Digital Realty lanza REIT de centro de datos central de 977 millones de dólares a través de su oferta pública inicial en Singapur

Digital Realty (NYSE: DLR) publicó su prospecto preliminar, anunciando su intención de recaudar ingresos brutos de 977 millones de dólares a través de la oferta pública inicial (IPO) en la Bolsa de Singapur. (SGX), de un REIT de Singapur (S-REIT) de nueva creación centrada en centros de datos, llamado Digital Core REIT. Al incorporar la deuda extraída, Digital Core REIT tendrá un valor empresarial de 1.340 millones de dólares una vez finalizada su oferta pública inicial.

Digital Core REIT poseerá y operará una cartera de centros de datos estabilizados que generan ingresos ubicados en los Estados Unidos y Canadá. En concreto, la cartera inicial de la REIT estará compuesta por 10 centros de datos de propiedad absoluta, 100% arrendados, dentro de los mercados de Virginia del Norte, Silicon Valley, Los Ángeles y Toronto (Canadá). En general, la cartera de Digital Core REIT comprenderá más de 60 megavatios de carga de TI crítica en 1,2 millones de pies cuadrados netos rentables (NRSF).

En términos de clientes, la cartera de Digital Core REIT se alquila principalmente a Microsoft, Cyxtera, Facebook, IBM, Sungard Availability Services y Amazon Web Services (AWS). En particular, a través de Digital Core REIT, Digital Realty se está deshaciendo nuevamente de su exposición a Cyxtera (un inquilino sin grado de inversión), a la que recientemente redujo su exposición mediante la venta de su Prudential data center joint emprendimiento.

Aumento de capital y partícipes - REIT básico digital

Digital Core REIT espera recaudar ingresos brutos de 977 millones de dólares mediante la emisión de 1,11 mil millones de unidades a un precio de 0,88 dólares por unidad. Como se muestra a continuación, Digital Realty será el mayor partícipe de Digital Core REIT con una participación de propiedad de 390 millones de dólares o 39,4%, suponiendo que la opción de sobreasignación no se ejerza. A su vez, los 600 millones de dólares restantes de ingresos brutos, que representan una participación de propiedad del 60,6%, se obtendrán de una combinación de inversores fundamentales e inversores públicos e institucionales.

Nota: Unidades en millones. Más = incluida la opción de sobreasignación.

Bienes raíces digitales

En Digital Core REIT, Digital Realty poseerá 428,8 millones de unidades, equivalente al 38,1% de propiedad, suponiendo que la opción de sobreasignación no se ejerza. Alternativamente, Digital Realty poseerá 375,4 millones de unidades, equivalente al 33,3% de propiedad, suponiendo que se ejerza la opción de sobreasignación. En particular, los bookrunners conjuntos de la IPO (ver más abajo) pueden vender 53,4 millones de unidades a través de una opción de sobreasignación de Digital Realty a inversores públicos e institucionales (es decir, no unidades nuevas).

Además, Digital Realty poseerá otros 14,7 millones de unidades, equivalente al 1,3% de propiedad, a través de la entidad Digital Core REIT Management Pte. Limitado. Ltd., que es el gestor de Digital Core REIT. En particular, esta propiedad se deriva de que la comisión de adquisición de Digital Realty, sobre la cartera inicial, se paga en unidades. Por lo tanto, el interés económico total de Digital Realty aumenta al 39,4% de propiedad (excluyendo la sobreadjudicación) o al 34,6% (incluida la sobreadjudicación).

Inversores fundamentales

En Digital Core REIT, los inversores fundamentales poseerán 414,8 millones de unidades, lo que equivale al 36,9% de propiedad. Específicamente, estas empresas incluyen más de 25 inversores institucionales como APG, Blackrock, Cohen & Steers, DWS y Fidelity, entre otros (consulte la lista completa a continuación).

