Digital Realty anunciado hoy sus ganancias del trimestre primer de 2022, reiteró sus perspectivas para 2022 y proporcionó actualizaciones sobre su actividad de instalación y arrendamiento de centros de datos a hiperescala, una quiebra de un cliente (Sungard) y determinadas salidas (LinkedIn y Rackspace), así como su cartera de desarrollo y expansión de su cartera en Múltiples mercados en Europa.
A partir del primer trimestre de 2022, Digital Realty opera una presencia global de 291 centros de datos que comprenden más de 2 gigavatios de carga de TI de espacio en blanco y 35,8 millones de pies cuadrados netos rentables. Además, estos centros de datos atienden a más de 4.000 clientes y ofrecen 181.5.000 conexiones cruzadas.
Desempeño financiero en el primer trimestre de 2022: Digital Realty
En el primer trimestre de 2022, Digital Realty registró ingresos de 1.130 millones de dólares, un aumento del 1,5 % trimestre tras trimestre, y un EBITDA ajustado de 603 millones de dólares, un aumento del 3,3 % intertrimestral. Por lo tanto, el margen EBITDA de la empresa fue del 53,5 % en el primer trimestre de 2022, una mejora de ~100 pb respecto al trimestre anterior.
Perspectivas para 2022
Digital Realty reiteró su perspectiva para todo el año 2022 de ingresos de entre 4.700 y 4.800 millones de dólares y un EBITDA ajustado de entre 2.480 y 2.530 millones de dólares, lo que implica un margen de EBITDA del 52,6%. Como tal, el punto medio de la perspectiva de Digital Realty para 2022 infiere un aumento año tras año del 7,3% y el 3,7% en ingresos y EBITDA, respectivamente.
Actividad de arrendamiento en el primer trimestre de 2022: Digital Realty
En el primer trimestre de 2022, las nuevas firmas de arrendamiento ascendieron a 166,9 millones de dólares, un 6,6% más que los 156,5 millones de dólares firmados durante el cuarto trimestre de 2021. En total, las nuevas firmas de arrendamiento representaron 110,2 megavatios de capacidad de energía y 1,0 millón de pies cuadrados.
Firmas históricas: alquiler base GAAP anualizado
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Descomponiendo aún más las firmas de arrendamiento de Digital Realty mediante hiperescala, colocación e interconexión:
- Hiperescala: las contrataciones de más de 1 megavatio ascendieron a 117,1 millones de dólares, lo que equivale al 70% del total de contrataciones.
- Colocación: los fichajes por 1 megavatio ascendieron a 38,7 millones de dólares, lo que equivale al 23% del total de los fichajes
- Interconexión: aportó $10,9m, equivalente al 7% del total de contrataciones
Precios de arrendamiento: nuevos arrendamientos
En general, las nuevas tarifas de arrendamiento fueron de $118 por kilovatio, lo que representa una disminución del 4% con respecto a los $123 por kilovatio del trimestre anterior. Además, las tarifas de arrendamiento tanto en el segmento de hiperescala como en el de colocación fueron las siguientes:
- Hiperescala: el precio de $102 por kilovatio representa un aumento del 1 % respecto de los $101 por kilovatio del trimestre anterior.
- Coubicación: el precio de $216 por kilovatio, representa una disminución del 11% desde $243 por kilovatio en el trimestre anterior.
En términos de capacidad, Digital Realty firmó el 81% de su actividad de arrendamiento hiperescala y el 70% de su actividad de arrendamiento total en el subsegmento hiperescala de América, asegurando 77,3 megavatios de capacidad de energía. Dentro de este importante subsegmento de hiperescala de Estados Unidos, el precio de Digital Realty fue de $90 por kilovatio, un aumento del 17% desde $77 por kilovatio en el trimestre anterior.
Dentro del segmento de América, el director ejecutivo de Digital Realty, Bill Stein, destaca un ejemplo específico de tasas de arrendamiento nuevos comparables, afirmando que “en el norte de Virginia, nuestros precios promedio estuvieron alrededor de un 6% más altos que el último trimestre, en el cuarto trimestre. Ese mercado se está estrechando cada vez más”.
Finalmente, el plazo de arrendamiento promedio ponderado de los nuevos arrendamientos de Digital Realty fue de 7,3 años.
Desglose geográfico: nuevos arrendamientos
La combinación de nuevas firmas de arrendamiento de Digital Realty, en términos de base de alquiler, se inclina hacia las Américas durante el primer trimestre de 2022. Específicamente, las Américas contribuyeron con el 66,5%, mientras que EMEA y Asia Pacífico agregaron el 18% y el 16%, respectivamente (excluyendo la interconexión).
