REIT, acciones y ETF de centros de datos: invertir en 2024

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF) de centros de datos representan una intersección importante entre tecnología e inversión inmobiliaria, lo que refleja la creciente demanda de infraestructura digital. Aunque unas pocas empresas han obtenido un reconocimiento generalizado, el panorama global de los REIT y las acciones de centros de datos en 2024 es mucho más extenso de lo que se percibía inicialmente y ofrece un amplio espectro de oportunidades de inversión en los mercados públicos.

En 2024, los REIT, acciones y ETF de centros de datos incluyen organizaciones importantes como Equinix, Digital Realty, American Tower (propietaria de CoreSite), Iron Mountain, Digital Core REIT, Keppel DC REIT, NEXTDC, GDS Holdings, SUNeVision, DigitalBridge y el ETF de Global X Data Center REIT, entre muchos otros.

Centro Infra explora los REIT, acciones y ETF de centros de datos esenciales, detallando sus flujos de ingresos, base de clientes y las ventajas y riesgos asociados con la inversión en estos activos. Solicitó una lista extensa de REIT de centros de datos de EE. UU. UU. y Singapur, clasificándolos del más grande al mejor, e incluso destacando aquellos que han salido del estado REIT. Además, Centro Infra ofrece una descripción general completa de las acciones de centros de datos REIT y no REIT, así como de los ETF que ofrecen exposición a este sector.

¿Qué son los REIT de centros de datos?

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) para centros de datos son empresas especializadas que poseen y administran centros de datos, que son instalaciones críticas equipadas con servidores, sistemas de almacenamiento, conmutadores, enrutadores y equipos de transmisión de fibra. Su función principal es almacenar, procesar y gestionar datos digitales para diversas empresas y organizaciones.

La infraestructura de un centro de datos incluye la estructura del edificio, el espacio del piso, los equipos eléctricos, los sistemas de enfriamiento, mecanismos de extinción de incendios y de seguridad física. Los REIT de centros de datos también se conocen como REIT de almacenamiento de datos o REIT digitales.

Invertir en REIT de centros de datos ofrece una oportunidad única para ganar exposición a los bienes raíces subyacentes que respaldan el sector de infraestructura digital en rápido crecimiento, que se está beneficiando de la creciente demanda de almacenamiento de datos y servicios de computación en la nube. Los REIT de centros de datos atraen a una amplia gama de inversores, incluidos individuos e instituciones como fondos de pensiones, compañías de seguros, mutuos, fondos de cobertura y donaciones.

Flujos de ingresos y servicios de los REIT de centros de datos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) de centros de datos obtienen ingresos principalmente a través del arrendamiento de espacio y energía a inquilinos, lo que se conoce como ingresos de alquiler. Este arrendamiento puede tomar dos formas: colocación, donde el espacio se alquila a Múltiples inquilinos, y arrendamiento dedicado, donde se alquila una instalación completa a un solo inquilino, típico de centros de datos empresariales o de hiperescala.

Los inquilinos utilizan el espacio alquilado para sus servidores, sistemas de almacenamiento y equipos de red, lo que facilita la gestión y el almacenamiento de datos. Los modelos de precios para la telefonía de centros de datos generalmente se dividen en una de dos categorías:

1. Precio de la energía: Cobrado en dólares por kilovatio ($/kW), este modelo de precios se basa en la cantidad de energía, medida en kilovatios, asignada al espacio o equipo del inquilino.
2. Precio del espacio: Cobrado en dólares por pie cuadrado ($/pie cuadrado), este modelo determina las tarifas de arrendamiento en función del espacio físico que ocupa un inquilino dentro del centro de datos.

Los términos contractuales para el consumo de energía real pueden diferir según la instalación del centro de datos y sus clientes. En los ajustes de colocación minorista, los costos de energía generalmente están incluidos en el precio. Sin embargo, en configuraciones de colocación al por mayor y de hiperescala, los costos de energía a menudo se transfieren directamente al inquilino. En consecuencia, los ingresos por energía pueden formar una parte importante de los ingresos operativos de un REIT de centro de datos.

