Los detalles clave del centro de datos, vendidos recientemente en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia, se han revelado a través de presentaciones de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS). Conocida como Ashburn Data Center, esta propiedad, que comprende 132,285 pies cuadrados de área neta rentable y una carga de TI crítica de 9 megavatios, fue vendida por Starwood Capital al vehículo de inversión TechCore de GI Partners por $150 millones.
El centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive, situado dentro del campus de Digital Realty en el norte de Virginia, alberga a importantes inquilinos como Oracle y Morgan Stanley, lo que contribuye a un NOI de 10,9 millones de dólares. El vehículo de inversión TechCore de GI Partners está obteniendo un préstamo CMBS de 60 millones de dólares para el centro de datos.
En las siguientes secciones, Centro Infra profundiza en aspectos clave de 43915 Devin Shafron Drive, incluidos acuerdos de arrendamiento detallados con Oracle y Morgan Stanley, los detalles del préstamo hipotecario asociado con la propiedad y la compleja historia del centro de datos. Además, proporcionó una descripción general del mercado de centros de datos del norte de Virginia, ofreciendo un contexto más amplio de la importancia estratégica de esta ubicación.
Centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive, Ashburn, Virginia
El centro de datos ubicado en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, condado de Loudoun, Virginia, se mantiene en pleno dominio. Está situado en una parcela de terreno de 8,2 acres y es parte del campus del centro de datos más grande de Digital Realty, de 98 acres, que se encuentra cerca de Washington, D.C. y el Aeropuerto Internacional Dulles. Este centro de datos está ubicado junto a “Data Center Alley”, un área reconocida dentro del mercado de centros de datos del norte de Virginia.
El área neta rentable del centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive es 132,285 pies cuadrados, de los cuales 67,500 pies cuadrados son área de piso elevado. Tiene una carga de TI crítica de 9 megavatios en una configuración de redundancia 2N/N+1, lo que garantiza que los sistemas de la instalación permanezcan operativos incluso en caso de falla de un componente.
Construido en 2010, este centro de datos de 13 años tiene ingresos asegurados de $14,6 millones y ingresos operativos netos (NOI) asegurados de $10,9 millones. La propiedad fue tasada recientemente en 150 millones de dólares, equivalente al precio de compra pagado por el centro de datos por el vehículo de inversión TechCore de GI Partners. En términos de valoración, el centro de datos está valorado en 1.134 dólares por pie cuadrado, 16,7 millones de dólares por megavatio, y produce un rendimiento del 7,24% sobre el NOI suscrito de la propiedad.
El centro de datos ubicado en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia, está completamente ocupado. Está arrendando a dos inquilinos principales, Oracle y Morgan Stanley, con un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado (WALT) de 6,3 años, calculado en base al alquiler base suscrito. Sin embargo, como se analiza a continuación, los términos de arrendamiento restantes para cada inquilino varían significativamente.
oráculo corp.
Oracle Corp (NYSE: ORCL), el inquilino principal del centro de datos, ocupa 91.809 pies cuadrados y 6,75 megavatios, o el 75 % de la carga de TI crítica de la instalación. La empresa paga 9,47 millones de dólares en alquiler (en línea recta), lo que constituye el 62,1% del alquiler base suscrito, lo que implica un precio de 103,11 dólares por pie cuadrado. Del área arrendada de Oracle, 89,042 pies cuadrados están designados como espacio de sala de datos, alquilados a 96,50 dólares por kilovatio (kW) por mes.
El arrendamiento de Oracle tiene escaladas anuales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), aunque con un incremento mínimo (piso) del 2% y un tope del 5%. En consecuencia, el alquiler base suscrito, que representa el alquiler lineal durante todo el plazo de arrendamiento de Oracle, es de 115,84 dólares por kW al mes para el espacio de la sala de datos.
El contrato de arrendamiento de Oracle, que no incluye ninguna opción de rescisión, se extiende hasta el 31 de agosto de 2032, lo que proporciona a la empresa un plazo restante de más de 9 años.
