La revisión de Colony Capital de la infraestructura digital en 2020 es prometedora, y la compañía tiene sus perspectivas fijadas para 2021, mientras continúa su giro hacia lo digital. Específicamente, los principales temas de Colony Capital para la infraestructura digital en 2021 son tener una amplia cartera de oportunidades de inversión, sólidas relaciones con los clientes y continuar formando más capital de inversión, lo que se basará en su éxito en la recaudación de capital durante 2020.
A continuación, detallamos actualizaciones clave sobre la cartera de Colony Capital a partir de 2020 y las perspectivas de la compañía para la infraestructura digital en 2021. Específicamente, Colony Capital ve la infraestructura digital como la combinación de torres, centros de datos, fibra, celdas pequeñas y sistemas de antenas distribuidas. Además, la empresa ahora opera en cuatro regiones geográficas importantes a nivel mundial, incluidas América del Norte, Europa, América Latina y Asia.
América del Norte: revisión de 2020 y perspectivas de 2021
torres
Vertical Bridge es el vehículo de inversión de Colony Capital para torres estadounidenses. De hecho, Vertical Bridge es el cuarto mayor propietario de torres en Estados Unidos, con una cartera de 20.000 torres en propiedad tras su fusión con Eco-Site.
En 2020, el desempeño operativo de Vertical Bridge fue bueno, pero no excelente, ya que las expectativas al entrar en 2020 eran bastante altas. Específicamente, Colony Capital anticipó que Vertical Bridge lograría un crecimiento de ingresos orgánicos brutos superior al 10 % durante el año. Sin embargo, el crecimiento de los ingresos orgánicos brutos para 2020 fue modestamente inferior, del 8% al 9% para el año.
Sin embargo, las tasas de crecimiento de los ingresos orgánicos brutos de Vertical Bridge siguen siendo líderes en la industria, en comparación con sus tres torres pares que cotizan en bolsa. Como punto de referencia, para los nueve meses finalizados en septiembre de 2020:
- El crecimiento de los ingresos orgánicos brutos de American Tower en EE.UU. UU. fue del 6,8%
- El crecimiento de los ingresos orgánicos brutos de Crown Castle en EE.UU. UU. fue del 6,3%
- Comunicaciones de SBA EE.UU. El crecimiento de los ingresos orgánicos brutos fue del 6,7%
En términos de rotación de inquilinos, Vertical Bridge solo tuvo cantidades muy pequeñas de rotación en 2020. De hecho, la edad promedio de la torre de Vertical Bridge es de solo ~7 años, lo que protege a la empresa de la rotación de inquilinos heredada que enfrentan sus pares de empresas de torres públicas. Específicamente, Vertical Bridge no tiene exposición a Sprint, que ha elevado y seguirá elevando las tasas de abandono en American Tower.
Como resultado, durante 2020, Vertical Bridge también pudo superar a sus tres pares de torres que cotizan en bolsa en términos de rotación. Como punto de referencia, para los nueve meses finalizados en septiembre de 2020:
- American Tower tuvo una rotación en Estados Unidos del 2,0%.
- Crown Castle tuvo una tasa de abandono en Estados Unidos del 2,4%.
- SBA Communications tuvo una tasa de abandono en EE.UU. UU. del 2,3 %.
Perspectivas y catalizadores de las torres de Colony Capital en 2021
Tras la revisión, parte del crecimiento orgánico de ingresos esperado de Colony Capital para las torres de EE.UU. UU. para 2020 se ha aplazado hasta 2021. De hecho, los catalizadores incrementales clave para las perspectivas de crecimiento orgánico de ingresos de Colony Capital para 2021 incluyen:
- La aceleración de los gastos de capital de T-Mobile para su desarrollo de red 5G de banda media de 2,5 GHz
- [Implementaciones de redes 5G totalmente nuevas] de DISH Network (/articulos/crown-castle-signs-tower-agreement-with-dish-network/), que pueden comenzar a finales de 2021
- Implementaciones de espectro de banda C (es decir, rango de 3,7 GHz a 3,98 GHz) de Verizon y AT&T
Sin embargo, Colony Capital está moderando su perspectiva de tasa de crecimiento orgánico de ingresos para las torres en 2021. En realidad, es posible que DISH Network no tenga implementaciones significativas de torres hasta 2022. Además, la costosa subasta de banda C puede obstaculizar la capacidad de Verizon y AT&T para realizar importantes de capital de red en 2021.