Además, los REIT de centros de datos brindan servicios especializados diseñados para satisfacer las necesidades específicas de sus inquilinos. Estos servicios incluyen sistemas de refrigeración para regular la temperatura y la humedad y medidas de seguridad físicas para salvar las instalaciones. Por lo general, los costos de los servicios de refrigeración y seguridad están incluidos en las tarifas de arrendamiento base para los modelos de precios de $/kW y $/pie cuadrado.

Es importante tener en cuenta que los REIT de centros de datos generalmente no proporcionan el hardware de TI (servidores, sistemas de almacenamiento, equipos de red) y el software necesario para las operaciones de sus inquilinos dentro del centro de datos. En cambio, su enfoque sigue siendo ofrecer servicios inmobiliarios, de infraestructura y de gestión de instalaciones.

Servicios de interconexión

Los REIT de centros de datos que poseen instalaciones ubicadas en los principales puntos de convergencia de redes también ofrecen servicios de interconexión. Estos servicios facilitan el establecimiento de una conexión de red física entre dos partes, permitiendo el intercambio de tráfico y mejorando así la conectividad operativa para los clientes.

Los servicios de interconexión generan cargos conocidos como tarifas de conexión cruzada. Estas conexiones cruzadas generalmente se facturan como una tarifa mensual recurrente adicional por cada conexión de cable físico que conecta el equipo del cliente con otras redes, servicios o equipos dentro del centro de datos. Generalmente, los REIT de centros de datos obtienen entre el 10% y el 20% de sus ingresos totales de los servicios de interconexión.

Clientes de REIT de centros de datos

Los REIT de centros de datos prestan servicios a una amplia gama de organizaciones, que incluyen:

• Proveedores de servicios en la nube (CSP): Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure, Google Cloud
• Plataformas de redes sociales: Metaplataformas (anteriormente Facebook), TikTok
• Proveedores de servicios de red: AT&T, Verizon, Zayo, Cogent Communications
• Empresas de medios y contenidos: Netflix, Disney, Warner Bros Discovery, Activision Blizzard
• Proveedores de software como servicio (SaaS): Salesforce, Adobe, SAP, ServiceNow
• Proveedores de servicios administrados (MSP): Rackspace, Dell, Kyndryl, Hewlett Packard Enterprise (HPE)
• Grandes empresas: Walmart, J.P. Morgan, McDonald’s, Exxon, UnitedHealth

Los REIT de centros de datos suelen celebrar acuerdos de arrendamiento a largo plazo con sus inquilinos, que generalmente oscilan entre 3 y 5 años para clientes de colocación minorista y de 5 a 20 años para clientes de colocación mayorista y de hiperescala. Históricamente, los REIT de centros de datos han mantenido altos niveles de ocupación, alrededor del 80% en toda su cartera.

Lista de REIT de centros de datos

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) de Centros de Datos son entidades dependientes de la jurisdicción, y su estructura, cumplimiento normativo, obligaciones fiscales y beneficios para los inversores se rigen por las leyes y regulaciones específicas del país en el que están establecidas. Estados Unidos y Singapur son los dos principales mercados financieros donde los REIT de centros de datos están establecidos y operativos.

*Blackstone Real Estate Income Trust es un REIT que no cotiza en bolsa.

REIT de centros de datos de EE.UU. UU.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) de centros de datos de EE.UU. UU. están sujetos a regulaciones establecidas por la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y deben cumplir criterios específicos del Servicio de Impuestos Internos (IRS) para mantener su estado de REIT. Estos requisitos garantizan que los REIT de los centros de datos se centren principalmente en la inversión inmobiliaria, la generación de ingresos y la rentabilidad para los accionistas. Específicamente:

• Asignación de Activos: Deberán destinar al menos el 75% de su activo total a inversiones inmobiliarias.
• Fuente de ingresos: Al menos el 75% de sus ingresos brutos deben provenir de fuentes relacionadas con bienes raíces, como alquileres de bienes inmuebles o intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles.
• Distribución de Ingresos: Están obligados a distribuir al menos el 90% de su renta imponible a los accionistas anualmente en forma de dividendos.