Inversores públicos e institucionales

En Digital Core REIT, los inversores públicos e institucionales poseerán 267,0 millones de unidades, equivalente al 23,7% de propiedad, suponiendo que la opción de sobreasignación no se ejerza. Alternativamente, los inversores públicos e institucionales poseerán 320,4 millones de unidades, equivalente al 28,5% de la propiedad, suponiendo que se ejerza la opción de sobreasignación.

Bookrunners y aseguradores

Bank of America, Citigroup y DBS Bank actúan como administradores de emisiones conjuntas, coordinadores globales, colocadores y suscriptores de Digital Core REIT.

Resumen de la cartera: Digital Realty Forms Digital Core REIT

Digital Core REIT poseerá una participación del 90% en cada uno de los 10 centros de datos de su cartera, mientras que Digital Realty conservará la participación restante del 10%. Estos centros de datos incluyen 3 instalaciones en el norte de Virginia, 4 instalaciones en Silicon Valley, 2 instalaciones en Los Ángeles y 1 instalación en Toronto.

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Geografía

En relación con la renta base anual, la cartera de Digital Core REIT está ubicada geográficamente 38,4% en el norte de Virginia, 35,2% en el submercado de Silicon Valley en el norte de California, 7,3% en Los Ángeles (incluido Burbank) y 19,2% en Toronto (Markham), Canadá.

Clientes

Los clientes de Digital Core REIT están formados por proveedores de servicios en la nube, proveedores de colocación e interconexión, empresas de redes sociales y proveedores de servicios de TI. En particular, medido por los ingresos base por alquiler, las contribuciones del sector son la nube (50,0%), los proveedores de colocación (23,9%), las redes sociales (18,5%), los servicios de TI (7,4%) y la conectividad (0,3%).

En general, la cartera de Digital Core REIT se compone de 12 clientes únicos. Sin embargo, los 6 principales clientes del REIT aportan el 99,9% de los ingresos básicos por alquiler de la cartera. Estos clientes son Microsoft, Cyxtera, Facebook, IBM, Sungard Availability Services y Amazon Web Services (AWS).

REIT central digital: 6 clientes principales por ingreso base de alquiler

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Plazo de arrendamiento

Las instalaciones de Digital Core REIT están arrendadas al 100% con un vencimiento de arrendamiento restante promedio ponderado (WALE) de 6,2 años, cuando se utilizan los ingresos por alquiler base. Curiosamente, como se muestra en la siguiente tabla, Cyxtera (un inquilino sin grado de inversión) tiene una WALE larga de 11,7 a 13,6 años. Mientras que los inquilinos con grado de inversión, incluidos Microsoft, Facebook y Amazon Web Services (AWS), tienen una WALE corta de 3,7 a 4,8 años. Por lo tanto, el WALE combinado de la cartera de 6,2 años puede no ser una métrica informativa para evaluar la calidad y durabilidad del flujo de efectivo de la cartera.

Más allá de WALE, la cartera de Digital Core REIT tiene aumentos ponderados de la tasa de alquiler en efectivo anual promedio contractual de ~2%. Además, en 2022 y 2023, la cartera no tiene vencimientos de arrendamientos significativos. Mientras que en los años siguientes, la cartera tiene un perfil de vencimiento de arrendamientos, centrado en los ingresos por alquiler base, de 14,1% en 2024, 61,9% durante 2025 a 2029 y 23,9% en 2030+.

Finanzas

Durante los seis meses finalizados el 30 de junio de 2021, la cartera de Digital Core REIT produjo 50,5 millones de dólares de ingresos y 32,2 millones de dólares de ingresos netos de propiedad (margen del 63,7%). Por lo tanto, sobre una base anualizada, la cartera genera 101,0 millones de dólares de ingresos y 64,4 millones de dólares de ingresos netos de propiedad.

Además, Digital Core REIT proyecta que su cartera obtendrá 105,9 millones de dólares de ingresos y 66,9 millones de dólares de ingresos netos de propiedad para el año fiscal 2022E.

