CyrusOne vende centros de datos de Houston por valor de 670 millones de dólares al DataBank de DigitalBridge

CyrusOne (NASDAQ: CONE) anunció hoy que acordó vender cuatro centros de datos existentes en el área metropolitana de Houston, Texas, por una contraprestación total de 670 millones de dólares, a DataBank Holdings, un proveedor de colocación minorista, que pertenece en un 20 % al saldo de DigitalBridge (NYSE: DBRG). Específicamente, DataBank está adquiriendo los centros de datos Houston West I, II y III de CyrusOne y Houston Galleria.

Además, CyrusOne arrendará nuevamente desde DataBank, el shell potenciado de Houston West III para respaldar un arrendamiento firmado en el cuarto trimestre de 2021 con Facebook (Meta), un cliente de hiperescala. En particular, el centro de datos Houston West III de CyrusOne tiene un total de 209 mil pies cuadrados brutos de carcasa eléctrica disponible para desarrollo futuro.

A partir del tercer trimestre de 2021, la cartera de centros de datos de CyrusOne en Houston generó un ingreso operativo neto en efectivo (NOI) anualizado de 34,8 millones de dólares, incluidos los futuros pagos de arrendamiento contratados, en el año 1, que realizará CyrusOne. A su vez, este flujo de ingresos implica una tasa de tope de transacción del 5,19%.

Finalmente, se espera que la transacción se cierre tarde en el primer trimestre de 2022.

Cartera de centros de datos de Houston: CyrusOne se vende al DataBank de DigitalBridge

Los cuatro centros de datos de CyrusOne en Houston, Texas, comprenden 42,5 megavatios de carga de TI crítica instalada en 308.000 pies cuadrados de espacio de piso elevado. Además, estas instalaciones pueden ampliar su capacidad, ya que tienen 61,0 megavatios de carga crítica disponibles. Lo más importante para el desarrollo futuro es que los cuatro centros de datos de CyrusOne son de propiedad absoluta, lo que otorga a DataBank la propiedad del 100 % de los bienes inmuebles subyacentes.

*Capacidad de carga crítica disponible en megavatios

Según la tabla anterior, a partir del tercer trimestre de 2021, los cuatro centros de datos de CyrusOne en Houston, Texas, generan 61,6 millones de dólares de alquiler anualizado. Sin embargo, el rendimiento de los ingresos brutos de la cartera ha tenido una tendencia negativa durante el año pasado. De hecho, en el tercer trimestre de 2020, las mismas instalaciones de CyrusOne en Houston produjeron 68,5 millones de dólares de alquiler anualizado, lo que implica una disminución del 10% año tras año.

Los factores que han impulsado el bajo rendimiento interanual de CyrusOne en Houston recientemente han sido atribuibles a:

• Renovaciones: las tarifas de alquiler en arrendamientos comparables disminuyen desde los precios heredados hasta las tarifas actuales del mercado
• Abandono: el abandono se deriva de las tasas de renovación de clientes, las consolidaciones de huella y las salidas de clientes. Por ejemplo, Houston ha experimentado específicamente una pérdida de clientes de petróleo y gas.

Campus Oeste de Houston

Houston West I, II y III de CyrusOne están ubicados en el campus de Westway Park Blvd, a 20 minutos al oeste del centro de Houston.

En conjunto, este Houston West Campus es el principal punto de interconexión del metro, con más de 30 redes de fibra, 3,5k conexiones cruzadas y rampas de acceso a la nube pública desde Amazon Web Services (AWS) y Google Cloud. Por ejemplo, operadores como Charter Communications, Cogent Communications y Comcast están disponibles en el sitio.

El Houston West Campus está ubicado a lo largo de un importante corredor de fibra en Houston. Además, el campus tiene acceso a fuentes de energía importantes y redundantes.

Financiamiento

DataBank está financiando el capital para la adquisición de la cartera CyrusOne Houston de un grupo de inversores institucionales liderados por DigitalBridge, el accionista mayoritario de DataBank. Como parte de esta financiación de capital, DigitalBridge está invirtiendo 80 millones de dólares de su saldo para mantener su posición de propiedad del 20% en DataBank. Además, DataBank recibe financiación de deuda suscrita de TD Securities y CIT (First Citizens Bank).

Justificación de la transacción: CyrusOne y DataBank

cirouno

A través de la venta de sus cuatro centros de datos en Houston, CyrusOne está avanzando hacia su objetivo, como se describió en su Día del Inversor, de reciclar/vender entre mil millones y 2 mil millones de dólares en valor de activos, durante los próximos 3 a 4 años. A su vez, CyrusOne señala que los ingresos de la venta se pueden redistribuir “en desarrollos acumulativos en los mercados principales” para satisfacer “la demanda empresarial y de hiperescala en los EE. UU. y Europa”. Con este fin, CyrusOne anunció recientemente que desarrollaría un nuevo centro de datos de 63 megavatios en el mercado de Frankfurt, Alemania.

Además, la propia CyrusOne está en proceso de ser adquirida por KKR y Global Infrastructure Partners (GIP) por un valor empresarial de 15.000 millones de dólares. Como se señala en la revisión del Centro Infra del [declaración de poder/proceso de fusión] de CyrusOne (/articulos/cyrusone-kkr-gip-merger-process/), el consorcio KKR/GIP elevó su oferta por CyrusOne en un 7,7%, a 90,50 dólares en efectivo por acción, sólo dos días después de hacer una oferta de 84,00 dólares en efectivo por acción para la empresa.

Como tal, CyrusOne puede haber ganado influencia de negociación con el Consorcio KKR/GIP, en este proceso de venta más amplio de toda la empresa, a partir de desarrollos positivos en la venta de su cartera de Houston, así como del próximo arrendamiento a gran escala de Facebook en el cuarto trimestre de 2021.

banco de datos

La adquisición por parte de DataBank de los cuatro centros de datos de CyrusOne en Houston, Texas, inicia la entrada de la empresa en el mercado de Houston. Dada la escalada de las instalaciones de CyrusOne en Houston, DataBank también gana la posición como el mayor proveedor de centros de datos en Houston, Texas. En otras partes de Texas, DataBank tiene actualmente centros de datos en Dallas (DFW1 a DFW7), Austin (TX1) y Waco (TX2).

Una vez completada la transacción CyrusOne, la cartera total de DataBank crecerá a más de 65 instalaciones y 2,0 millones de pies cuadrados de espacio elevado. A través de estas instalaciones, DataBank se centrará en brindar servicios de colocación minorista al segmento de centros de datos empresariales, incluidos servicios de interconexión y nube administrados.

Para DataBank, la cartera de CyrusOne en Houston representa una oportunidad para arrendar instalaciones infrautilizadas, que a partir del tercer trimestre de 2021, estaban ocupadas solo en un 51%. De hecho, la baja utilización de los centros de datos actualmente obstaculiza el margen operativo general de la cartera.

Asesores de transacciones: CyrusOne y DataBank

El asesor financiero de CyrusOne fue DH Capital. Además, el asesor legal de CyrusOne fue DLA Piper.

El asesor legal de DataBank fue Jones Day.