A continuación se muestran ejemplos notables de los principales REIT de centros de datos de EE. UU. UU.:

1. Equinix (NASDAQ: EQIX): Tiene una red internacional con 260 centros de datos en 71 áreas metropolitanas, que comprende 362.500 gabinetes de capacidad de energía y abarca 31,5 millones de pies cuadrados.
2. Digital Realty (NYSE: DLR): Opera 309 centros de datos en todo el mundo, ofreciendo 2511 megavatios de capacidad de carga de TI en espacio en blanco y 39,7 millones de pies cuadrados netos rentables.
3. American Tower (NYSE: AMT): A través de su división CoreSite, posee 28 centros de datos que proporcionan 253,1 megavatios de capacidad de energía en 3,62 millones de pies cuadrados netos rentables.
4. Iron Mountain (NYSE: IRM): Opera 24 centros de datos en 21 mercados en Estados Unidos, Europa y Asia, ofreciendo un total de 225,2 megavatios de capacidad de energía y cubriendo 3,4 millones de pies cuadrados.
5. COPT Defense Properties (NYSE: CDP): Posee 30 centros de datos shell potenciados (6 directamente y 24 a través de empresas conjuntas) con un total de 5,7 millones de pies cuadrados. Estas instalaciones se alquilan principalmente a Amazon Web Services (AWS) en el área del norte de Virginia.
6. Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT): Un REIT de vida perpetua y no cotizado que tiene participaciones en 97 propiedades de centros de datos, incluida una participación del 35,7 % en QTS Data Centers con 83 propiedades. Además, BREIT controla tres carteras de powered shell en el norte de Virginia, aportando 14 propiedades de centros de datos adicionales a su cartera.

REIT de centros de datos de Singapur

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de Singapur (SREIT) están sujetos a la regulación de la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS). Para que una empresa se clasifique como SREIT, debe invertir principalmente en bienes raíces generadores de ingresos, distribuir anualmente al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas y mantener un límite de apalancamiento del 50% del valor total de sus activos.

Este marco regulatorio cubre a los propietarios de centros de datos, que se dividen en dos categorías: REIT de centros de datos dedicados y REIT industriales que tienen una exposición significativa a los centros de datos dentro de sus carteras de inversión.

A continuación se muestran ejemplos notables de los principales REIT de centros de datos con sede en Singapur:

1. Digital Core REIT (SGX: DCRU): Posee una cartera de centros de datos con intereses en 12 instalaciones que abarcan 1,2 millones de pies cuadrados. Estas instalaciones están ubicadas en los Estados Unidos, Canadá, Alemania y Japón.
2. Keppel DC REIT (SGX: AJBU): Opera una cartera de 23 propiedades de centros de datos, con un total de casi 3,1 millones de pies cuadrados. Estas propiedades se distribuyen en varios mercados globales clave, incluidos Singapur, Australia, China, Malasia, Alemania, Irlanda, Italia, Países Bajos y Reino Unido.
3. Mapletree Industrial Trust (SGX: ME8U): Tiene una cartera de más de 60 centros de datos, con una presencia significativa en América del Norte: 56 instalaciones que suman un total de 8,3 millones de pies cuadrados de área neta alquilable (NLA) están ubicadas en Estados Unidos y Canadá. La cartera también se extiende a Singapur y Japón.
4. CapitaLand Ascendas REIT (SGX: A17U): Tiene 15 centros de datos en su cartera, que están ubicados en Europa (específicamente, el Reino Unido, Francia, los Países Bajos y Suiza) y Singapur. Juntas, estas instalaciones proporcionan más de 2,1 millones de pies cuadrados de superficie bruta (GFA)

Aunque estos REIT de centros de datos cotizan en la Bolsa de Singapur (SGX), una parte importante de sus activos de centros de datos se encuentran fuera de Singapur, predominantemente en Estados Unidos y Europa.