Centros de datos
Colony Capital considera que el sector de los centros de datos tiene cinco subsectores clave para ofrecer a los clientes. Específicamente, estos incluyen hiperescala, frontera, comercio minorista, interconexión y servicios administrados.
hiperescala
Vantage Data Centers (Norteamérica) es la plataforma de inversión de Colony Capital para activos de centros de datos de hiperescala en EE.UU. UU. De hecho, Vantage Data Centers posee 13 campus operativos de hiperescala y 4 de ellos están actualmente en desarrollo. Colony Capital tiene la ambición de convertir Vantage Data Centers (incluido Vantage Europe) en el mayor proveedor de centros de datos a hiperescala del mundo.
En 2020, Vantage Data Centers tuvo un año muy sólido, logrando un crecimiento orgánico de ingresos superior al 10 % durante el año. Vantage Data Centers superó el presupuesto para 2020 y tuvo un cuarto trimestre de 2020 particularmente sólido en términos de arrendamiento. Específicamente, Vantage obtuvo una serie de contratos de arrendamiento en sus mercados clave de centros de datos. En particular, Vantage firmó un contrato de arrendamiento de 8 megavatios con ByteDance (propietario de TikTok) en el norte de Virginia y un contrato de arrendamiento de 12 megavatios con Microsoft en Santa Clara, California, durante el año.
A diferencia de Vantage, Colony Capital estipula que los proveedores de centros de datos de hiperescala que cotizan en bolsa (por ejemplo, Digital Realty, CyrusOne y QTS) obtuvieron resultados mixtos. De hecho, algunos de estos proveedores lograron las reservas previstas para el cuarto trimestre de 2020, mientras que otros no.
Virginia del Norte – Ashburn
En el norte de Virginia, y específicamente en Ashburn, Vantage Data Centers tuvo un buen desempeño en 2020. De hecho, la compañía pudo conseguir dos arrendamientos muy competitivos en el cuarto trimestre de 2020.
En general, Virginia del Norte es un mercado extraordinariamente competitivo con muchos proveedores de centros de datos que han ingresado al mercado, con acceso a capital privado. Por ejemplo, los proveedores de centros de datos, incluidos CloudHQ, Compass Datacenters, EdgeCore, Sabey Data Centers y STACK Infrastructure tienen presencia en el norte de Virginia. Muchos de estos proveedores de centros de datos han rebajado sus tarifas de arrendamiento, calculando en el precio por megavatio, para poder conseguir nuevos negocios. De hecho, Colony Capital señala que esto ha provocado cierta fricción en el mercado en el norte de Virginia, lo que ha presionado el rendimiento de las inversiones.
A Colony Capital no le gustan los rendimientos de las inversiones disponibles en Ashburn y prefiere centrar sus esfuerzos en otra parte. Específicamente, Colony Capital originalmente garantizó rendimientos de desarrollo en Ashburn a una TIR del 16%. Sin embargo, a medida que ha aumentado la competitividad del mercado, los rendimientos se han ajustado a una TIR del 14%. Sin embargo, el norte de Virginia es un mercado en el que los proveedores de centros de datos deben tener presencia y, por lo tanto, Vantage seguirá creando nueva capacidad en el mercado.
Borde e interconexión
Tras el cierre de zColo, DataBank opera 64 centros de datos, lo que representa 138 megavatios de capacidad energética. En conjunto, estos centros de datos abarcan 1,2 millones de pies cuadrados, en Estados Unidos y Europa, y dan soporte a más de 3.000 clientes. De hecho, DataBank actualmente genera ingresos anuales de más de 450 millones de dólares y un EBITDA de más de 150 millones de dólares.
