Los detalles clave del centro de datos, vendido recientemente en 12800 Culver Boulevard en Los Ángeles, California, se han revelado a través de presentaciones de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS). La propiedad, que sirve como centro de datos e instalación de transmisión para DirecTV y cuenta con 296.000 pies cuadrados y 4,8 megavatios de capacidad de energía, fue vendida por DirecTV al Essential Tech + Science Fund de GI Partners por $211 millones a través de una transacción de venta-arrendamiento posterior de 15 años.
El centro de datos de un solo inquilino en 12800 Culver Boulevard en Los Ángeles, California, está 100% arrendado a DirecTV, lo que contribuye a un NOI de $13,4 millones. Essential Tech + Science Fund de GI Partners está obteniendo un préstamo CMBS de $84,8 millones para el centro de datos y las instalaciones de transmisión.
En las siguientes secciones, Centro Infra profundiza en los aspectos clave de 12800 Culver Boulevard, incluido el contrato de arrendamiento detallado con DirecTV y los detalles del préstamo hipotecario y total asociado con la propiedad. Además, brindamos una descripción general del mercado de centros de datos de Los Ángeles, ofreciendo un contexto más amplio de la importancia estratégica de la ubicación de DirecTV.
Centro de datos en 12800 Culver Boulevard, Los Ángeles, California
El centro de datos y las instalaciones de transmisión ubicadas en 12800 Culver Boulevard en Los Ángeles, California, se mantienen en régimen de interés pleno. La propiedad está situada en una parcela de terreno de 13,3 acres ubicada en la esquina suroeste de Culver Boulevard y McConnell Avenue en el oeste de Los Ángeles.
La propiedad en 12800 Culver Boulevard está ubicada aproximadamente a 2,7 millas de Venice Beach, a 4,3 millas del Aeropuerto Internacional de Los Ángeles y a 15,6 millas al oeste del centro de Los Ángeles. Además, esta propiedad está aproximadamente a 5,9 millas de la sede de DirecTV en El Segundo, California.
El área bruta arrendable (GLA) de la propiedad es de 296.000 pies cuadrados. De estos, 211,000 pies cuadrados están ocupados por un edificio, aproximadamente la mitad se utiliza como centro de datos y la otra como espacio de transmisión/oficina mitad dedicada a DirecTV.
El edificio del centro de datos funciona con cuatro redes principales de 5.000 amperios con una capacidad de 480 voltios y 4.800 kilovatios. Además, esta propiedad incluye un campo satelital de 85,000 pies cuadrados adyacente a la esquina suroeste del edificio del centro de datos.
Construido en 1968 y renovado en 1998 y 1999, este centro de datos e instalación de transmisión tiene ingresos asegurados de $13,5 millones y un ingreso operativo neto (NOI) asegurado de $13,4 millones. La propiedad fue tasada recientemente en $215 millones, ligeramente superior al precio de compra de $211 millones pagados por la instalación por Essential Tech + Science de GI Partners Fondo.
En términos de valoración, el centro de datos y las instalaciones de transmisión están valorados en 726 dólares por pie cuadrado y generan un rendimiento del 6,2 % sobre el NOI suscrito de la propiedad. La tasación también determina un valor del terreno de $202.2 millones, lo que se traduce en una valoración de $350 por pie cuadrado para el terreno, basado en el tamaño del lote de 577,843 pies cuadrados de la propiedad.
DirecTV – Inquilino en 12800 Culver Boulevard, Los Ángeles, California
El centro de datos de un solo inquilino en 12800 Culver Boulevard en Los Ángeles, California, está arrendado al 100% a DirecTV, que ocupa el centro de datos y las instalaciones de transmisión de 296,000 pies cuadrados. Esta propiedad sirve como la instalación de transmisión nacional más grande y principal de DirecTV.
Contrato de arrendamiento y evaluación de mercado
DirecTV paga 14,1 millones de dólares en alquiler base, suponiendo que no haya ajuste por desocupación, lo que implica un precio de 47,52 dólares por pie cuadrado. Sin embargo, según la tasación, el alquiler de mercado para sólo los 211.000 pies cuadrados de espacio de construcción (excluyendo el campo satélite de 85.000 pies cuadrados) se acerca más a los 70 dólares por pie cuadrado.
El 1 de mayo de 2023, DirecTV celebró un contrato de arrendamiento triple neto por 15 años con aumentos de alquiler anuales del 3,5%. Este plazo de arrendamiento expirará el 31 de marzo de 2038, lo que significa que a DirecTV le quedan aproximadamente 14,7 años de su plazo de arrendamiento inicial.