REIT de centros de datos más grandes

La clasificación de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de centros de datos más grandes varía según las métricas utilizadas, lo que lleva a diferentes líderes en cada categoría:

• Ingresos: Equinix se destaca como el mayor por ingresos, habiendo generado $8.2 mil millones en todo el año 2023.
• Capitalización de mercado: Equinix también lidera la capitalización de mercado, valorada en más de 80 mil millones de dólares.
• Número de centros de datos: Digital Realty encabeza la lista como el REIT de centros de datos más grande, con una presencia global de 309 instalaciones operativas.

Fuente: Realty digital. Haga clic aquí para ver una versión más grande de esta imagen.

Es importante señalar que, si bien American Tower genera más ingresos generales y tiene una mayor capitalización de mercado en comparación con Equinix, su segmento de centros de datos (principalmente CoreSite) es significativamente más pequeño. Este segmento ha generado poco más de 800 millones de dólares en ingresos operativos durante los últimos 12 meses y recientemente fue valorado en alrededor de 10 mil millones de dólares.

Los mejores REIT de centros de datos

Determinar el “mejor” REIT (Fideicomiso de inversión inmobiliaria) de centro de datos implica utilizar un múltiplo de valoración como punto de referencia. Un múltiplo de valoración más alto sugiere que los inversores esperan que el REIT logre un mayor crecimiento de las ganancias en el futuro. Esto, a su vez, implica que el REIT podría considerarse una inversión más prometedora o superior en comparación con otras con múltiplos más bajos.

Tanto en términos de valoración EV/EBITDA (valor empresarial respecto de las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) como de precio/AFFO (fondos ajustados de las operaciones), Equinix emerge como el REIT líder en centros de datos. Cotiza a aproximadamente 23 veces su EBITDA estimado para 2024 y 24,5 veces su AFFO estimado para 2024.

Además, Equinix ha mantenido históricamente una prima de valoración múltiple de aproximadamente 1 a 3 veces sobre su competidor más cercano, Digital Realty, lo que refuerza aún más su posición en la cima.

Antiguos REIT de centros de datos

En los Estados Unidos, ciertas empresas de centros de datos que se establecieron inicialmente como Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés) han abandonado la estructura REIT. Este cambio estuvo influenciado por un cambio de propiedad o por decisiones estratégicas.

Ejemplos de estos REIT de centros de datos previamente clasificados incluyen:

• CyrusOne: Adquirida en 2022 por KKR y Global Infrastructure Partners (GIP), esta transacción valoró el REIT del antiguo centro de datos en aproximadamente 15 mil millones de dólares. Tras la adquisición, CyrusOne fue retirada de la bolsa de valores NASDAQ.
• QTS Realty Trust: En 2021, QTS pasó a ser privada gracias a fondos administrados por Blackstone en un acuerdo que valoró el REIT del antiguo centro de datos en alrededor de 10 mil millones de dólares. En consecuencia, QTS fue excluido de la lista de la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE).
• DigitalBridge (NYSE: DBRG): El antiguo REIT del centro de datos, que tiene intereses minoritarios en DataBank y Vantage SDC, pasó de su estructura REIT anterior para operar como una corporación C sujeta a impuestos a partir de principios de 2022.

Ventajas y riesgos de los REIT de centros de datos

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) para centros de datos ofrecen oportunidades de crecimiento prometedoras junto con riesgos propios que los inversores en centros de datos deben considerar.

Ventajas de invertir en REIT de centros de datos

Los REIT de centros de datos brindan una atractiva oportunidad de inversión para quienes buscan aprovechar el alto potencial de crecimiento del sector, los flujos de efectivo estables y la fuerte retención de inquilinos.

