Colony Capital ha creado una cartera de infraestructura digital que comprende ~29.000 torres, más de 95 centros de datos, >140.000 millas de rutas de fibra y >40.000 nodos de sistemas de antenas distribuidas y de celdas pequeñas. Un enfoque clave para Colony Capital ha sido invertir en el sector de centros de datos, en el que ha comprado empresas en cuatro subsectores críticos. En concreto, Colony ha invertido en los siguientes subsectores de centros de datos, a través de sus varias empresas en cartera:
- Hiperescala: Vantage Data Centers (Norteamérica) y Vantage Europa
- Borde: Banco de datos
- Micro borde: Presencia de borde
- Servicios de TI administrados: Aptum Technologies
Vantage Data Centers (Norteamérica): centros de datos de hiperescala
Vantage Data Centers (Norteamérica) posee 13 campus operativos de hiperescala y tiene 4 que están actualmente en desarrollo. La cartera de centros de datos de la compañía tiene una ocupación del 94%, con una duración de arrendamiento promedio ponderada de más de 11 años y un 3% de escaleras mecánicas de alquiler. Además, estos arrendamientos a largo plazo generan un flujo de ingresos de las contrapartes que, en conjunto, tienen más del 90% de grado de inversión.
En octubre de 2020, Colony Capital, junto con capital de terceros, invirtió 1.360 millones de dólares para una participación accionaria de ~90% en Vantage Data Centers cartera de 12 centros de datos de hiperescala estabilizados en América del Norte. Por lo tanto, Vantage, en general, estaba valorado en 1.500 millones de dólares. El capital de terceros fue proporcionado por CBRE Caledon y una serie de fondos de pensiones. Además, la inversión en el saldo de Colony Capital es de ~200 millones de dólares, lo que representa una participación de propiedad de ~13%.
Estados Unidos – Centros de datos Greenfield
Colony Capital no ha encontrado muchas oportunidades atractivas para adquirir más plataformas de hiperescala en los Estados Unidos, utilizando Vantage Data Centers. Por lo tanto, Colony ha adoptado un enfoque más innovador en todo Estados Unidos, mediante la creación de nueva capacidad de centro de datos. Específicamente, Colony Capital hace referencia a los mercados de centros de datos del norte de Virginia, Silicon Valley, el noroeste del Pacífico y Phoenix como estudios de caso para la construcción totalmente nueva de Vantage.
Virginia del Norte – Ashburn
Cuando esté completamente construido, Vantage operará 5 centros de datos, lo que representa 146 megavatios de capacidad de energía y 1 millón de pies cuadrados en su campus de Virginia del Norte. En concreto, en Ashburn, Vantage posee un importante terreno, con capacidad para construir algo más de 100 megavatios. Además, Vantage ya ha activado sus primeros 25 megavatios de capacidad y ha alquilado ~13 megavatios de capacidad. Colony también indica que se están preparando más acuerdos de arrendamiento para su campus de Virginia del Norte.
En general, el mercado del norte de Virginia es competitivo y no presenta una oportunidad para que Vantage se diferencie significativamente. Al evaluar el norte de Virginia, Colony señala que Vantage se está desempeñando bien en el mercado, pero el mercado en sí es decepcionante en relación con las expectativas.
Valle del Silicio – Santa Clara
En plena construcción, Vantage operará 9 centros de datos, lo que representa 154 megavatios de capacidad de energía y 876 mil pies cuadrados en sus dos campus de Santa Clara. Vantage inauguró recientemente su octavo centro de datos en el mercado, que representa más de 64 megavatios de capacidad de energía, que la compañía está alquilando rápidamente. Además, Vantage es el mayor proveedor de capacidad de centros de datos a hiperescala en el Área de la Bahía de San Francisco.
Al evaluar Santa Clara, Colony señala que Vantage ha tenido un éxito tremendo en el mercado y que el mercado en sí ha superado las expectativas de Colony.
Noroeste del Pacífico – Quincy, Washington
Cuando esté completamente construido, Vantage operará 3 centros de datos, que representan 70 megavatios de capacidad de energía y 512 mil pies cuadrados en su campus de Quincy, Washington. Actualmente, Vantage cuenta con dos importantes centros de datos en el mercado de Quincy, Washington, con capacidad para seguir construyendo.
Vantage está construyendo en Quincy, Washington, que se encuentra a unas 150 millas de Seattle. El mercado representa una ubicación de bajo costo para la capacidad de los centros de datos en el noroeste del Pacífico y una alternativa a los mercados más costosos de Seattle y Portland.