Gerencia y Junta Directiva

A continuación se muestra el equipo de gestión y la junta directiva de Digital Core REIT que liderarán el nuevo negocio del centro de datos. El liderazgo del REIT incluye a John Stewart como director ejecutivo y a Daniel Tith como director financiero.

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Centros de datos: REIT de núcleo digital

A continuación se muestran métricas clave para la cartera de salida a bolsa de Digital Core REIT, que comprende más de 60 megavatios de carga de TI crítica en 1,2 millones de pies cuadrados netos rentables (NRSF). En términos de ocupación, estos 10 centros de datos están todos 100% arrendados. Además, estos 10 centros de datos tienen una valoración tasada, para el 100% de propiedad, de 1.440 millones de dólares basada en una tasa de capitalización combinada del 4,25%.

Nota: Carga de TI = Carga de TI crítica (MW), NRSF = pies cuadrados rentables netos, Ingresos = ingresos netos de propiedad del año fiscal 2022E, WALE = vencimiento promedio ponderado del arrendamiento.

virginia del norte

44520 Hastings Drive (ACC3) – Ashburn, Virginia

Las instalaciones de Digital Core REIT en 44520 Hastings Drive comprenden 13,9 megavatios de carga de TI crítica en 147.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Microsoft con una WALE de 3,9 años y se prevé que producirá 15,9 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: dentro del campus corporativo Ashburn de más de 740 mil pies cuadrados de Digital Realty en Ashburn, Virginia
• Edificio: centro de datos de un piso, construido como estructura en 2001 con sistemas de construcción instalados en 2006
• Arrendamiento: vencimientos de arrendamiento escalonados desde agosto de 2024 hasta agosto de 2026. Actualmente, a Microsoft le queda una opción de renovación de 8 años y actualmente se encuentra dentro de su primer período de renovación.
• Alquiler: $180,89 por pie cuadrado o $92,30 por kW al mes
• Valoración: 318 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 4,89%

8217 Linton Hall Road (VA4) – Bristow, Virginia

Las instalaciones de Digital Core REIT en 8217 Linton Hall Road comprenden 9,6 megavatios de carga de TI crítica en 230.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Microsoft con una WALE de 4,0 años y se prevé que producirá 11,3 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: en el área de Gainesville / Manassas del condado de Prince William, Virginia. En concreto, la instalación se encuentra en una zona de transición entre usos industriales pesados ​​al este y desarrollo residencial al oeste.
• Edificio: centro de datos de un piso, construido en 2000
• Arrendamiento: Microsoft ha sido inquilino desde 2005 y su arrendamiento vence en junio de 2025. Además, Microsoft se encuentra actualmente dentro de su período de renovación de 8 años.
• Alquiler: $116,98 por pie cuadrado o $91,39 por kW por mes
• Valoración: 261 millones de dólares suponiendo una tasa de capitalización del 4,26%

43831 Devin Shafron Drive (edificio C) – Ashburn, Virginia

La instalación 43831 Devin Shafron Drive (Edificio C) de Digital Core REIT comprende ~7 megavatios de carga de TI crítica en 117.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Amazon Web Services (AWS) con una WALE de 4,8 años y se prevé que producirá 1,8 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: dentro del Campus Digital Loudoun de Digital Realty, un complejo de ocho centros de datos en Ashburn, Virginia
• Edificio: centro de datos de un piso, construido en 2001
• Arrendamiento: Amazon Web Services (AWS) ha sido inquilino desde mayo de 2006 y su arrendamiento vence en abril de 2026. Además, AWS tiene tres opciones de renovación de 5 años y actualmente se encuentra en el primer período de renovación.
• Alquiler: $15,00 por pie cuadrado en términos netos, muy por debajo de los niveles del mercado
• Valoración: 50 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 3,42 %

Norte de California (Silicon Valley)