A continuación presentamos un vistazo más de cerca a los beneficios de invertir en REIT de centros de datos:

1. Alto potencial de crecimiento

Según las previsiones de IDC, se espera que la generación mundial de datos aumente a una tasa de crecimiento anual compuesta del 22% hasta alcanzar los 291 zettabytes en 2027. Este aumento se ve impulsado por los avances en la computación en la nube, el Internet de las cosas (IoT) y la inteligencia artificial (IA), que impulsan la demanda de servicios de centros de datos. En consecuencia, los REIT de centros de datos se beneficiarán de este tema a medida que se intensifica la dependencia de la tecnología digital de las empresas, lo que genera mayores tasas de ocupación e ingresos por alquiler.

2. Flujos de caja estables

Los REIT de centros de datos suelen celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo con sus inquilinos, que van desde 3 a 5 años para clientes de colocación minorista, hasta 5 a 20 años para inquilinos mayoristas e hiperescala. Estos acuerdos proporcionan un flujo de ingresos confiable y predecible. Además, los arrendamientos de centros de datos suelen incluir aumentos anuales de alquiler del 2% al 3% en los EE.UU. UU. (o ajustes basados ​​en el Índice de Precios al Consumidor en los mercados internacionales), lo que lleva a un crecimiento gradual de los ingresos con el tiempo.

3. Fuerza de retención de inquilinos

La naturaleza especializada de los centros de datos, combinada con el alto costo de conmutación y la complejidad operativa de reubicar equipos de TI y redes de telecomunicaciones, fomenta altas tasas de renovación de arrendamientos. Esta tendencia es particularmente fuerte para los REIT de centros de datos que poseen centros de datos de colocación carrier neutral centrados en la conectividad, como carrier hoteles, debido a los servicios de interconexión únicos que ofrecen.

Riesgos de invertir en REIT de centros de datos

Invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de centros de datos conlleva desafíos y riesgos únicos que los inversores potenciales deben considerar cuidadosamente. Estos incluyen la obsolescencia de la tecnología y la infraestructura, el aumento de los costos de la energía y la disponibilidad limitada de energía, y la concentración de clientes.

A continuación presentamos un análisis más detallado de los riesgos de invertir en REIT de centros de datos:

1. Obsolescencia de tecnología e infraestructura

Los centros de datos deben actualizar sus equipos de energía y sistemas de enfriamiento para soportar las cambiantes necesidades tecnológicas de sus clientes, en forma de servidores y sistemas de almacenamiento, impulsados ​​por la creciente demanda de procesamiento y almacenamiento de datos. A modo de ejemplo, la llegada de aplicaciones de IA generativa que consumen mucha energía requiere:

• Mayor capacidad de energía de las instalaciones: Es posible que los futuros centros de datos necesiten soportar hasta 200 megavatios (MW) por instalación, un salto significativo con respecto a los 50 MW actuales, dentro del mismo espacio físico. Este aumento conduce a una mayor densidad de energía dentro del espacio del centro de datos.
• Mayor densidad de potencia por rack: Se espera que la densidad de potencia requerida por rack aumente de menos de 10 kW a más de 40 kW, debido a las intensas demandas de energía de las GPU para el entrenamiento de modelos de IA.

Estas actualizaciones requieren una inversión continua sustancial por parte de los REIT de centros de datos. Los centros de datos que no se adaptan a las nuevas tecnologías, como la IA generativa, corren el riesgo de volverse obsoletos, lo que se traduce en menores tasas de ocupación e ingresos.

2. Costos de energía y disponibilidad de energía

Los centros de datos son importantes consumidores de energía y representan casi el 2% de la demanda mundial de electricidad, o 460 teravatios-hora (TWh) al año, una cifra que se prevé que supere los 1.000 TWh para 2026, según la Agencia Internacional de Energía (AIE). Esta energía alimenta principalmente servidores y sistemas de refrigeración. El aumento de los precios de la energía puede afectar drásticamente los gastos operativos y la rentabilidad de los REIT de los centros de datos.