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Morgan Stanley
Morgan Stanley (NYSE: MS), el segundo inquilino clave del centro de datos, ocupa 38,715 pies cuadrados y 2,25 megavatios, lo que representa el 25 % de la carga de TI crítica de la instalación. La empresa paga 5,66 millones de dólares en alquiler (en líneas rectas), lo que constituye el 37,1% del alquiler base suscrito, lo que implica un precio de 146,12 dólares por pie cuadrado. Del área arrendada de Morgan Stanley, 29,043 pies cuadrados se utilizan como espacio de sala de datos, alquilado a $193,18 por kilovatio (kW) por mes.
El arrendamiento de Morgan Stanley tiene escaladas anuales del 3%. En consecuencia, el alquiler base suscrito, que representa el alquiler lineal durante todo el plazo de arrendamiento de Morgan Stanley, es de 202,24 dólares por kW al mes para el espacio de la sala de datos. En particular, el alquiler de la sala de datos de Morgan Stanley es materialmente más alto que el de Oracle, en parte debido a su configuración 2N superior, que ofrece una mejor protección de redundancia en comparación con la configuración N+1 de Oracle.
La configuración 2N de Morgan Stanley para la redundancia del centro de datos implica tener dos conjuntos de infraestructura completamente independientes, como fuentes de alimentación y sistemas de refrigeración, cada uno de ellos capaz de soportar plenamente todas las operaciones. Por otro lado, la configuración N+1 de Oracle tiene un conjunto primario de infraestructura capaz de soportar todas las operaciones, con una unidad adicional para redundancia.
El contrato de arrendamiento de Morgan Stanley, que no incluye ninguna opción de rescisión, se extiende solo hasta el 31 de marzo de 2025, lo que deja a la empresa con un plazo de arrendamiento restante de solo 1,8 años. Desde 2010, Morgan Stanley ha sido inquilino del centro de datos y anteriormente modificó su contrato de arrendamiento en 2014 con una extensión de 10 años hasta 2025. A la compañía le queda una opción de renovación de 5 años.
El centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive es fundamental para Morgan Stanley ya que alimenta las plataformas comerciales y de ventas de la compañía para la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) y los mercados asiáticos a través de servidores en el centro de datos. Dada la importante inversión y los altos riesgos resultantes, una interrupción del servicio debido a la desconexión de los servidores de Morgan Stanley tendría graves consecuencias.
Otros inquilinos
El centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive tiene otros inquilinos menores, incluidas cuatro empresas de telecomunicaciones que en conjunto contribuyen con 115.479 dólares, o el 0,8% del alquiler. Digital Realty, el administrador de la propiedad, también utiliza 1,756 pies cuadrados de las instalaciones para almacenamiento y espacio de oficinas.
Préstamo hipotecario en 43915 Devin Shafron Drive, Ashburn, Virginia
El vehículo de inversión TechCore de GI Partners, que opera bajo la entidad GI TC Devin Shafron, LLC, es el prestatario de un préstamo de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) de $60 millones. Este préstamo se utilizará para reemplazar el financiamiento de adquisición existente del fondo para el centro de datos ubicado en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia.
Dado el precio de compra del centro de datos de 150 millones de dólares, este saldo de préstamo principal representa una relación préstamo-valor (LTV) del 40 % de la propiedad. El préstamo, que no incluye amortización alguna, es un préstamo de sólo intereses con una tasa de interés anual del 5,95%. La fecha de vencimiento del préstamo está fijada para el 6 de junio de 2033, lo que significa un plazo de 10 años. Además, el préstamo está respaldado por capital del patrocinador de $91 millones, que se ha invertido en la propiedad.