3011 Calle Lafayette – Santa Clara, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 3011 Lafayette Street comprenden 6,0 megavatios de carga de TI crítica en 91.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Facebook con una WALE de 3,7 años y se prevé que producirá 7,7 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: cerca de la autopista 101
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 2000 pero renovado en 2007
• Arrendamiento: El arrendamiento de Facebook comenzó en marzo de 2018 y vence en febrero de 2025.
• Alquiler: $145,69 por pie cuadrado o $179,69 por kW por mes
• Valoración: 185 millones de dólares suponiendo una tasa de capitalización del 3,37 %

1500 Space Park Drive – Santa Clara, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 1500 Space Park Drive comprenden 4,9 megavatios de carga de TI crítica en 52.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Cyxtera con una WALE de 13,2 años y se prevé que producirá 5,9 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: cerca de la autopista 101 y cerca de tres subestaciones en la red rentable de Silicon Valley Power
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 1977 pero renovado en 2008
• Arrendamiento: El arrendamiento de Cyxtera comenzó en septiembre de 2019 y vence en agosto de 2034. Además, Cyxtera tiene tres opciones de renovación por 5 años.
• Alquiler: $85,68 por pie cuadrado o $76,78 por kW por mes
• Valoración: 113 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 5,56 %

2401 Avenida Walsh – Santa Clara, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 2401 Walsh Avenue comprenden 4,8 megavatios de carga de TI crítica en 168.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Cyxtera con una WALE de 11,7 años y se prevé que producirá 4,9 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: cerca de las principales autopistas (por ejemplo, la autopista 101 y la autopista Lawrence Expressway) y redes de transporte como el tren ligero de la Autoridad de Transporte del Valle de Santa Clara (VTA) y el Aeropuerto Internacional de San José.
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 1973, con mejoras posteriores completadas en 2001
• Arrendamiento: El arrendamiento de Cyxtera vence en febrero de 2033. Además, Cyxtera tiene tres opciones de extensión de 5 años.
• Alquiler: $26.53 por pie cuadrado neto
• Valoración: 112 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 3,85 %

2403 Avenida Walsh – Santa Clara, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 2403 Walsh Avenue comprenden 4,8 megavatios de carga de TI crítica en 104.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Cyxtera con una WALE de 11,7 años y se prevé que producirá 3,1 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: similar a 2401 Walsh Avenue (ver arriba)
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 1996, con mejoras posteriores realizadas en 2000
• Arrendamiento: El arrendamiento de Cyxtera comenzó en enero de 2019 y vence en febrero de 2033. Además, Cyxtera tiene tres opciones de extensión de 5 años.
• Alquiler: $26.53 por pie cuadrado neto
• Valoración: 69 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 3,92 %

Los Ángeles

200 North Nash Street – El Segundo, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 200 North Nash Street comprenden 2,7 megavatios de carga de TI crítica en 114.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Cyxtera con una WALE de 11,7 años y se prevé que producirá 3,2 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: dentro del grupo de centros de datos de El Segundo y muy cerca del Aeropuerto Internacional de Los Ángeles
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 1976, con remodelaciones en 2000
• Arrendamiento: El arrendamiento de Cyxtera comenzó en enero de 2019 y vence en febrero de 2033.
• Alquiler: $24.69 por pie cuadrado neto
• Valoración: 71 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 3,93%

3015 Avenida Winona – Burbank, California

Las instalaciones de Digital Core REIT en 3015 Winona Avenue comprenden 1,7 megavatios de carga de TI crítica en 83.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a Cyxtera con una WALE de 13,6 años y se prevé que producirá 2,6 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: dentro del centro de medios y entretenimiento de Burbank, California
• Edificio: centro de datos de dos pisos, construido en 1991, con remodelación en 1999
• Arrendamiento: El arrendamiento de Cyxtera comenzó en enero de 2019 y vence en enero de 2035. Además, Cyxtera tiene dos opciones de renovación por 5 años.
• Alquiler: $27.57 por pie cuadrado neto
• Valoración: 58 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 3,92 %

toronto

371 Gough Road – Markham, Ontario

Las instalaciones de Digital Core REIT en 371 Gough Road comprenden 6,8 megavatios de carga de TI crítica en 104.000 pies cuadrados netos rentables. El centro de datos está totalmente arrendado a múltiples inquilinos, incluidos IBM y Sungard Availability Services con una WALE de 5,5 años y se proyecta que producirá 10,6 millones de dólares de ingresos netos de propiedad en 2022.

