CyrusOne celebrado hoy su Día del Inversor inaugural bajo su nuevo equipo de liderazgo de Bruce Duncan (Presidente y CEO) y Katherine Motlagh (CFO), que cubrieron una variedad de temas que incluyen los planes de expansión geográfica de la compañía en Europa y Asia-Pacífico, obstáculos operativos como la disminución de las tasas de renovación y un nuevo programa de reciclaje de capital.
En particular, fueron dignas de mencionar las expectativas de CyrusOne de que las tasas de renovación disminuirán, en efectivo, entre un 18% y un 22% en comparación con las tasas actuales del mercado, durante los próximos 3 a 4 años. De hecho, los inversores reaccionaron con decepción ante estas revelaciones, entre otros obstáculos, lo que hizo que las acciones cayeran un 6,4% durante la sesión.
Expansión geográfica: Día del Inversor CyrusOne
Europa – CyrusOne
CyrusOne actualmente tiene presencia en los mercados europeos clave de Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París y Dublín, que en conjunto se conocen como los mercados FLAP-D. En particular, la compañía tiene énfasis en Frankfurt y Londres, los dos mercados más grandes de Europa.
Proyectos de desarrollo – Corto plazo
La huella de CyrusOne comprenderá 11 centros de datos con 192 megavatios de capacidad de energía y 440 mil pies cuadrados una vez finalizados los proyectos de desarrollo que están actualmente en marcha. A su vez, esta capacidad en Europa representará cerca del 20% del portafolio total de CyrusOne.
El enfoque de la compañía para arrendar esta capacidad de expansión en Europa es apuntar a sus clientes de hiperescala existentes con sede en EE.UU. UU.
Proyectos de Desarrollo – Futuro
CyrusOne tiene capacidad urbanizable, en forma de estructura motorizada y suelo urbanizable, para aumentar significativamente el tamaño de su huella total en Europa. Específicamente, la compañía tiene el potencial de desarrollar 510 mil pies cuadrados de estructura motorizada y 70 acres de terreno. A su vez, esto daría como resultado más de 350 megavatios de capacidad adicional.
A continuación se muestra un desglose de estos futuros proyectos de desarrollo por mercado y calendario:
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Asia-Pacífico – CyrusOne
CyrusOne también está ampliando sus planes de expansión a los mercados de puertas de enlace digitales de la región de Asia y el Pacífico, junto con sus clientes de hiperescala. Específicamente, CyrusOne afirma que tiene la intención de expandirse a la región dentro de los próximos 3 a 5 años.
En términos de ejecución, CyrusOne planea ingresar a Asia-Pacífico de manera similar a como la compañía ingresó a Europa, a través de una adquisición de plataforma inicial. De hecho, CyrusOne acordó adquirir Zenium Data Centers con sede en Europa en diciembre de 2017 y posteriormente creció a través de una estrategia de “aterrizar y expandir”. Es importante destacar que la empresa reconoce su competencia central de desarrollar capacidad, como forma de generar rendimientos adecuados sobre el capital.
Vientos operativos en contra: Día del Inversor CyrusOne
Como parte de su Día del Inversor, CyrusOne destacó tres áreas clave en las que su negocio enfrenta desafíos. De hecho, la empresa también proporcionó medidas que planea tomar para mitigar estos desafíos.
(1) Concentración con grandes clientes de hiperescala
Los grandes clientes de hiperescala de CyrusOne, incluidos Microsoft, Oracle, Amazon Web Services (AWS), Alibaba, Salesforce y Google Cloud, representan una parte desproporcionada del crecimiento de la empresa.
Para mitigar este desafío, CyrusOne tiene la intención de aumentar su participación con otros proveedores de hiperescala para diversificar aún más su cartera. Específicamente, la presentación del Día del Inversor de CyrusOne destaca logotipos de hiperescala que incluyen Apple, ByteDance (propietario de TikTok), eBay, Facebook, Fujitsu, IBM Cloud, NTT Data, SAP, Tencent, Twitter, VMware y Workday.
