CoreSite Realty (NYSE: COR), un operador de centros de datos con una capitalización de mercado de más de 8.000 millones de dólares y un valor empresarial de más de 9.800 millones de dólares, ha sido nombrado en informes de prensa de Reuters señalando que está potencial a la venta y está “trabajando con un banco de inversión para explorar sus opciones después de atraer interés de adquisición” de American Tower (NYSE: AMT), Digital Realty (NYSE: DLR) y firmas de capital privado. Dado que la empresa posiblemente esté a la venta, brindamos una descripción general del negocio y un desglose de lo que hace que CoreSite sea un operador de centros de datos atractivos, así como también cómo CoreSite encaja en las estrategias de sus potenciales pretendientes.
CoreSite Realty - Negocio de centro de datos en venta
CoreSite Realty opera 25 centros de datos, que representan más de 220 megavatios de capacidad de energía en ubicaciones en todo Estados Unidos. En conjunto, estas instalaciones de centros de datos comprenden 3,2 millones de pies cuadrados netos rentables (NRSF).
CoreSite ofrece servicios de colocación y más de 32.000 interconexiones en 8 mercados de EE.UU. UU. Como se muestra a continuación, los centros de datos de la empresa están ubicados en Silicon Valley (Área de la Bahía de San Francisco), Los Ángeles, Virginia del Norte, Nueva York, Chicago, Boston, Denver y Miami.
A través de estos centros de datos, CoreSite brinda soporte a más de 1370 clientes, que incluyen empresas, proveedores de servicios en la nube y operadores de red.
Desempeño financiero en el tercer trimestre de 2021
En el tercer trimestre de 2021, CoreSite reportó ingresos de 164 millones de dólares, un aumento del 1,1% intertrimestral, y un EBITDA ajustado de 85,7 millones de dólares, una disminución del 2,0% intertrimestral. Como resultado, el margen EBITDA de la compañía disminuyó un 1,6%, del 53,9% en el segundo trimestre de 2021 al 52,3% en el tercer trimestre de 2021.
Orientación para todo el año 2021
Para todo el año 2021, CoreSite proyecta ingresos de entre 645 y 653 millones de dólares (649 millones de dólares en el punto medio). Además, la compañía prevé un EBITDA ajustado de 340 millones de dólares a 348 millones de dólares (344 millones de dólares en el punto medio). Finalmente, el punto medio de la guía de la compañía implica un aumento año tras año del 7,0% y 6,0% en ingresos y EBITDA, respectivamente.
¿Qué hace que CoreSite sea particularmente atractivo?
Los centros de datos de CoreSite son centros de interconexión ubicados en los mercados Tier-1 de Estados Unidos. Por ejemplo, las instalaciones de la compañía Los Ángeles (LA1) One Wilshire es uno de los centros de datos más densamente interconectados a nivel mundial, y reúne un ecosistema de más de 670 organizaciones, incluidas más de 330 redes.
En general, los tres mercados más grandes de la compañía: Silicon Valley, Los Ángeles y el norte de Virginia representan aproximadamente el 80 % del alquiler anualizado del centro de datos de CoreSite. Dentro de Silicon Valley, la considerable presencia de CoreSite en Santa Clara es especialmente única, ya que es un mercado con características de fuerte demanda junto con restricciones de oferta – particularmente porque es difícil reunir terreno y energía en el área.
Cada vez más, los centros de interconexión se están volviendo fundamentales para los proveedores de servicios en la nube y los operadores de redes. Si bien Equinix es el proveedor de interconexión dominante en muchos de los mercados de CoreSite (por ejemplo, Silicon Valley y el norte de Virginia), sigue siendo valioso ser una alternativa. De hecho, CoreSite ofrece diversidad para las vías de acceso de los proveedores de servicios en la nube, así como para las necesidades de conectividad de los operadores de red. Por lo tanto, la propuesta de valor de CoreSite es evidente de forma independiente, así como para los potenciales adquirentes escalados que, en última instancia, desean competir mejor con Equinix en la interconexión (ver más abajo).
Finalmente, CoreSite tiene potencial de expansión y arrendamiento incorporado. Con este fin, CoreSite tiene más de 30 megavatios de capacidad de energía disponibles para arrendar y está desarrollando otros 10 megavatios. Es importante destacar que esta capacidad reside en los mercados de nivel 1 de CoreSite: Silicon Valley, Los Ángeles y Nueva York.
¿Cómo encaja CoreSite con sus posibles interesados?
Los informes de prensa han nombrado a American Tower, Digital Realty y empresas de capital privado como posibles compradores de CoreSite. Como tal, revisamos brevemente cómo el hecho de que CoreSite Realty esté “en venta” puede encajar en la estrategia de cada parte.
torre americana
American Tower posee una cartera de 9 centros de datos de colocación, incluidas 6 instalaciones de frontera y 3 metropolitanas en los EE.UU. UU. Recientemente, American Tower aceleró su estrategia de centro de datos al comprar DataSite en octubre de 2021 por 201 millones de dólares. Lea más sobre la estrategia del centro de datos de American Tower aquí.
Si bien no es un operador tradicional de centros de datos, el enfoque estratégico de American Tower y su tamaño lo convierten en un comprador creíble para CoreSite. Específicamente, American Tower tiene una capitalización de mercado de más de 125 mil millones de dólares y un valor empresarial de más de 160 mil millones de dólares.
Bienes raíces digitales
Digital Realty ha demostrado su compromiso con el crecimiento de su negocio de interconexión a través de sus recientes adquisiciones de Interxion y el resto del edificio Westin en Seattle. Actualmente, en Estados Unidos, Digital Realty opera sitios clave de conectividad en 60 Hudson (Nueva York), 111 8th Ave (Nueva York), 56 Marietta (Atlanta), 350 E Cermak (Chicago), 600 W 7th St (Los Ángeles) y el Westin Building (Seattle).
Una adquisición de CoreSite fortalecería significativamente la presencia de interconexión de Digital Realty en Estados Unidos. A su vez, Digital Realty, junto con la fortaleza de interconexión europea de Interxion, sería un competidor formidable que buscaría ganar participación de Equinix.
capital privado
Las raíces de CoreSite comenzaron en el año 2000 con capital de capital privado del Carlyle Group. Más recientemente, entre los interesados en capital privado que han estado activos en el sector de los centros de datos se incluyen Brookfield Infrastructure, DigitalBridge, EQT Infrastructure, IPI Partners, I Squared Capital, KKR Infrastructure, Macquarie y Stonepeak Infrastructure.
Cada una de estas firmas de capital privado tiene negocios de centros de datos existentes que podrían combinarse con CoreSite. En concreto, estos operadores de centros de datos incluyen DataBank, Cologix, Netrality Data Centers y EdgeConneX, entre otros.