En términos de operaciones, DataBank tuvo otro año muy sólido en 2020, con un crecimiento orgánico positivo. Además, DataBank ha creado una importante cartera de arrendamientos con actividad potencial a partir de muchas relaciones nuevas. De hecho, para 2021, Colony Capital está impulsando las perspectivas de DataBank hacia un crecimiento orgánico de ingresos superior al 10%.
Borde
La informática de punta de DataBank está bien posicionada para aprovechar la arquitectura de red en evolución hacia una RAN descentralizada. De hecho, los centros C-RAN (conocido como RAN en la nube o RAN centralizado) y Open RAN (O-RAN) acercan las estaciones base móviles a la computación y las aplicaciones. Específicamente, este alojamiento C-RAN y O-RAN se lleva a cabo en los centros de datos perimetrales de DataBank.
microborde
La inversión en EdgePresence durante 2020 de DataBank fue fundamental para convertirse en un líder en el espacio de los centros de datos de micro frontera. De hecho, otras dos empresas claves de centros de datos de micro borde incluyen EdgeMicro y Vapor IO (propiedad de Crown Castle). Además, las empresas de torres American Tower y SBA Communications también han realizado inversiones en el sector micro edge, comprando instalaciones de instalación en Atlanta y Jacksonville, respectivamente.
EdgePresence ha tenido un éxito inicial con buenos alquileres y retornos de los clientes que se ubican en sus instalaciones de micro frontera. De hecho, dos de los microcentros de datos de borde de EdgePresence tienen más de tres clientes.
Hasta la fecha, Colony Capital ha implementado nueve instalaciones perimetrales en toda su cartera de infraestructura digital. De hecho, la perspectiva de Colony Capital es implementar entre 12 y 20 instalaciones de frontera más durante 2021. Aunque pequeño por el momento, el horizonte temporal de Colony Capital para el negocio de centros de datos de micro frontera es crecer durante los próximos 5 años y más.
Interconexión
Con la combinación de zColo, DataBank está desarrollando un rico ecosistema de interconexión y convirtiéndose en un importante proveedor de interconexión en los Estados Unidos. De hecho, DataBank ahora tiene 30.000 conexiones cruzadas de red y 18 puntos de interconexión de red principal. Es importante destacar que DataBank también puede llevar esa conectividad a las empresas de la cartera de Colony Capital que se centran en torres y celdas pequeñas (es decir, Vertical Bridge y ExteNet). A su vez, esto convierte la oferta de DataBank en una propuesta de valor diferenciada.
Servicios de TI gestionados (incluida la nube híbrida)
Durante 2020, los servicios de TI gestionados, como subsector de centros de datos, tuvieron la tasa de crecimiento más baja en comparación con todos los demás subsectores clave de centros de datos. De hecho, la empresa de la cartera de Colony Capital, Aptum Technologies, que es un proveedor de servicios de TI gestionados, tuvo sólo una pequeña cantidad de crecimiento orgánico positivo. Tras una revisión, Colony Capital señala que 2020 fue un buen año en términos de nuevas reservas para Aptum Technologies. Sin embargo, la empresa también tuvo una cantidad razonable de rotación, por lo que el año podría haber sido mejor.
fibra
La fibra es una pieza fundamental de la cartera de infraestructura digital de Colony Capital en América del Norte, siendo Zayo la empresa de la cartera más destacada. De hecho, Zayo tiene una red que abarca más de 133.000 millas de rutas de fibra y 13,2 millones de millas de hilos de fibra.