Además, a continuación se muestran más detalles sobre el centro de datos:

• Ubicación: dentro del centro de datos más grande fuera del centro de Toronto, a lo largo de rutas de fibra establecidas
• Edificio: centro de datos parcial de dos pisos, construido en 1980 que pasó por una importante renovación durante 2014/2015 para su conversión en un centro de datos
• Arrendamiento: centro de datos multiinquilino actualmente arrendado a 6 inquilinos, de los cuales 2 son inquilinos de sala de datos y 4 son inquilinos de punto de presencia (PoP). La gran mayoría de los ingresos netos de la propiedad de la instalación se derivan de IBM y Sungard Availability Services. Finalmente, los arrendamientos de IBM y Sungard expirarán en marzo de 2029 y junio de 2025.
• Valoración: 203 millones de dólares suponiendo una tasa máxima del 4,03%

Objetivos de capitalización y rentabilidad: REIT básico digital

Después de la IPO, Digital Core REIT tendrá una capitalización total de 1.340 millones de dólares. De este total, 990 millones de dólares serán en forma de capital, con ingresos brutos de 977 millones de dólares a través de la IPO y otros 13 millones de dólares mediante la emisión de unidades adicionales como contraprestación por la tarifa de adquisición de Digital Realty en la cartera inicial.

Además, Digital Core REIT recurrirá a un préstamo senior no garantizado a 5 años de 350 millones de dólares en la IPO, lo que representa un apalancamiento agregado de ~27%. En general, Digital Core REIT tiene 550 millones de dólares de líneas de deuda disponibles, ya que tendrá acceso a una línea de crédito renovable no utilizada de 200 millones de dólares.

Finalmente, Digital Core REIT tendrá entre 160 y 596 millones de dólares de margen de deuda y un apalancamiento del 35% y 50%, respectivamente. A su vez, este margen permite que un Digital Core REIT financie futuras inversiones en centros de datos u oportunidades de adquisición después de su IPO.

Inversores fundamentales

Digital Realty tiene acuerdos de suscripción vigentes con más de 25 inversores institucionales fundamentales que comprarán, en total, 414,8 millones de unidades en Digital Core REIT al precio de salida a bolsa de 0,88 dólares por unidad.

En general, estos inversores fundamentales incluyen AEW Capital Management, Affin Hwang AM, AIA Group, AMP Capital Investors, APG (gestor del fondo de pensiones holandés ABP), B&I Capital, Blackrock, Cohen & Steers, DBS Bank (Wealth Management), DWS Group, Eastspring Investments (Prudential), Fidelity Investments, Fullerton, Ghisallo Capital Management, J.P. Morgan Asset Management, Jane Street, Kasikorn Asset Management, Lion Global Inversores, Nikko Asset Management, Principal Financial, Resolution Capital, Schonfeld Strategic Advisors, Segantii Capital Management, TMB Asset Management (TMBAM) y Value Partners Group.

Perfil de retorno total

Tras su oferta pública inicial, Digital Core REIT prevé generar un perfil de rentabilidad total anual para los partícipes del 10,01%. Específicamente, este rendimiento total se compone de un rendimiento de distribución del 4,75% para 2022 y un crecimiento de la distribución por unidad (DPU), un indicador de la apreciación del precio unitario del REIT, del 5,26% de 2022 a 2023. Como tal, para 2023, Digital Core REIT proyecta pagar un rendimiento de distribución del 5,00%.