Los proyectos de desarrollo de centros de datos y los rendimientos difieren de Estados Unidos a Europa, lo que en última instancia determina la cantidad de nueva capacidad de energía, en megavatios, que se pondrá en funcionamiento en los próximos años. Los gastos de capital para el desarrollo de los REIT de centros de datos que cotizan en bolsa aumentaron un 10 % año tras año, de 2019 a 2020. De hecho, los operadores de centros de datos aceleraron los gastos de capital para satisfacer una demanda récord de arrendamiento de más de 680 megavatios en Estados Unidos y más de 200 megavatios en Europa.
Además, se espera que los gastos de capital para el desarrollo vuelvan a crecer en 2021, aunque de forma más modesta. Esto es el resultado de que los operadores de centros de datos completen la construcción de instalaciones prearrendadas y financien la construcción especulativa de capacidad de energía adicional.
Proyecto de desarrollo de centros de datos – Estados Unidos
En total, hay 375 megavatios, en total, que se encuentran actualmente en construcción en los siete mercados de centros de datos de nivel 1 de Estados Unidos. Específicamente, se está construyendo o planificando un nuevo suministro importante para Virginia del Norte (240 megavatios), Silicon Valley (25 megavatios), Nueva York y Nueva Jersey (20 megavatios), Chicago (15 megavatios), Dallas-Fort Worth (15 megavatios), Phoenix (30 megavatios) y Atlanta (30 megavatios). En promedio, esta cartera de desarrollo representa el 14% del suministro de centros de datos existentes (megavatios) en estos mercados.
Los operadores de centros de datos que cotizan en bolsa Equinix, Digital Realty, CyrusOne, CoreSite, QTS Realty Trust y Switch contribuyen significativamente a este proceso de desarrollo. Sin embargo, igualmente importantes son los grandes operadores de centros de datos privados. Específicamente, estos operadores incluyen CloudHQ, Compass Datacenters, EdgeCore, Sabey Data Centers y STACK Infrastructure. De hecho, estos operadores también tienen amplios proyectos de desarrollo, particularmente en el norte de Virginia.
Proyecto de desarrollo de centros de datos: Europa
En total, actualmente hay 605 megavatios en construcción en los cinco mercados de centros de datos de nivel 1 de Europa. En concreto, se están construyendo o planificando nuevos suministros importantes para Frankfurt (235 megavatios), Londres (170 megavatios), Ámsterdam (70 megavatios), París (75 megavatios) y Dublín (55 megavatios). En promedio, esta cartera de desarrollo representa el 33% del suministro de centros de datos (megavatios) existentes en estos mercados.
Comparando la cartera de desarrollo relativo como porcentaje de la oferta existente en Europa, un 33%, con Estados Unidos, un 14%, es evidente que los mercados europeos de centros de datos se están expandiendo a un ritmo significativamente más rápido. De hecho, este punto se ejemplifica al analizar los ingresos y los gastos de capital de desarrollo por región para los principales proveedores de centros de datos globales. Específicamente, a continuación destacamos cómo Europa (o EMEA) comprende un porcentaje mucho mayor de gastos de capital de desarrollo, en relación con los ingresos locales, para cada región de centro de datos global:
- Equinix: EMEA comprende el 33% de los ingresos y el 52% de los gastos de capital de desarrollo.
- Digital Realty: EMEA comprende el 28% de los ingresos y el 43% de los gastos de capital de desarrollo.
- CyrusOne: Europa representa el 11% de los ingresos y el 80% de los gastos de capital de desarrollo.
Claramente, los mayores operadores de centros de datos que cotizan en bolsa, incluidos Equinix, Digital Realty y CyrusOne, están priorizando el crecimiento en Europa. De hecho, esta priorización del desarrollo en Europa se refleja en dos asociaciones de inversión recientes.