Tras una revisión, Colony Capital señala que 2020 fue un gran año para Zayo. Sin embargo, cada trimestre fue distinto en términos de desempeño. En primer lugar, el desempeño del primer trimestre de 2020 fue sólido: Zayo logró un crecimiento orgánico neto de los ingresos del 9 %. En segundo lugar, el segundo trimestre de 2020 tuvo una tasa de crecimiento más lenta. En tercer lugar, el tercer trimestre de 2020 fue decepcionante en términos de crecimiento, con más rotación que reservas. Finalmente, la compañía tuvo un crecimiento orgánico positivo en el cuarto trimestre de 2020.
De cara a 2021, la cartera de ventas de Zayo continúa aumentando y ahora tiene la cartera de ventas más grande en la historia de la empresa. De hecho, esto le da a Colony Capital una perspectiva optimista para Zayo en 2021.
Por separado, en fibra, otra empresa de la cartera de Colony Capital, Beanfield Metroconnect, también tuvo un buen año. De hecho, Beanfield Metroconnect, que opera en Canadá, tuvo un crecimiento orgánico de ingresos superior al 10 % durante el año. Específicamente, la empresa se centra en redes de fibra metropolitanas (o intraurbanas), proporcionando fibra óptica que funciona en los mercados de Toronto y Montreal.
Células pequeñas y DAS
ExteNet es la cartera a través de la cual Colony Capital obtiene exposición a celdas pequeñas y sistemas de antenas distribuidas (DAS). De hecho, ExteNet posee 32,3 mil nodos DAS y de celdas pequeñas, 430 redes y 3,6 mil millas de ruta de fibra.
ExteNet tuvo un buen comienzo en 2020, siendo sólido en el primer trimestre de 2020. Sin embargo, el negocio de la empresa se vio afectado negativamente en el segundo y tercer trimestre de 2020. Específicamente, el sector de células pequeñas depende de permisos que la COVID-19 dificultó recibir. De hecho, la COVID-19 presentó dificultades para que el personal municipal aprobara estos permisos para celdas pequeñas.
Sin embargo, ExteNet tuvo un tremendo cuarto trimestre de 2020, construyendo más nodos en un solo trimestre que en cualquier otro trimestre en la historia de la compañía. Además, ExteNet obtuvo más de 6 millones de dólares en nuevas reservas de ventas durante el trimestre, que también fueron las mejores reservas trimestrales en la historia de la empresa. De hecho, muchos clientes clave continuaron implementando celdas pequeñas en el cuarto trimestre de 2020, incluidos Verizon y AT&T.
ExteNet se dirige a 2021 con una cartera de ~63 millones de dólares en nuevas reservas, que es la cartera más grande jamás realizada por la compañía. En 2021, ExteNet tiene una perspectiva optimista de que T-Mobile también aumentará su actividad de celdas pequeñas durante la segunda mitad de 2021. Además, ExteNet tiene la esperanza de que DISH Network comience a implementar celdas pequeñas a fines de 2021 y 2022.
Europa: revisión de 2020 y perspectivas de 2021
torres
En Europa, 2020 no fue un buen año para el arrendamiento de torres, ya que los operadores inalámbricos fueron moderados en sus gastos de capital para 5G. Además, Europa tiene una presencia significativa de empresas de torres cautivas (por ejemplo, Vantage Towers, propiedad de Vodafone) que están siendo creadas por los operadores inalámbricos.
Las empresas de torres cautivas son problemáticas porque hacen que el mercado europeo de torres funcione de manera diferente que si prevalecieran las empresas de torres independientes, como ocurre en Estados Unidos. Específicamente, las empresas de torres cautivas logran crecimiento construyendo sus propias torres. Por lo tanto, no existe un verdadero arrendamiento y colocación por parte de terceros sobre los activos de la empresa de torres cautivas. A su vez, este fenómeno está provocando que Europa sea un mercado difícil para los inversores de torres como Colony Capital desplegar capital.
En 2020, Colony Capital generó aún más escepticismo tras su revisión de las proyecciones financieras de las próximas torres públicas europeas. Específicamente, ciertos proveedores de servicios inalámbricos (por ejemplo, Vantage Towers de Vodafone) pueden tener dificultades para alcanzar las proyecciones financieras que pronostican para los posibles inversores.