La disponibilidad de energía plantea otro desafío crítico. Las limitaciones a la generación, transmisión y distribución de electricidad por parte de las empresas de servicios públicos pueden restringir la capacidad de un centro de datos para asegurar suficiente energía para futuras expansiones, impidiendo así el crecimiento. Este problema prevalece en Estados Unidos, especialmente en los principales centros de datos como el norte de Virginia, atendido por Dominion Energy y Santa Clara, donde opera Silicon Valley Power (SVP).

3. Concentración de clientes

Los REIT de centros de datos a menudo dependen de un pequeño número de clientes muy grandes, especialmente aquellas empresas que se centran en centros de datos de hiperescala. Por ejemplo, los 20 principales clientes de Digital Realty representan alrededor del 50% de sus ingresos recurrentes anualizados totales. Esta dependencia introduce riesgos; Los cambios significativos, como que un inquilino importante se muda, reduzca o decida construir sus propias instalaciones pueden tener impactos sustanciales. Los principales clientes de hiperescala, como Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure, Google Cloud, Oracle Cloud, Meta Platforms (antes Facebook), Apple y TikTok, ejercen un importante poder de negociación, lo que subraya este riesgo de concentración.

Cómo invertir en REIT de centros de datos

Invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de centros de datos significa adquirir acciones de empresas que poseen y administran instalaciones de centros de datos. Los inversores que deseen invertir en este sector pueden comprar estas directamente en bolsas de valores o indirectamente a través de acciones de fondos cotizados en bolsa (ETF) y fondos mutuos.

A continuación, detallamos ejemplos específicos tanto de acciones de centros de datos como de ETF, lo que proporciona una comprensión más clara de cómo y dónde invertir en este sector.

Acciones de centros de datos

Las acciones de centros de datos representan participaciones accionarias en empresas que cotizan en bolsa que participan en la propiedad y operación de centros de datos. Un número significativo de estas acciones de centros de datos están estructuradas como Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Sin embargo, es fundamental comprender que no todas las acciones de centros de datos entran en la categoría REIT.

También hay empresas, específicamente Corporaciones C, que poseen y operan centros de datos sin adherirse a la estructura REIT. A continuación destacamos las acciones de centros de datos REIT y no REIT de todo el mundo, ampliando el alcance más allá de las acciones de REIT de centros de datos más conocidas.

REIT Acciones de centros de datos

Las acciones de REIT de centros de datos son empresas que cotizan en bolsa estructuradas como Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), que se centran principalmente en la propiedad y operación de centros de datos.

1. Equinix (NASDAQ: EQIX)
2. Bienes raíces digitales (NYSE: DLR)
3. Torre americana (NYSE: AMT)
4. Montaña de Hierro (BOLSA DE NUEVA YORK: IRM)
5. Propiedades de defensa COPT (NYSE: CDP)
6. REIT de núcleo digital (SGX: DCRU)
7. Keppel DC REIT (SGX: AJBU)
8. Fideicomiso industrial Mapletree (SGX: ME8U)
9. SOCIMI CapitaLand Ascendas (SGX: A17U)

Entre estas acciones, Equinix, Digital Realty, Digital Core REIT y Keppel DC REIT se consideran acciones de centros de datos “pure play”. Estas empresas se concentran exclusivamente en [operaciones de centros de datos](/artículos/operaciones-de-centros de datos/), ofreciendo a los inversores exposición directa al mercado de centros de datos. Las entidades restantes, si bien también participan en operaciones de centros de datos, diversifican sus negocios participando en otros sectores, como la operación de torres de telefonía móvil, la propiedad industrial y el almacenamiento de registros físicos.

No REIT Acciones de centros de datos

Las empresas que cotizan en bolsa que poseen y operan centros de datos pero no siguen la estructura REIT pueden clasificarse como no REIT. Es común que estas empresas tengan la mayoría de sus activos de centros de datos subyacentes ubicados esencialmente fuera de Estados Unidos, en países como Australia y China.

