Digital Realty y Prudential han sido mencionados en informes de prensa de The Mercury News señalando que han vendido una cartera de 9 centros de datos shell motorizados en los Estados Unidos, que incluyen instalaciones en Silicon Valley, Virginia del Norte y Dallas-Fort Worth, a Acciones de Menlo. una empresa de inversión en bienes raíces comerciales, por 581 millones de dólares. Los centros de datos vendidos por Digital Realty formaron parte de su empresa conjunta con Prudential Real Estate Investors (PREI), ahora conocida como PGIM Real Estate, a través de la cual Digital Realty posee una participación accionaria minoritaria del 20%.
Como resultado de la participación accionaria mayoritaria del 80% de Prudential en la empresa conjunta, el impacto financiero para Digital Realty será atenuado. Sin embargo, temáticamente, gran parte de la misma lógica para vender estos centros de datos (que se analiza a continuación) se alinea con desinversiones anteriores de Digital Realty a Ascendas Reit y Mapletree.
En general, la empresa conjunta Digital Realty y Prudential tiene 10 centros de datos, incluido uno en Nueva Jersey, que no parece ser parte de la transacción con Menlo Equities. En total, los 10 centros de datos de la empresa conjunta comprenden más de 100 megavatios de capacidad de energía y 1,2 millones de pies cuadrados.
Finalmente, Centro Infra entiende que Digital Realty y Prudential están vendiendo esta cartera de centros de datos a Menlo Equities a una valoración de ~19,5 veces el EBITDA.
Antecedentes de la transacción: Digital Realty, Prudential
En octubre de 2013, Digital Realty anunció la formación de una empresa conjunta de 369 millones de dólares con Prudential Real Estate Investors (PREI), sembrando una inicial 9 centros de datos shell motorizados en el vehículo. Posteriormente, en marzo de 2014, Digital Realty introdujo un centro de datos de Nueva Jersey a la empresa conjunta, elevando la cartera en total a 10 instalaciones.
Digital Realty aportó esta propiedad de Nueva Jersey, en Somerset, a la empresa conjunta por un precio de 40,4 millones de dólares. Por lo tanto, la empresa conjunta de Digital Realty con Prudential comprende un total de 10 centros de datos originalmente valorados en ~409 millones de dólares.
Como punto de referencia, al 30 de junio de 2021, Digital Realty marcó el valor de los activos del 100% de la empresa conjunta Prudential en 403,8 millones de dólares.
Evaluación temática
Digital Realty se está deshaciendo de una serie de instalaciones más antiguas (más de la mitad se construyeron hace más de 20 años), con una concentración significativa de inquilinos sin grado de inversión, en arrendamientos que tienen plazos restantes cortos y alquileres superiores al mercado.
Curiosamente, para los centros de datos de Digital Realty en California, donde los precios por instalación están disponibles, cada precio de venta fue inferior que el valor al que Digital Realty contribuyó con la instalación a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013.
Instalaciones más antiguas
Las instalaciones más antiguas de esta cartera ya no cuentan con suministro de energía, generadores de respaldo ni sistemas de refrigeración modernos. Por lo tanto, requerirá una combinación de mayores gastos de capital en mantenimiento y/o renovación completa.
Inquilinos sin grado de inversión
La cartera de Digital Realty y Prudential comprende principalmente centros de datos de alquiler único, siendo los tres inquilinos más grandes Cyxtera, Equinix y Amazon Web Services. Sin embargo, casi el 50% del alquiler anual lo paga Cyxtera, un operador que recientemente recibió una calificación B3 por parte de Moody’s y B- de S&P. De hecho, estas calificaciones están muy por debajo del umbral del grado de inversión.
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Duración del arrendamiento
Como se detalla a continuación, más de la mitad de los arrendamientos de la cartera de Digital Realty y Prudential tienen un plazo restante de menos de 2,5 años. Además, el contrato de arrendamiento original de Amazon Web Services en 43790 Devin Shafron Drive expiró en mayo de 2021, y no está claro si la empresa amplió su ocupación en las instalaciones.
