está ejecutando en la próxima generación de redes convergentes. Específicamente, la adquisición de zColo le da a DataBank una huella nacional a escala con rampas de acceso al tráfico global de Internet. Además, EdgePresence y sus centros de datos modulares ubicados en la base de las torres de telefonía celular, le dan a DataBank acceso a lo que se conoce como el “extremo lejano”. Ambos son acuerdos muy importantes que sincronizan el perfil de DataBank con la demanda de informática de punta.
Asociación de puente vertical: conectando los puntos
EdgePresence también se está asociando con Vertical Bridge, una de las otras empresas de la cartera de Colony Capital para implementar sus microcentros de datos en la base de las torres de Vertical Bridge. En la actualidad, EdgePresence tiene centros de datos en 12 ubicaciones de Vertical Bridge. Sin embargo, Vertical Bridge tiene torres en más de 9.000 ubicaciones en todo Estados Unidos, lo que demuestra la posible oportunidad de asociación adicional entre las dos empresas.
Colony Capital: empresas de propiedad en el tercer trimestre de 2020
Las empresas de Colony Capital operan y administran ~350.000 sitios, >140.000 millas de ruta de fibra metropolitana densa, >40.000 nodos de celdas pequeñas y >95 centros de datos a nivel mundial. Como se ve a continuación, la compañía continúa realizando nuevas inversiones en los cuatro sectores de infraestructura digital, incluidas torres, centros de datos, fibra y celdas pequeñas y sistemas de antenas distribuidas.