En primer lugar, en octubre de 2019, Equinix firmó una empresa conjunta de más de 1.000 millones de dólares con GIC para desarrollar y centros operar de datos a hiperescala en Europa. En segundo lugar, en mayo de 2020, la firma de capital privado KKR adquirió un compromiso de capital social de 1.000 millones de dólares a Global Technical Realty (GTR). Específicamente, GTR es una plataforma de centro de datos de adquisición y construcción a medida (BTS) en Europa.
Justificación para un mayor desarrollo de centros de datos en Europa
La razón para el mayor crecimiento relativo de los gastos de capital en Europa es doble. En primer lugar, en Europa la adopción de la nube es menos madura y los proveedores de servicios en la nube actualmente están tratando de ampliar su presencia. En segundo lugar, la construcción de centros de datos en Europa ofrece rendimientos de desarrollo superiores (como se muestra a continuación), en comparación con el mercado de Estados Unidos.
Rendimientos del desarrollo del centro de datos: comparación global
Los objetivos de rendimiento del desarrollo de centros de datos varían según la ubicación, el tipo de construcción del centro de datos y el perfil de riesgo (por ejemplo, prearrendamiento). Sin embargo, en promedio, los rendimientos del desarrollo del centro de datos se sitúan en el rango medio a alto. Por ejemplo, como parte de las perspectivas de Digital Realty para 2021, la compañía prevé gastar entre 2.000 y 2.300 millones de dólares en gastos de capital de desarrollo. Específicamente, estos gastos de capital tienen un objetivo de rendimientos promedio estabilizados del 9,0% al 15,0%. De hecho, esto posicionaría a Digital Realty en la parte Core-Plus y Value-Add del espectro riesgo-retorno para el desarrollo de centros de datos.
Estudio de caso sobre rendimientos del desarrollo: bienes raíces digitales
En diciembre de 2020, la cartera de desarrollo de centros de datos de Digital Realty (excluidas 17 inversiones en estructuras eléctricas) comprendía 2.800 millones de dólares, con 221 megavatios de capacidad de energía en construcción. En general, estos proyectos están prearrendados en un 55% y tienen un rendimiento de desarrollo objetivo combinado del 10,9%. Sin embargo, descomponer aún más el rendimiento del desarrollo de Digital Realty por geografía demuestra una variación significativa. Específicamente, los detalles del rendimiento del desarrollo de Digital Realty son los siguientes:
- América del Norte: 8,5% de rendimiento de desarrollo
- EMEA (principalmente Europa): 12,5% de rendimiento de desarrollo
- Asia Pacífico: 10,5% de rendimiento de desarrollo
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Por lo tanto, Digital Realty es un caso de estudio adecuado porque está asignando una mayor parte de sus gastos de capital de desarrollo a Europa. Al mismo tiempo, la empresa está generando mayores rendimientos de desarrollo a partir de estas inversiones en centros de datos europeos.
Comentario de gestión: Digital Realty
El equipo directivo de Digital Realty destaca periódicamente la oportunidad de desarrollo para la empresa en Europa. En concreto, el director financiero de Digital Realty, Andy Power, y el vicepresidente senior de finanzas globales, Bill Griffiths, han tomado nota del creciente enfoque de la empresa en Europa y de la justificación de ello. Extractos de sus comentarios de los últimos meses incluyen:
marzo de 2021
“Consideramos EMEA como el mercado de mayor crecimiento actualmente. Los mercados donde estamos más concentrados son Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París. Esperamos ver una buena cantidad de demanda allí, pero también más allá de esos mercados, en algunos de los mercados más pequeños que estamos expandiendo”.
Convocatoria de resultados del cuarto trimestre de 2020
”… tiene razón al ver esta tendencia de que una proporción cada vez mayor de nuestro nuevo capital de capacidad se destina fuera de los Estados Unidos”
enero de 2021
“A medida que se sale de América del Norte y se va a EMEA, yo diría que la competencia es menor, las barreras de entrada son mayores… Europa, pero cada uno de estos países, ciudades y municipios tiene matices únicos por los que navegar. E incluso para los hiperescaladores, podemos generar retornos superiores a los que estamos generando en América del Norte”.