Fénix – Goodyear, Arizona
En plena construcción, Vantage operará 3 centros de datos, lo que representa 160 megavatios de capacidad de energía y 600 mil pies cuadrados en su campus de Phoenix. Actualmente, Vantage está construyendo la primera instalación de un solo piso del campus, que proporcionará 32 megavatios de capacidad de energía.
Canadá: fusiones y adquisiciones de centros de datos específicos
Vantage tiene una presencia y una posición de mercado dominante en los mercados canadienses de Montreal y la ciudad de Quebec. La empresa ha estado muy activa en esos mercados a través de proyectos tanto nuevos como brownfield.
Específicamente, a fines de noviembre de 2020, Vantage anunció la adquisición del negocio de centros de datos de hiperescala de Hypertec en Montreal, Canadá. El campus de 49 MW de Hypertec incluye 25 MW en dos instalaciones existentes y 24 MW de capacidad de expansión. Hypertec fue una transacción en la que Colony pudo negociar de forma unilateral con el propietario, donde tenía la financiación, y actuó rápidamente.
Además, en 2019, Vantage adquirió 4Degrees Colocation de Videotron, una subsidiaria de Quebecor Media, por 193 millones de dólares. En ese momento, 4Degrees Colocation tenía dos centros de datos, con 16 MW de capacidad de potencia.
Vantage Europe: centros de datos de hiperescala
Vantage Europe posee 1 campus operativo de hiperescala y tiene 6 que están actualmente en desarrollo. La empresa se formó mediante la compra de Etix Everywhere en febrero de 2020 y Next Generation Data en julio de 2020. En particular, las adquisiciones fueron impulsadas por el deseo de posicionar a Vantage Europe para construir más capacidad de centro de datos para sus relaciones clave con clientes de hiperescala.
Tras la combinación de Etix Everywhere y Next Generation Data, Vantage Europe podrá ofrecer un aumento gradual de la capacidad. Una vez que todos sus mercados estén completamente desarrollados, Vantage Europe comprenderá:
- Cardiff, Reino Unido: 3 centros de datos, que representan 270 megavatios de capacidad de energía y 1,5 millones de pies cuadrados
- Frankfurt, Alemania: 3 centros de datos, que representan 55 megavatios de capacidad de energía y 650 mil pies cuadrados
- Berlín, Alemania: 2 centros de datos, que representan 64 megavatios de capacidad de energía y 550 mil pies cuadrados
- Zurich, Suiza: 4 centros de datos, que representan 40 megavatios de capacidad de energía y 400 mil pies cuadrados
- Milán, Italia: 4 centros de datos, que representan 64 megavatios de capacidad de energía y 316 mil pies cuadrados
- Varsovia, Polonia: 2 centros de datos, que representan 64 megavatios de capacidad de energía y 540 mil pies cuadrados
En general, Vantage Europe está activo en 8 mercados de toda Europa, con una amplia cartera de más de 278 megavatios en todo el continente. De hecho, este oleoducto europeo representa uno de los más grandes entre todos los proveedores de centros de datos a hiperescala en Europa.
Estrategia de Vantage Europa
La estrategia de Vantage Europe se centra en los “próximos” mercados de hiperescala más grandes, como Berlín, Zurich, Milán, Varsovia y Cardiff. De hecho, Vantage se mantiene fuera de los mercados de centros de datos FLAP de nivel 1 (Frankfurt, Londres, Amsterdam y París) en Europa. Específicamente, la opinión de Colony es que los mercados FLAP, en general, ya se han desarrollado adecuadamente y son mercados difíciles de ingresar. Por ejemplo, Londres tiene limitaciones de terreno relacionadas con intereses inmobiliarios, Frankfurt tiene limitaciones de suministro de energía y Ámsterdam tiene limitaciones de zonificación.
Apoyo de Colony Capital en Centros de Datos
Vantage Europe ejemplifica el mandato flexible de Colony Capital de seguir estrategias inorgánicas mediante la compra de centros de datos como Etix Everywhere y Next Generation Data. Al mismo tiempo, la flexibilidad de Colony se extiende para permitir que Vantage Europe realice importantes construcciones de desarrollo totalmente nuevas.
Mercado de centros de datos a hiperescala en Europa
El mercado de centros de datos a hiperescala es particularmente único en Europa dadas las estrictas leyes de soberanía de datos del continente, que incluyen el Reglamento General de Protección de Datos (GDPR). A su vez, esto significa que los clientes de hiperescala necesitan tener almacenamiento y aplicaciones de alta densidad de potencia en cada uno de los mercados en los que operan. Como resultado, se crea un entorno de demanda más fuerte para la capacidad de los centros de datos por parte de empresas como Vantage Europe.