- América: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 103,7 millones de dólares, para 85,2 megavatios de capacidad de energía y 734.000 pies cuadrados.
- EMEA: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 27,6 millones de dólares, por 14,5 megavatios de capacidad de energía y 178.000 pies cuadrados.
- Asia Pacífico: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 24,7 millones de dólares, por 10,6 megavatios de capacidad de energía y 92.000 pies cuadrados.
En términos de mercados, Digital Realty tuvo un éxito particular en sus nuevos arrendamientos, con más de 6 megavatios de firmas en cada uno de Ashburn, Virginia del Norte; Toronto, Canadá; y Frankfurt, Alemania.
Arrendamientos de renovación
Digital Realty firmó contratos de arrendamiento de renovación que representan 177 millones de dólares de ingresos por alquiler durante el primer trimestre de 2022. De este total, las renovaciones se derivaron de los siguientes segmentos: 33 millones de dólares de hiperescala, 121 millones de dólares de colocación y 23 millones de dólares de espacio de oficina, almacenamiento y shell motorizado.
El plazo de arrendamiento promedio ponderado de las renovaciones firmadas durante el primer trimestre de 2022 fue de 6,9 años, lo que refleja una contribución significativa de los proyectos motorizados que tuvieron un plazo de arrendamiento promedio de 12,9 años.
Margen de rearrendamiento
En términos en efectivo, estas renovaciones de arrendamiento aumentarán un 3,3 % y, en base GAAP, las renovaciones de arrendamiento aumentarán un 6,1 %. Centrándonos únicamente en el segmento hiperescala: en efectivo, las renovaciones aumentarán un 5,9 % y en términos GAAP, las renovaciones aumentarán un 9,2 %.
Quiebras y salidas de clientes – Digital Realty
Quiebra del cliente
En abril de 2022, Sungard Availability Services, un operador de centros de datos centrado en colocación minorista, soluciones de recuperación ante desastres y servicios gestionados, se acogió al Capítulo 11 de protección por quiebra. Sungard alquila casi todas sus instalaciones, en gran parte, a operadores mayoristas de centros de datos, siendo Digital Realty y Digital Core REIT (SGX: DCRU) dos de los propietarios notables de Sungard:
- Digital Realty: Sungard es el vigésimo tercer cliente más grande de Digital Realty y alquila ~10,5 megavatios directamente a Digital Realty en seis instalaciones en cuatro mercados, por un total de ~$22 millones de ingresos anualizados, o el 0,7% de los ingresos totales de Digital Realty. En el primer trimestre de 2022, Digital Realty absorbió un impacto de casi 4 millones de dólares de las cuentas por cobrar previas a la petición de Sungard y las perspectivas de la compañía contemplan un impacto incremental de 6 millones de dólares, de Sungard, para el resto de 2022.
- Digital Core REIT: Sungard es inquilino de las instalaciones de Digital Core REIT en 371 Gough Road en Markham, Ontario, donde ocupa 2,7 megavatios de capacidad de energía. Específicamente, Sungard representa ~5 millones de dólares de ingresos anualizados, equivalente al 7,1% de los ingresos totales de Digital Core REIT.
Salidas del cliente
Según los 20 principales clientes de Digital Realty, se destacan dos cambios entre la lista de alquileres en el primer trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2021:
- LinkedIn: reducción su alquiler anualizado en 9,5 millones de dólares, de 78,3 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2021 a 68,8 millones de dólares en el primer trimestre de 2022, mientras venta de una ubicación de Digital Realty.
- Rackspace: reducción su alquiler anualizado en 7,3 millones de dólares, de 61,9 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2021 a 54,6 millones de dólares en el primer trimestre de 2022, al tiempo que amplió su presencia en una ubicación de Digital Realty. En parte, la reducción de ingresos se puede explicar porque Digital Realty vendió su centro de datos en 150 South 1st Street en San José, California, donde Rackspace era el principal inquilino del centro de datos. Sin embargo, esto no explica por qué Rackspace aumentó la cantidad de ubicaciones de centros de datos con Digital Realty trimestre tras trimestre.