(2) Desafíos de desarrollo
CyrusOne señala que el terreno y la energía para el desarrollo de centros de datos son cada vez más escasos. Además, están surgiendo desafíos en materia de permisos y el sentimiento público hacia el desarrollo de centros de datos se está volviendo más negativo.
Para mitigar este desafío, CyrusOne planea aprovechar su experiencia en el mercado local para asegurar terrenos, energía y permisos. Además, la compañía está intentando asegurar capacidades de mediano y largo plazo en mercados donde existe una alta demanda.
(3) Compresión de precios (incluidas tasas de renovación) y abandono
Los precios de los arrendamientos de centros de datos han seguido cayendo en los últimos años, lo que ha afectado las tasas de renovación, la deserción y los rendimientos del desarrollo.
Los impulsores de este desafío tanto en el pasado como en el futuro incluyen i) intensa competencia de precios en el mercado de Virginia del Norte, particularmente de operadores privados, ii) la entrada de Equinix y expansión de su iniciativa de hiperescala (xScale), y iii) QTS acelera su expansión hacia el desarrollo de hiperescala con el respaldo financiero de Blackstone.
Tarifas de renovación
Es importante destacar que CyrusOne anticipa que las tarifas de alquiler en arrendamientos comparables seguirán disminuyendo desde los precios heredados hasta las tarifas actuales del mercado. Además, la compañía ha cuantificado su estimación de cambios relativos en tasas de renovación comparables de 2021 a 2024:
- Base GAAP: descenso de medio dígito (es decir, descenso del 4 % al 6 %)
- Base en efectivo: baja entre un 18 % y un 22 % en comparación con las tasas actuales del mercado
En particular, la diferencia de ~15% entre las tasas de renovación GAAP Basis y Cash Basis refleja el impacto de las rampas de los clientes (es decir, antes de que el cliente ocupe las instalaciones) y los aumentos del 1% al 3% por año. Por lo tanto, Centro Infra reconoce que la disminución del 18% al 22% en las tasas de renovación, en términos de efectivo, es la métrica más relevante.
En general, las estimaciones de CyrusOne implican que a medida que los contratos de arrendamiento heredados se renuevan, el alquiler efectivo que pagan los inquilinos está por encima de las tasas actuales del mercado.
Por último, CyrusOne señala que la disminución de las tasas de renovación en los próximos años no es sólo una tendencia específica de la empresa. Más bien, es un obstáculo que todos los operadores de centros de datos seguirán enfrentando en los próximos 3 o 4 años.
Abandono
Las perspectivas de CyrusOne estiman una rotación anual del 4% al 6% de los ingresos. Específicamente, la deserción se deriva de las tasas de renovación de clientes (ver arriba), consolidaciones de huella, salidas de clientes y diferentes implementaciones de capacidad de clientes.
Rendimiento de desarrollo
CyrusOne apunta a rendimiento NOI de desarrollo estabilizado no apalancado del 8% al 10%. En particular, a finales de 2020, la empresa redujo su objetivo de rendimiento de desarrollo a sus niveles actuales.
En general, las expectativas de CyrusOne en cuanto a tasas de renovación, deserción y rendimientos de desarrollo implican que CyrusOne probablemente será un líder en precios para la nueva capacidad del centro de datos.
Reciclaje de capital – Día del Inversor CyrusOne
CyrusOne planea optimizar su cartera redirrigiendo el capital de activos no esenciales a inversiones con rendimientos superiores, mediante el reciclaje de capital. Al hacerlo, la compañía evaluará activos en los mercados existentes y redistribuirá capital de activos no estratégicos a ubicaciones impulsadas por el crecimiento en Europa y Estados Unidos.
En total, CyrusOne planea reciclar/vender entre mil millones y 2 mil millones de dólares en valor de activos durante los próximos 3 a 4 años. El objetivo de la empresa es equilibrar la creación de valor a largo plazo con la dilución de ganancias a corto plazo.
Con el capital generado a partir de estas ventas de activos, CyrusOne pretendemos reinvertir los fondos en proyectos de desarrollo de mayor rendimiento.