DataBank – Centros de datos perimetrales
DataBank opera 20 centros de datos, que representan 54 megavatios de capacidad de energía y 457 mil pies cuadrados, en los Estados Unidos. En septiembre de 2020, DataBank acordó adquirir zColo, de Zayo, por 1.400 millones de dólares. La adquisición de zColo agrega 44 centros de datos, 13 ubicaciones de interconexión clave, en 23 mercados en Estados Unidos y Europa a los activos de centros de datos de DataBank.
Parte del motivo de la transacción fue que los negocios de DataBank y zColo no competían. Cada empresa tenía presencia principalmente en mercados donde la otra no. Específicamente, DataBank tiene sólo tres mercados que se superponen con zColo (Atlanta, Dallas y Minneapolis). Por lo tanto, zColo lleva a DataBank 20 nuevos mercados, creando una nueva huella significativa para que DataBank realice ventas cruzadas de su base de clientes.
Además, zColo tiene varios clientes diferentes que DataBank no tiene. Esto presenta una oportunidad importante para que DataBank amplíe sus relaciones con los clientes.
En cuanto al personal, también es aditiva la integración de los equipos de ingeniería y ventas de DataBank y zColo. Específicamente, zColo tiene equipos de ingeniería y ventas en ubicaciones donde DataBank no los tiene, lo que se suma a la lógica del acuerdo.
Cobertura geográfica y escala
La cartera más amplia de DataBank servirá para la expansión de cargas de trabajo de contenido y nube en los mercados de borde primario y secundario. Específicamente, las cargas de trabajo perimetrales están cambiando y DataBank podrá dirigirse a los clientes que están aumentando su capacidad en los mercados de Nivel 2 y 3. DataBank está posicionado para permitir a los clientes de hiperescala implementar cargas de trabajo de 0,25 megavatios a 1 megavatio, en el borde de la red.
Mercado de Edge Compute en los Estados Unidos
La computación de borde es un componente crítico de tecnologías como 5G. Además, la informática de punta está facilitando la convergencia de la informática, el almacenamiento y las redes.
En última instancia, estas tendencias impulsarán un fuerte crecimiento en la implementación de servidores perimetrales. Durante los próximos 8 años, los servidores perimetrales soportarán el 10% de las cargas de trabajo en la nube a nivel mundial, lo que representa un aumento con respecto al 0,2% actual. Por lo tanto, será necesario trasladar más de 1,5 millones de servidores a centros de datos perimetrales en todo el mundo. De hecho, esto representa una cantidad significativa de espacio de trabajo que debe ocuparse y de bienes inmuebles que deben alquilarse.
A su vez, la oportunidad de ventaja es un importante motor de crecimiento para DataBank y la adquisición transformadora que está realizando con zColo.
Interconexión / Conexiones cruzadas
DataBank y zColo juntos tendrán un ecosistema de interconexiones más sólido. Específicamente, la compañía combinada tendrá 30 mil conexiones cruzadas de red, frente a solo 6,8 mil en DataBank actualmente. A su vez, esto convierte a la empresa en uno de los proveedores de centros de datos de interconexión más grandes de Estados Unidos. Como punto de referencia, algunos de los líderes en interconexión cuentan con el siguiente número de cruces:
- Equinix: 160.5k conexiones cruzadas en su división de América
- Digital Realty: 162.000 conexiones cruzadas a nivel mundial
- CoreSite: 30k conexiones cruzadas en los Estados Unidos
La interconexión es de creciente importancia para los clientes de centros de datos a medida que la integración de datos y las capacidades de baja latencia se vuelven prioridades más altas.
Capital de Colony para hacer crecer los centros de datos
Una vez cerrada la transacción entre DataBank y zColo, la empresa tendrá una capitalización de 2.900 millones de dólares. Específicamente, el negocio se habrá financiado con 1.700 millones de dólares de capital y 1.200 millones de dólares de deuda. Además, Colony Capital brindará al negocio heredado zColo significativamente más capital y atención para permitirle crecer aún más.
Anteriormente, zColo estaba atrapado dentro de Zayo y no recibía el tiempo ni la atención de la gerencia, como lo hará como unidad de negocios independiente. En cambio, zColo se utiliza principalmente para ayudar a extender la red de fibra de Zayo a un entorno de centro de datos. DataBank está aprovechando esta oportunidad en zColo para mejorar el negocio, operarlo de manera más eficiente y brindarle capital para crecer.