Australia

• NEXTDC (ASX: NXT): Opera 13 centros de datos en los principales mercados australianos, incluidos Sydney, Melbourne, Perth, Brisbane, Canberra y Sunshine Coast, con una capacidad de energía total de 133,4 megavatios.
• Macquarie Technology Group (ASX:MAQ): A través de su filial, Macquarie Data Centres, opera cinco centros de datos en Sydney y Canberra, que ofrecen un total de 63 megavatios de capacidad de energía.
• Global Data Center Group (ASX: GDC): Tiene participaciones en 19 centros de datos, incluidas instalaciones operadas por Etix Everywhere, una instalación especialmente construida arrendada a Fujitsu, y una participación minoritaria en AirTrunk, un operador de centros de datos en la región de Asia y el Pacífico.

China y Hong Kong

• GDS Holdings (NASDAQ: GDS): El mayor operador de centros de datos neutral en China, que gestiona más de 100 centros de datos que abarcan 554.210 metros cuadrados (5,97 millones de pies cuadrados) en mercados clave como el Gran Beijing (Beijing-Tianjin-Hebei), el Gran Shanghai (Delta del río Yangtze) y el Gran Área de la Bahía.
• VNET Group (NASDAQ: VNET): El segundo operador de centros de datos independiente de operador más grande de China, que gestiona 45 centros de datos de construcción propia y 98 centros de datos asociados, y ofrece una capacidad agregada de 87 322 gabinetes en más de 30 ciudades de China.
• Beijing Sinnet (300383:CH): Opera una red de más de 10 centros de datos en varios lugares de China, incluidos Yizhuang, Fangshan, Yanjiao, Jiuxianqiao, Yizhuangkexin, Shanghai y Zhongjin.
• Shanghai AtHub (603881:CH): Gestiona 35 centros de datos en siete mercados chinos clave, que abarcan la región Beijing-Tianjin-Hebei, la región del delta del río Yangtze y la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao.
• SUNeVision (1686:HK): Opera siete centros de datos en Hong Kong bajo la marca iAdvantage, proporcionando un total de 100 megavatios de capacidad de energía y 1,7 millones de pies cuadrados de superficie bruta (GFA).

resto del mundo

• DigitalBridge (NYSE: DBRG): Tiene participaciones minoritarias en dos operadores de centros de datos: DataBank y Vantage SDC. Combinadas, estas empresas administran 78 centros de datos, que comprenden más de 2,35 millones de pies cuadrados de infraestructura de TI crítica, ubicadas principalmente en los Estados Unidos.
• DCI Indonesia (IDX: DCII): Opera tres campus de centros de datos con 64 megavatios de capacidad, lo que convierte a DCI en el mayor proveedor de centros de datos de colocación en Indonesia
• MEEZA (QSE: MEZA): Gestiona 5 centros de datos (M-Vaults) en Qatar con 24,4 megavatios de capacidad total, lo que representa aproximadamente la mitad de la capacidad total del centro de datos disponible en el mercado de Qatar.

Mejores acciones de centros de datos

El desempeño del precio de una acción durante el año anterior puede servir como un indicador valioso para identificar las “mejores” acciones de centros de datos. Esta métrica refleja la evaluación colectiva de los inversores con respecto a la estabilidad financiera de una empresa y su potencial de crecimiento futuro. Utilizando este criterio, aquí están las cinco acciones principales de centros de datos, ordenadas en orden descendente según su desempeño durante los últimos 12 meses:

1. SIGUIENTEDC (ASX:NXT)
2. Puente Digital (BOLSA DE NUEVA YORK: DBRG)
3. Montaña de Hierro (BOLSA DE NUEVA YORK: IRM)
4. Bienes raíces digitales (NYSE: DLR)
5. Grupo de tecnología Macquarie (ASX:MAQ)

Acciones de centros de datos que anteriormente cotizan en bolsa

La siguiente lista detalla las empresas de centros de datos que pasaron de ser acciones que cotizan en bolsa a entidades privadas.