Alquileres por encima del mercado
Al menos 8 del total de 10 instalaciones tienen aumentos de renta anual contractual promedio ponderados del 3.0%. Durante plazos de arrendamiento de más de 10 años, la composición de este alquiler contractual, en muchos casos, ha llevado el alquiler local por encima del alquiler de mercado, dentro del submercado respectivo de una instalación. De hecho, esta noción se destaca en las divulgaciones de Digital Realty para el ingreso operativo neto (NOI) de la cartera de empresas conjuntas, en particular, la diferencia entre GAAP NOI y Cash NOI.
Para el segundo trimestre de 2021, la empresa conjunta de Prudential generó 8,5 millones de dólares de NOI GAAP, pero solo 7,7 millones de dólares de NOI en efectivo. Esto se debe a un ajuste de 822.000 dólares por alquileres superiores al mercado incorporado en la cartera. Por lo tanto, sobre una base anualizada, la empresa conjunta de Prudential produce un NOI GAAP de 34,1 millones de dólares frente a un NOI en efectivo de 30,7 millones de dólares.
Descripción general de la cartera: Digital Realty, Prudential
A continuación se proporcionó un diseño de los 10 centros de datos shell con tecnología en la empresa conjunta de Digital Realty con Prudential. Para mayor claridad, los precios de compra para la parte de California de la cartera de centros de datos provienen de The Mercury News a través de la Oficina del Registrador del Condado de Santa Clara.
Además, las fechas de vencimiento del contrato de arrendamiento que se indican a continuación representan la información pública más reciente disponible. Por lo tanto, es posible que ciertos inquilinos hayan extendido los términos de su contrato de arrendamiento más allá de su fecha de vencimiento original.
Valle del Silicio, California
Digital Realty y Prudential han vendido los siguientes 4 centros de datos en el mercado de Silicon Valley, California por un total combinado de 108,8 millones de dólares:
Santa Clara – 4650 Old Ironsides Drive
Menlo Equities adquirió el sitio 4650 Old Ironsides Drive de Digital Realty y Prudential, construido en 1977, por 35,8 millones de dólares. Específicamente, este centro de datos tiene 6,0 megavatios de capacidad UPS en 124,4 mil pies cuadrados del interior del edificio. Además, Cyxtera alquila esta instalación, hasta abril de 2027, como su centro de datos SFO2-B Santa Clara.
En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 56,3 millones de dólares.
Santa Clara – 4700 Old Ironsides Drive
Menlo Equities adquirió el sitio 4700 Old Ironsides Drive de Digital Realty y Prudential, construido en 1993, por 28,0 millones de dólares. En particular, este centro de datos tiene 6,0 megavatios de capacidad UPS en 90,1 mil pies cuadrados del interior del edificio. Además, Cyxtera alquila esta instalación, hasta abril de 2027, como su centro de datos SFO2-A Santa Clara.
En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 29,1 millones de dólares.
Sunnyvale – 444 Toyama Drive
Menlo Equities adquirió el sitio 444 Toyama Drive de Digital Realty y Prudential, construido en 1999, por 25,6 millones de dólares. Específicamente, este centro de datos tiene 6,2 megavatios de capacidad de energía bruta en 42,1 mil pies cuadrados. Además, Equinix alquila esta instalación, hasta julio de 2022, como su centro de datos SV6 Silicon Valley IBX, a través del cual ofrece 14.400 pies cuadrados de espacio de colocación.
En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 28,3 millones de dólares.
San José – Carretera Zanker 2950
Menlo Equities adquirió el sitio 2950 Zanker Road de Digital Realty y Prudential, construido en 1984, por 19,4 millones de dólares. En particular, este centro de datos abarca 69,7 mil pies cuadrados. Además, Verizon alquila esta instalación.