Proyecto de desarrollo en el primer trimestre de 2022: Digital Realty
En el primer trimestre de 2022, la cartera de desarrollo de centros de datos de Digital Realty (excluidas 20 inversiones en estructuras eléctricas) comprendía 3.860 millones de dólares, con 321 megavatios de capacidad de energía en construcción. En general, el 54% de estos proyectos están prearrendados y tienen un rendimiento de desarrollo objetivo combinado del 10,4%.
Geográficamente, los rendimientos de desarrollo, la capacidad de energía y el área de construcción de Digital Realty, por región, son los siguientes:
- América del Norte: rendimiento de desarrollo del 9,2 % sobre 141,5 megavatios de capacidad de energía en 1,5 millones de pies cuadrados
- EMEA (principalmente Europa): rendimiento de desarrollo del 11,1% en 154 megavatios de capacidad de energía en 1,9 millones de pies cuadrados
- Asia Pacífico: Rendimiento de desarrollo del 9,9% en 25,2 megavatios de capacidad de energía en 297.000 pies cuadrados.
En general, Digital Realty está asignando más del 50% de sus gastos de capital de desarrollo a cinco áreas metropolitanas. En particular, en orden de inversión, estos son Virginia del Norte, EE.UU.; Francfort, Alemania; París, Francia; Zúrich, Suiza; y Nueva York, EE.UU.
Inversión incremental
Entre las ganancias del primer trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2021, Digital Realty agregó importantes inversiones esperadas incrementales en el norte de Virginia, EE.UU. UU., de 318 millones de dólares; Toronto, Canadá, de 149 millones de dólares; Zurich, Suiza, de 101 millones de dólares; Viena, Austria, de 98,7 millones de dólares; y París, Francia, de 63,7 millones de dólares.
Adquisiciones e inversiones – Realty digital
En el primer trimestre de 2022, Digital Realty avanzó hacia el cierre de la adquisición de Teraco en Sudáfrica y realizó inversiones para expandirse en múltiples mercados en Europa, así como en India. En conjunto, las compras de terrenos de la empresa en Europa e India respaldan 385 megavatios de capacidad total desarrollable.
Entornos de datos de Teraco
En abril de 2022, Digital Realty recibió la aprobación de la Comisión de Competencia de Sudáfrica (CCSA) para la adquisición de una participación del 55% en Teraco Data Environments, una Operador de centro de datos de colocación neutral para operadores en Sudáfrica. Recordemos que Digital Realty está comprando esta participación en Teraco por una contraprestación de 1.700 millones de dólares, lo que implica un valor empresarial para el 100% de Teraco de 3.500 millones de dólares.
Finalmente, Digital Realty afirma que prevé cerrar su inversión en Teraco durante el segundo trimestre de 2022.
Zúrich, Suiza
En febrero de 2022, Digital Realty cerró la compra de un terreno de 2,6 acres en Zürich, Suiza. Específicamente, la parcela de tierra se adquirió por 20,7 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 8,0 millones de dólares por acre. Además, se espera que este sitio respalde el desarrollo de ~14 megavatios de carga de TI.
Paris, Francia
En febrero de 2022, Digital Realty firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo con opción de compra en un terreno de 24 acres en París, Francia, conocido como Cantón de la Courneuve. En particular, la inversión total esperada para alquilar y adquirir el terreno es de 132 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 5,5 millones de dólares por acre. Además, se espera que este sitio respalde el desarrollo de ~144 megavatios de carga de TI.
Chennai, India
En febrero de 2022, Digital Realty cerró la compra de una parcela de terreno de 10 acres en Chennai, India, conocida como Ambattur Estate. En concreto, la parcela se adquirió por 33,6 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 3,4 millones de dólares por acre. Además, se espera que este sitio respalde el desarrollo de ~100 megavatios de carga de TI.
El sitio fue adquirido por BAM Digital Realty, una empresa conjunta al 50%/50% entre Digital Realty y Brookfield Infrastructure Partners. Por lo tanto, la participación prorrateada del precio de compra de Digital Realty fue de ~17 millones de dólares.
Tierra en Europa
Después del cierre del trimestre, Digital Realty adquirió los siguientes terrenos:
- Dublín, Irlanda: Parcela de 8 acres por 7 millones de dólares, lo que implica una valoración de 875.000 dólares por acre
- Barcelona, España: Parcela de 2,4 acres por 12 millones de dólares, lo que implica una valoración de 5,0 millones de dólares por acre. Esta inversión marca la entrada de Digital Realty al mercado de Barcelona, España
- Frankfurt, Alemania: Parcela de terreno de 34 acres por 64 millones de dólares, lo que implica una valoración de 1,9 millones de dólares por acre