• CyrusOne: Comprada en 2022 por KKR y Global Infrastructure Partners (GIP), esta transacción valoró las acciones del antiguo centro de datos en aproximadamente 15 mil millones de dólares. Tras la adquisición, CyrusOne fue retirada de la bolsa de valores NASDAQ.
• QTS Realty Trust: En 2021, QTS fue adquirido por fondos administrados por Blackstone en un acuerdo que valoró las acciones del antiguo centro de datos en alrededor de 10 mil millones de dólares. En consecuencia, QTS fue excluido de la lista de la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE).
• Switch Inc: En 2022, Switch Inc fue adquirida por DigitalBridge e IFM Investors en un acuerdo valorado en alrededor de 11 mil millones de dólares. Tras la adquisición, Switch dejó de cotizar en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) y se convirtió en una empresa privada.
• Cyxtera Technologies: En 2024, Evoque Data Center Solutions de Brookfield Infrastructure adquirió la mayoría de los activos de Cyxtera, incluidos 40 centros de datos, del proceso de bancarrota del Capítulo 11 de Cyxtera a través de una transacción de $775 millones. En consecuencia, Cyxtera dejó de ser una empresa que cotiza en bolsa.
• Chindata Group: Adquirido por Bain Capital en 2023 en una transacción que valoró la empresa en aproximadamente 4 mil millones de dólares. Esta adquisición llevó a Chindata a ser excluida de la bolsa de valores NASDAQ.

ETF de centros de datos

Los fondos cotizados en bolsa (ETF) que se especializan en acciones de centros de datos invierten predominantemente en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de centros de datos que cotizan en bolsa. Estos ETF ofrecen una forma de diversificar una cartera de inversiones con un requisito de capital relativamente bajo.

Los siguientes son los ETF más destacados en el sector de centros de datos:

ETF de infraestructura digital y REIT de centros de datos de Global X

El ETF Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure (NASDAQ: VPN) está dedicado únicamente a invertir en centros de datos, torres de telefonía móvil e infraestructura digital. Este ETF “puro” invierte principalmente en el índice de infraestructura digital y REIT de centros de datos de Solactive y en los ADR/GDR relacionados. Las métricas clave del ETF de VPN incluyen:

• Las 5 participaciones principales: Equinix, American Tower, Crown Castle, Digital Realty, DigitalBridge
• Ratio de gastos: 0,50%
• Historial de rendimiento: 11,3 % de rentabilidad total durante el año pasado
• Activos bajo gestión (AUM): 55 millones de dólares
• Liquidez: $600,000 volumen promedio diario en dólares

ETF de bienes raíces de infraestructura y datos de Pacer

El ETF Pacer Data & Infrastructure Real Estate (NYSEARCA: SRVR) sigue un enfoque de gestión pasiva, replicando el rendimiento del índice Solactive GPR Data & Infrastructure Real Estate. Este índice incluye empresas en mercados desarrollados que generan al menos el 85% de sus ingresos a partir de operaciones inmobiliarias en los sectores de datos e infraestructura. Las métricas clave del ETF SRVR incluyen:

• Las 5 participaciones principales: Equinix, American Tower, Crown Castle, China Tower, NEXTDC
• Ratio de gastos: 0,55%
• Historial de rendimiento: -5,17 % de rentabilidad total durante el año pasado
• Activos bajo gestión (AUM): 500 millones de dólares
• Liquidez: $2,7 millones de volumen promedio diario en dólares

iShares Cohen & Steers REIT ETF

El ETF iShares Cohen & Steers REIT (BATS: ICF) invierte en REIT grandes y líquidos y activos similares para capitalizar el potencial de crecimiento de la industria inmobiliaria de EE. UU. UU. A diferencia de los ETF mencionados anteriormente, mantiene una cartera no diversificada y no centrada exclusivamente en centros de datos e infraestructura digital. Las métricas clave del ICF ETF incluyen:

• 5 participaciones principales: Prologis, Equinix, American Tower, Welltower, Crown Castle
• Ratio de gastos: 0,33%
• Historial de rendimiento: -1,69 % de rentabilidad total durante el año pasado
• Activos bajo gestión (AUM): 2 mil millones de dólares
• Liquidez: $11,2 millones de volumen promedio diario en dólares