Finalmente, el escepticismo de Colony Capital sobre el precio de las torres europeas se vio acentuado por la reciente compra por parte de Cellnex de 24,6k torres a CK Hutchison por 10.000 millones de euros. De hecho, Colony Capital no pudo alcanzar el precio de 10.000 millones de euros pagados por esos activos, según sus criterios de suscripción. En concreto, al precio de 10.000 millones de euros que Cellnex pagó por las torres de CK Hutchison, Colony Capital sólo pudo generar una TIR de ~3%, muy por debajo de las expectativas de retorno de la inversión.
En general, debido al difícil entorno de inversión en Europa, Colony Capital no ha invertido significativamente en el continente. De hecho, Digita Oy es la única inversión en torres europeas de Colony Capital, que opera ~580 torres en Finlandia.
Centros de datos
Las inversiones en centros de datos de Colony Capital en Europa se centran en el subsector de hiperescala. En concreto, la empresa de la cartera de Colony Capital, Vantage Europe, posee 1 campus de hiperescala operativa y tiene 6 que están actualmente en desarrollo. En 2020, Vantage Europe tuvo un crecimiento orgánico de ingresos superior al 10%, lo que representó el 200% de su presupuesto para el año.
La estrategia de Vantage Europe se centra en los “próximos” mercados de hiperescala más grandes, como Berlín, Zurich, Milán, Varsovia y Cardiff. De hecho, Vantage se mantiene fuera de los mercados de centros de datos FLAP de nivel 1 (Frankfurt, Londres, Amsterdam y París) en Europa.
Vantage Europe suele competir con Digital Realty y CyrusOne en Europa. Es importante destacar que en 2020, Vantage Europe ganó una parte significativa de los acuerdos de arrendamiento frente a estos competidores. Específicamente, Vantage Europe obtuvo notables ganancias de arrendamiento en Berlín, Cardiff, Offenbach (es decir, Frankfurt) y Zurich. Como ejemplo, Microsoft fue uno de los clientes con el que Vantage Europe firmó acuerdos de arrendamiento durante 2020.
Fibra y células pequeñas
Colony Capital tiene tres empresas con presencia de fibra en Europa, incluidas Zayo, Freshwave Group y Digita Oy. En primer lugar, Zayo opera redes de fibra en el Reino Unido, Francia, Alemania, Italia, Suiza, Países Bajos, Bélgica e Irlanda. En segundo lugar, Freshwave Group opera 5.000 nodos de células pequeñas y 150 redes en el Reino Unido. En tercer lugar, Digita Oy posee más de 1.000 kilómetros (600 millas) de fibra en Finlandia. Tras una revisión, Colony Capital señala que todas estas empresas tuvieron un desempeño excepcionalmente bueno en el cuarto trimestre de 2020.
Tras una revisión, Colony Capital señala que Freshwave Group tuvo su mejor trimestre en la historia de la compañía en el cuarto trimestre de 2020. Específicamente, este desempeño superior fue impulsado por tendencias como el Reino Unido comienza a implementar celdas pequeñas para propósitos 5G.
América Latina – Revisión 2020 y Perspectivas 2021
torres
En América Latina, Colony Capital tiene tres empresas en cartera enfocadas en torres, incluidas Andean Tower Partners, Mexico Tower Partners y Highline do Brasil. Tras una revisión, cada uno de los países latinoamericanos en los que Colony Capital tiene presencia tuvo desempeños distintos durante 2020.
Brasil y Colombia fueron mercados donde el arrendamiento de torres fue sólido, superó las expectativas y aumentó hacia fines de 2020. Además, en Chile, el desempeño del arrendamiento de torres fue bueno.