En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 45,7 millones de dólares.
virginia del norte
Es posible que Digital Realty y Prudential hayan vendido los siguientes 3 centros de datos en los mercados de Ashburn (condado de Loudoun) y Manassas (condado de Prince William) del norte de Virginia:
Ashburn – 43790 Devin Shafron Drive (Edificio E)
Las instalaciones de Digital Realty en 43790 Devin Shafron Drive (Edificio E), construidas en 2011, tienen 10 megavatios de capacidad de energía bruta en 152 mil pies cuadrados. Además, esta instalación fue alquilada por VADATA, Inc. (es decir, Amazon Web Services) como su centro de datos IAD-13, hasta mayo de 2021.
En 2021, este edificio y su terreno tenían un valor fiscal de 50,9 millones de dólares. Por otra parte, el valor tasado del edificio, en julio de 2018, para financiación de deuda fue de 55,3 millones de dólares. En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 45,5 millones de dólares.
Ashburn – 21551 Círculo Beaumeade
Las instalaciones de Digital Realty en 21551 Beaumeade Circle, construidas en 2012, tienen 7 megavatios de capacidad de energía bruta en 153 mil pies cuadrados. Además, Equinix alquila esta instalación, hasta diciembre de 2023, como su centro de datos DC10 Washington DC IBX, a través del cual ofrece 84,8 mil pies cuadrados de espacio de colocación.
En 2021, este edificio y su terreno tenían un valor fiscal de 43,4 millones de dólares. Por otra parte, el valor tasado del edificio, en julio de 2018, para financiación de deuda fue de 41,3 millones de dólares. En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, por una valoración de 30,7 millones de dólares.
Manassas – 7505 Mason King Corte
Las instalaciones de Digital Realty en 7505 Mason King Court, construidas en 2003, tienen 20 megavatios de capacidad de energía bruta en 110 mil pies cuadrados. Además, VADATA, Inc. (es decir, Amazon Web Services) alquila esta instalación, hasta diciembre de 2023, como su centro de datos IAD-7.
El valor de tasación del edificio, en julio de 2018, para financiación de deuda era de 35,9 millones de dólares. En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, por una valoración de 25,5 millones de dólares.
Dallas-Fort Worth, Texas
Es posible que Digital Realty y Prudential hayan vendido los siguientes 2 centros de datos en el mercado de Dallas-Fort Worth:
Fort Worth – 14901 bulevar FAA
Las instalaciones de Digital Realty en 14901 FAA Boulevard, construidas en 2000, tienen 264 mil pies cuadrados de interior de edificio y 189 mil pies cuadrados de piso elevado. En particular, este centro de datos tiene 25,3 megavatios de capacidad UPS en tres módulos. Además, Cyxtera alquila estas instalaciones, hasta febrero de 2022, como su campus del centro de datos DFW1 Fort Worth.
El valor de tasación del edificio, en julio de 2018, para financiación de deuda fue de 78,3 millones de dólares. En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, con una valoración de 80,1 millones de dólares.
Richardson – 900 Dorothy Drive
Las instalaciones de Digital Realty en 900 Dorothy Drive, construidas en 1976, comprenden 56,2 mil pies cuadrados. Además, AT&T alquila esta instalación.
Como referencia, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en septiembre de 2013, por una valoración de 25,4 millones de dólares.
Nueva Jersey
Es posible que Digital Realty y Prudential hayan vendido el siguiente centro de datos en el mercado de Nueva Jersey:
Somerset – 636 de la calle Pierce
Las instalaciones de Digital Realty en 636 Pierce Street, construidas en 2001, tienen 8 megavatios de capacidad de energía bruta en 108 mil pies cuadrados. Además, The Bank of New York Mellon alquila estas instalaciones, hasta abril de 2023, utilizando el edificio como espacio de centro de datos para su propio uso.
El valor de tasación del edificio, en julio de 2018, para financiación de deuda era de 45,8 millones de dólares. En comparación, Digital Realty proporcionó este servicio a la empresa conjunta Prudential, en marzo de 2014, con una valoración de 40,4 millones de dólares.
