Digital Realty (NYSE: DLR) vendió su centro de datos ubicado en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia, que comprende 132,280 pies cuadrados y 9 megavatios de capacidad de energía UPS, a GI Socios por 150 millones de dólares.
Digital Realty vende 43915 Devin Shafron Dr en Ashburn, Virginia
El 3 de marzo de 2023, Digital Realty, a través de la entidad Nova DC Fee Owner, L.P., vendió su centro de datos en 43915 Devin Shafron Drive en Ashburn, Virginia a GI Partners, una firma de capital privado, y más precisamente, a la entidad GI TC Devin Shafron LLC. El precio de venta fue de 150 millones de dólares para el centro de datos, que se encuentra en 8,2 acres de terreno, abarca 132.280 pies cuadrados y tiene 9 megavatios de capacidad de energía UPS. Este precio implica una valoración de 1.134 dólares por pie cuadrado y 16,7 millones de dólares por megavatio para el centro de datos.
Digital Realty construyó 43915 Devin Shafron Drive como un centro de datos “llave en mano flexible”, lo que significa que es una instalación de hiperescala diseñada para estar lista para mudarse, con infraestructura de energía y refrigeración, para brindar soporte a los clientes con implementaciones de más de 1 megavatio.
Contexto histórico: formación de empresas conjuntas
Digital Realty vendió 43915 Devin Shafron Drive (Edificio A) de sus participaciones en “Empresas conjuntas no consolidadas administradas”. Anteriormente, en septiembre de 2014, Digital Realty aportó esta propiedad, con una valoración de 185,5 millones de dólares, a una empresa conjunta, conocida como Digital-GCEAR 1 (Ashburn), que se formó con Griffin Capital Essential Asset REIT (GCEAR).
En ese momento, se esperaba que la propiedad generara ingresos operativos netos (NOI) en efectivo de 13,1 millones de dólares en 2014, lo que implicaba una valoración para el centro de datos de una tasa máxima del 7,05%. La propiedad se encontraba arrendada al 100%, con un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado (WALE) de aproximadamente 7 años.
GCEAR aportó efectivo a la empresa conjunta a cambio de una participación del 80% en la empresa conjunta, y Digital Realty retuvo la participación restante del 20% en la empresa conjunta. Griffin Capital Essential Asset REIT (GCEAR) se conoce actualmente como Peakstone Realty Trust.
Historial de inquilinos y desafíos en el centro de datos
A finales de 2019, el centro de datos estaba arrendado íntegramente a una empresa de redes sociales y a una empresa de servicios financieros con un plazo de arrendamiento restante promedio de aproximadamente 3 años. Sin embargo, en ese momento la empresa conjunta había determinado que su inversión se había visto perjudicada debido al empeoramiento de las tarifas de alquiler del mercado en el norte de Virginia, de 80 a 90 dólares por kilovatio-hora (kWh), así como a las expectativas de tarifas límite de terminal del 6,0%.
Además, en 2020, un inquilino clave del centro de datos no ejecutó una extensión a largo plazo ni firmó un nuevo contrato de arrendamiento con la empresa conjunta. Como resultado, en septiembre de 2020, el prestamista de la propiedad (Starwood Capital) presentó un aviso de incumplimiento por falta de pago del saldo impago de su préstamo y ejerció su derecho a recurrir a una carta de crédito stand-by. Este incumplimiento fue rectificado cuando GCEAR financió una carta de crédito stand-by de $8,2 millones en efectivo.
Como parte de la liquidación de la empresa conjunta, GCEAR recibió un pago de 4,1 millones de dólares de Digital Realty en abril de 2021, y GCEAR canceló su inversión restante en la empresa. En abril de 2021, el prestamista de la empresa conjunta vendió su préstamo y, al mismo tiempo, la empresa conjunta ejecutó una escritura en su lugar, extinguiendo así cualquier obligación adicional.
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