Período de abandono inicial
Inicialmente, habrá un período de rotación de clientes en el que DataBank trabajará con la antigua base de clientes de zColo y los productos que se vendieron. Específicamente, esta pérdida de clientes se relaciona con la decisión estratégica de Zayo de salir del segmento de servicios administrados en la nube, hace más de un año y medio. En ese momento, Zayo tomó la decisión de centrarse en su oferta de infraestructura. Por lo tanto, la base de clientes ya estaba cambiando en zColo, lo que era evidente en sus resultados financieros cuando Zayo era una empresa pública.
Desde que Colony Capital tomó posesión de Zayo en marzo de 2020, la compañía ha seguido reduciendo esos clientes de nube híbrida. Por lo tanto, se espera cierta rotación nominal al principio del negocio heredado de zColo, del que se ocupará DataBank. Sin embargo, a medida que parte de este inventario de zColo se abre, como resultado de la rotación, el inventario se puede vender a nuevos clientes de frontera, que es la experiencia de DataBank.
EdgePresence – Centros de datos Micro Edge
Para aprovechar aún más la oportunidad, Colony realizó una inversión en el espacio a través de su empresa de cartera DataBank. Específicamente, DataBank anunció a mediados de octubre que realizó una inversión de control de 30 millones de dólares en EdgePresence, propietario y operador de centros de datos modulares de múltiples inquilinos. EdgePresence proporciona espacio, energía, ancho de banda e interconexión en mercados clave de Estados Unidos.
Los centros de datos de microborde de EdgePresence son centros de datos modulares, diseñados específicamente y con un diseño integral y compacto. Estas instalaciones incluyen energía crítica, monitoreo, seguridad física y enfriamiento. Específicamente, estos centros de datos suelen estar ubicados en ubicaciones específicas en la base de las torres de telefonía celular.
Al implementar centros de datos de microborde en la base de las torres, EdgePresence acerca la computación y las aplicaciones adyacentes a la infraestructura móvil. Específicamente, la computación y las aplicaciones se acercan a las radios LTE y 5G que se implementan en las torres celulares de ~20k de Vertical Bridge. Además, EdgePresence se está asociando con American Tower y SBA Communications, donde comparten el éxito de la plataforma.
En general, el objetivo de EdgePresence es crear soluciones perimetrales de baja latencia a nivel micro para sus clientes.
Aptum Technologies – Servicios de TI gestionados
Aptum es una de las plataformas de servicios de TI gestionados más grandes de Canadá, con 14 centros de datos. La empresa ofrece servicios de nube híbrida a clientes empresariales.
Anteriormente conocida como Cogeco Peer 1 y rebautizada como Aptum, después de la adquisición, la empresa se separó de Cogeco (TSE: CGO). En 2019, Colony adquirió Aptum por 720 millones de dólares canadienses, equivalente a 547 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un múltiplo de EBITDA de 9,0 veces.
La compañía tenía más de 2.000 millas de densa fibra metropolitana en Toronto y Montreal en América del Norte. Sin embargo, Aptum separó sus activos de fibra de la empresa después de la adquisición, transfiriéndolos a otra empresa de la cartera de Colony Capital, Beanfield Metroconnect.
Centros de datos: resumen y comparaciones
En general, Colony Capital ha invertido claramente en cuatro subsectores críticos de centros de datos. Estos incluyen hiperescala a través de Vantage Data Centers (Norteamérica) y Vantage Europa, borde a través de DataBank, micro borde a través de EdgePresence y servicios de TI administrados a través de Aptum Technologies. Además, cada uno de estos subsectores de centros de datos tiene características únicas entre sí.
Tamaño de implementación
En términos de tamaño de implementación, Vantage en el subsector de hiperescala atiende a diferentes tipos de cargas de trabajo, en comparación con DataBank, en el subsector de frontera. Específicamente, cada implementación en DataBank actualmente es para cargas de trabajo de 1 megavatio o menos. Mientras que cada implementación en Vantage es actualmente para cargas de trabajo de 1 megavatio o más.
La bifurcación existe, desde la perspectiva de la carga de trabajo, en términos de lo que busca cada cliente. A su vez, Colony Capital ha podido aislar los requisitos de sus clientes. Específicamente, Colony está creando el espacio en blanco adecuado, a través de sus empresas de cartera, para ambos tipos de clientes.
Cobertura geográfica
DataBank está muy centrado en Estados Unidos, mientras que Vantage es un actor multinacional. En concreto, Vantage opera en Europa, Estados Unidos y Canadá. Mientras que DataBank tiene un enfoque singular en la informática de punta en los Estados Unidos.