Además, DirecTV tiene la opción de extender el contrato de arrendamiento por dos períodos adicionales, cada uno de 10 años, y no tiene opciones de terminación. DirecTV también tiene un derecho de primera oferta (ROFO) para comprar la propiedad de 12800 Culver Boulevard, pero este derecho no se puede ejercer en determinadas circunstancias específicas.
Descripción general de la historia, la propiedad y la calificación crediticia de DirecTV
DirecTV se fundó en 1994 y tenía más de 12 millones de suscriptores en el primer trimestre de 2023. La compañía ha estado en la propiedad de 12800 Culver Boulevard desde 1998 y su contrato de arrendamiento ejecutado está garantizado por DirecTV Entertainment Holdings, LLC, que tiene una calificación BB+ de Fitch. En particular, BB+ se considera sin grado de inversión, también conocida como calificación “basura”.
DirecTV fue adquirido originalmente en 2015 por AT&T (NYSE: T) por 49 mil millones de dólares. Sin embargo, DirecTV ahora pertenece en un 70% a AT&T y en un 30% a TPG Capital, una firma de capital privado, como empresa independiente centrada en vídeo y streaming.
Préstamo hipotecario en 12800 Culver Boulevard, Los Ángeles, California
Essential Tech + Science Fund de GI Partners, que opera bajo la entidad GI ETS Culver LLC, es el prestatario de un préstamo total de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) de $ 84,8 millones en la propiedad de 12800 Culver Boulevard. Este préstamo total de CMBS se compone de un préstamo hipotecario de $75 millones y un préstamo complementario de $9,8 millones.
Teniendo en cuenta el valor tasado del centro de datos de 215 millones de dólares, el saldo total del préstamo de 84,8 millones de dólares representa una relación préstamo-valor (LTV) del 39,4% de la propiedad. El préstamo, que no incluye amortización alguna, es un préstamo de sólo intereses con una tasa de interés anual del 6,533%. La fecha de vencimiento indicada del préstamo es el 6 de julio de 2028, lo que significa un plazo de 5 años. Además, el préstamo está respaldado por un capital del patrocinador de 127,4 millones de dólares, que fue invertido por GI Partners para adquirir la propiedad.
GI Partners y Essential Tech + Science Fund
El patrocinador, Essential Tech + Science Fund de GI Partners, opera a través de la entidad GI Partners ETS Fund LP. Desde su lanzamiento en 2021, Essential Tech + Science Fund ha adquirido 20 propiedades en mercados clave de Estados Unidos. El fondo se especializa en invertir en centros de datos, propiedades de ciencias biológicas e instalaciones “Always On”.
Fundada en 2001, GI Partners es una firma de inversión privada con más de 140 empleados y oficinas en San Francisco, Nueva York, Dallas, Chicago, Greenwich, Scottsdale y Londres. GI Partners tenía activos bajo gestión (AUM) por un total de 35.000 millones de dólares en abril de 2023.
Los Ángeles – Descripción general del mercado de centros de datos
El centro de datos y las instalaciones de transmisión de 12800 Culver Boulevard están ubicados en el mercado de centros de datos del sur de California, que presta servicios tanto en Los Ángeles como en San Diego. Actualmente, Los Ángeles tiene una capacidad energética sustancial de 365 megavatios, lo que lo convierte en el séptimo mercado de centros de datos más grande de los Estados Unidos. Además, se prevé un crecimiento de 50 megavatios de capacidad eléctrica en el mercado de Los Ángeles para 2026.
Los Ángeles tiene un mercado dinámico de centros de datos con 100 instalaciones operativas, que abarcan más de 2,7 millones de pies cuadrados de área de sala de datos. Entre 2021 y 2026, se espera que el mercado genere una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 2,5%. A pesar de esta expansión, la ciudad mantiene una tasa de desocupación relativamente baja del 5,7%.
Recientemente, ha habido un aumento de nuevos participantes en el mercado de centros de datos de Los Ángeles. Destacadas empresas de producción de entretenimiento y transmisión digital, incluidas Amazon Studios, Netflix, Hulu y Fullscreen, han establecido una presencia significativa en el área.
El mercado de Los Ángeles es especialmente ventajoso para los usuarios de centros de datos que buscan conectividad tanto nacional como internacional, gracias a la accesibilidad de los puntos de acceso de fibra de larga distancia y cable submarino. Diversas rutas de fibra de larga distancia conectan Los Ángeles con mercados clave de centros de datos en Phoenix y Las Vegas y también recorren la costa oeste desde Canadá hasta México. Además, Los Ángeles es un punto clave de aterrizaje de cables submarinos, lo que refuerza su posición como puerta de entrada de Estados Unidos al mercado de Asia y el Pacífico y otros centros internacionales.
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