Sin embargo, en Perú las expectativas de arrendamiento de torres no se cumplieron, dada la incertidumbre política. Específicamente, esto se relacionó con el derrocamiento del expresidente del país, Martín Vizcarra, durante 2020. Por otra parte, el arrendamiento de torres en México estuvo por debajo de las expectativas, incluso con una perspectiva bastante moderada de cara al año.
Centros de datos
La plataforma latinoamericana de centros de datos a hiperescala de Colony Capital se llama Scala Data Centers. Actualmente, Scala Data Centers es el segundo mayor proveedor de centros de datos de hiperescala de Brasil. De hecho, la empresa tiene dos campus de hiperescala operativa y uno actualmente en desarrollo. Una vez que estén completamente construidos, los tres campus de hiperescala de Scala Data Centers comprenderán 50 megavatios de capacidad de energía.
En 2020, Scala Data Centers logró un crecimiento orgánico de ingresos superior al 10%, superando su previsión de arrendamiento. En particular, la compañía tuvo un sólido cuarto trimestre de 2020, con la firma de un gran cliente de hiperescala en São Paulo, Brasil. Para 2021, Scala Data Centers competirá por más acuerdos de arrendamiento a hiperescala contra Ascenty, que es propiedad de Digital Realty y Brookfield Infrastructure.
Fibra y células pequeñas
Las tres empresas de torres latinoamericanas de Colony Capital, Andean Tower Partners, Mexico Tower Partners y Highline do Brasil, también tienen presencia en fibra y celdas pequeñas en la región.
El mercado más fuerte de Andean Tower Partners en 2020 fue Colombia, que tuvo un importante arrendamiento de fibra oscura. De hecho, la empresa posee una importante capacidad de fibra oscura en Colombia. Específicamente, Andean Tower Partners conecta su fibra oscura a torres y, a su vez, vende servicios a operadores inalámbricos del país. Además, Andean Tower Partners posee anillos de fibra metropolitana en Colombia, que tuvieron un buen desempeño.
Además, Colony está construyendo fibra hasta el hogar a través de Andean Tower Partners y Highline do Brasil. Sin embargo, en estas inversiones, Colony está celebrando contratos de arrendamiento a largo plazo, de 15 a 25 años, con clientes de grado de inversión. Específicamente, Colony vende capacidad de fibra al por mayor a los principales operadores inalámbricos, en Colombia, Chile y Brasil, después de construirles la red.
En términos de celdas pequeñas, Brasil, Colombia y Chile tuvieron un sólido desempeño en materia de arrendamiento. Mientras que Perú y México tuvieron un desempeño pobre, con una escasa aceptación del arrendamiento de celdas pequeñas.
Finalmente, Mexico Tower Partners ha creado un negocio central C-RAN único para sí mismo en México. De hecho, durante 2020, la compañía construyó una serie de concentradores C-RAN para operadores inalámbricos, incluidos ALTÁN Redes, Telefónica, Totalplay y AT&T. Específicamente, estos proveedores de servicios inalámbricos están colocando sus estaciones base móviles en estas arquitecturas de hub Open RAN. En general, la perspectiva de Colony Capital para Mexico Tower Partners es terminar 2021 con entre 60 y 80 centros C-RAN construidos en todo México.
Asia: revisión de 2020 y perspectivas de 2021
Torres y centros de datos
En el cuarto trimestre de 2020, Colony Capital ingresó a Asia por primera vez, como un nuevo mercado de inversión para su plataforma de infraestructura digital. En Asia, Colony Capital está centrando sus esfuerzos en los sectores de torres y centros de datos de hiperescala.
Colony Capital ha realizado dos inversiones hasta la fecha en Asia. En primer lugar, AgileDC es una plataforma de centro de datos a hiperescala centrada en Japón, con sitios tanto en Tokio como en Osaka. En segundo lugar, Edgepoint Infrastructure posee torres de 4k en el sudeste asiático.
Actualmente, no se han puesto a disposición métricas operativas ni para AgileDC ni para Edgepoint Infrastructure porque Colony cerró ambas inversiones en el cuarto trimestre de 2020.
