Corporate Office Properties Trust (COPT) anunció hoy la formación de una nueva empresa conjunta (JV) con Blackstone Real Estate, que amplía las empresas conjuntas de centros de datos existentes entre los dos firmas. Específicamente, Blackstone Real Estate adquirió, a través de la empresa conjunta, una participación del 90% en dos propiedades de centro de datos de un solo inquilino que suman un total de 432 mil pies cuadrados a una valoración, para el 100% de la empresa conjunta, de 119 millones de dólares.
A su vez, COPT recibió 107 millones de dólares de ingresos de capital por la venta de su participación del 90% en la empresa conjunta. COPT utilizará las ganancias en su cartera de proyectos de desarrollo activo de 1,7 millones de pies cuadrados, de los cuales el 87% están prearrendados.
Copt Data Center JV con Blackstone - Primer trimestre de 2021
Desde el primer trimestre de 2021, COPT posee 17 estructuras de centros de datos, que comprenden 2,7 millones de pies cuadrados, a través de dos empresas conjuntas de bienes raíces con Blackstone. A continuación se detallan más detalles sobre las asociaciones de COPT con entidades de Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) y Blackstone Real Estate.
BREIT COPT DC JV
En junio de 2019, COPT formó una empresa conjunta con Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) valorada en 265 millones de dólares. A través de esta empresa conjunta, BREIT adquirió una participación del 90% en siete propiedades de centro de datos de un solo inquilino. Posteriormente, en diciembre de 2019, BREIT adquirió una participación del 90% en dos propiedades adicionales de centro de datos de un solo inquilino a una valoración de 80 millones de dólares.
Desde el primer trimestre de 2021, la empresa conjunta BREIT COPT comprende 9 instalaciones y abarca 1,5 millones de pies cuadrados. En conjunto, esta empresa conjunta genera un NOI en efectivo de 18,2 millones de dólares, sobre una base anualizada, y COPT lo valora en 338 millones de dólares. Por lo tanto, la empresa conjunta COPT de Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) genera un rendimiento NOI en efectivo del 5,4% a partir del primer trimestre de 2021.
B RE COPT DC JV II
En diciembre de 2020, COPT completó el cierre final de su empresa conjunta de centro de datos de 293 millones de dólares en el norte de Virginia con Blackstone Real Estate. A través de esta empresa conjunta, Blackstone Real Estate adquirió una participación del 90% en ocho propiedades de centro de datos de un solo inquilino en el norte de Virginia.
A partir del primer trimestre de 2021, la empresa conjunta B RE COPT comprende 8 instalaciones y abarca 1,3 millones de pies cuadrados. En conjunto, esta empresa conjunta genera un NOI en efectivo de 14,4 millones de dólares, sobre una base anualizada, y COPT lo valora en 301 millones de dólares. Por lo tanto, la empresa conjunta Blackstone Real Estate COPT genera un rendimiento NOI en efectivo del 4,8% a partir del primer trimestre de 2021.
Finalmente, incluido el anuncio de hoy, la asociación de COPT con Blackstone Real Estate aumentará a 10 instalaciones, que abarcarán 1,7 millones de pies cuadrados.
Valoración total de las empresas conjuntas de COPT con Blackstone
A partir del primer trimestre de 2021, COPT valora sus empresas conjuntas de centros de datos BREIT COPT y B RE COPT con Blackstone en 639 millones de dólares. Tras la empresa conjunta incremental de 119 millones de dólares de hoy, la asociación agregada entre las dos empresas aumenta a 758 millones de dólares, en 19 instalaciones.
Cartera de centros de datos COPT: primer trimestre de 2021
Más allá de las empresas conjuntas de COPT con Blackstone, la compañía posee otros nueve centros de datos, que abarcan 2 millones de pies cuadrados. Por lo tanto, pro forma para el anuncio de hoy, COPT posee 28 propiedades de centros de datos de un solo inquilino, ya sea directamente o a través de empresas conjuntas. En total, estas instalaciones comprenden más de 375 megavatios de capacidad de energía y 5,2 millones de pies cuadrados.
Además, el portafolio de centros de datos de COPT incluye un centro de datos mayorista, con una carga crítica de 19,3 megavatios.
Servicios web de Amazon (AWS) – primer trimestre de 2021
El mayor inquilino del centro de datos de COPT es Amazon Web Services (AWS), que en el primer trimestre de 2021 representaba el 9% de los ingresos totales por alquiler de la empresa (es decir, incluidos los inquilinos de oficinas). AWS paga COPT 51,7 millones de dólares de ingresos por alquiler anual y tiene un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 9,2 años. En total, AWS alquila 4,8 millones de pies cuadrados de espacio para centros de datos a COPT en el norte de Virginia.
Más recientemente, en mayo de 2021, COPT ejecutó un contrato de arrendamiento a largo plazo con AWS para un desarrollo de 265 mil pies cuadrados construidos a medida en el norte de Virginia. Además, COPT señala que la instalación está programada para completarse en el segundo trimestre de 2022.
Transacciones precedentes: Amazon Web Services (AWS)
Es intensa la demanda de activos de centros de datos estabilizados en Virginia del Norte, arrendadores a contrapartes fuertes como Amazon Web Services (AWS). De hecho, apenas el mes pasado, un shell impulsado por un centro de datos, con un arrendamiento de 15 años a Amazon Web Services (AWS), se vendió por menos de una tasa máxima del 4%. Esto representa una compresión del rendimiento de ~50 pb de transacciones similares que han tenido lugar durante los últimos 12 meses.
Para conocer más transacciones comparables, consulte nuestra lista completa de transacciones de fusiones y adquisiciones precedentes de centros de datos aquí.