El patrocinador, el vehículo de inversión TechCore de GI Partners, opera a través de la entidad TechCore, LLC. Este fondo inmobiliario central fue establecido en 2012 por GI Partners y el Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California (CalPERS). El fondo se especializa en invertir en propiedades con ventajas tecnológicas en todo Estados Unidos, con especial énfasis en los centros de datos. Estas inversiones incluyen propiedades como:
- One Wilshire, 624 South Grand Avenue, Los Ángeles, California (LEER MÁS)
- 7510-7610 Mason King Ct en Manassas, condado de Prince William, Virginia (LEER MÁS)
- 45360 West Severn Way en Sterling, condado de Loudoun, Virginia (LEER MÁS)
- 12800 Culver Boulevard en Los Ángeles, California (LEER MÁS)
En diciembre de 2022, TechCore contaba con un patrimonio neto de aproximadamente 2.100 millones de dólares y una liquidez de alrededor de 37,5 millones de dólares. Desde su creación, el fondo ha invertido en más de 3,6 millones de pies cuadrados de bienes inmuebles estabilizados y con ventajas tecnológicas centrales, adquiriendo un total de 19 propiedades.
Historia de 43915 Devin Shafron Drive, Ashburn, Virginia
El centro de datos ubicado en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia, tiene un complejo financiero histórico. Inicialmente enfrentó dificultades cuando un préstamo importante que obtuvo sus propietarios anteriores entró en mora. Esto se atribuyó a que un inquilino importante, una empresa de redes sociales, decidió no renovar su contrato de arrendamiento en 2020. En consecuencia, el prestamista original decidió deshacerse de la obligación financiera vendiendo el pagaré a Starwood Capital por una suma de aproximadamente $68,0 millones.
Starwood Capital procedió a la ejecución hipotecaria de la propiedad en abril de 2021. En ese momento, el propietario del capital del centro de datos era una empresa conjunta del 80%/20% conocida como Digital-GCEAR 1 (Ashburn), formada entre Griffin Capital Essential Asset REIT (GCEAR) y Digital Realty (NYSE: DLR). Posteriormente, Starwood Capital asumió la propiedad accionaria de la propiedad.
Finalmente, en 2022, la empresa de redes sociales antes mencionada abandonó la propiedad, dejando un vacío importante. Sin embargo, Starwood Capital logró conseguir un arrendamiento de 10 años de este espacio vacante a Oracle, quien posteriormente se convirtió en el mayor inquilino de la propiedad.
Este acuerdo de arrendamiento mejoró significativamente el valor de la propiedad que alguna vez estuvo en dificultades. Como resultado, Starwood Capital pudo vender el centro de datos a la inversión TechCore de GI Partners vehículo por 150 millones de dólares. En ese momento, Digital Realty era un inversor minoritario, además de administrador de la propiedad y agente de arrendamiento del centro de datos.
Virginia del Norte: descripción general del mercado de centros de datos
El centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive está ubicado en Ashburn, condado de Loudoun, Virginia, aproximadamente a 30 millas de Washington D.C. y aproximadamente a 7 millas del Aeropuerto Internacional Dulles. El condado de Loudoun alberga más de 25 millones de pies cuadrados de centros de datos y alberga a más de 3500 empresas de tecnología, lo que lo convierte en la mayor concentración de centros de datos del mundo. Aproximadamente el 70% del tráfico de Internet del mundo fluye diariamente a través del mercado de centros de datos del norte de Virginia.
Sólo en la última década, se han invertido casi $12 mil millones en el sector de tecnología de la información (TI) de Virginia, creando más de 3000 empleos en centros de datos y 10,000 puestos de soporte en el condado de Loudoun. La absorción en el mercado ha aumentado de 90 megavatios de capacidad en 2016 a más de 700 megavatios en 2022.
En conjunto, el mercado de centros de datos del norte de Virginia tiene más de 2900 megavatios de energía puesta en servicio y una tasa de desocupación impresionantemente baja de aproximadamente el 1%. A partir de 2022, hay más de 5 millones de pies cuadrados en construcción activa en el mercado y se proyecta que para 2024 se completarán 800 megavatios de capacidad de TI crítica.
Los impulsores clave del crecimiento futuro en el mercado de centros de datos del norte de Virginia incluyen bajas tarifas de energía, terrenos enormes, incentivos fiscales específicos para los centros de datos y proximidad a un punto principal de conectividad de intercambio de Internet.
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