Digital Realty anunciado hoy sus ganancias del tercer trimestre de 2021 y proporcionó actualizaciones sobre las firmas y precios de arrendamiento de centros de datos de hiperescala y colocación, su cartera de desarrollo y la expansión de su cartera a nuevas i) geografías, incluidas India, Nigeria y Mozambique y ii) estrategias, a través de su inversión en AtlasEdge Data Centers.
En el tercer trimestre de 2021, Digital Realty registró ingresos de 1.130 millones de dólares, un aumento intertrimestral del 3,7%, y un EBITDA ajustado de 610 millones de dólares, un aumento intertrimestral del 1,2%. Por lo tanto, el margen EBITDA de la compañía fue del 53,8 % en el tercer trimestre de 2021, una disminución de ~130 pb respecto al trimestre anterior.
Actividad de arrendamiento en el tercer trimestre de 2021 – Digital Realty
En el tercer trimestre de 2021, las nuevas firmas de arrendamientos ascendieron a 112,8 millones de dólares, un 0,5 % menos que los 113,4 millones de dólares firmados durante el segundo trimestre de 2021. En total, las nuevas firmas de arrendamiento representaron 73,1 megavatios de capacidad de energía y 727 mil pies cuadrados.
Digital Realty - Firmas históricas - Resultados del tercer trimestre de 2021
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Descomponiendo aún más las firmas de arrendamiento de Digital Realty mediante hiperescala, colocación e interconexión:
- Hiperescala: las contrataciones de más de 1 megavatio ascendieron a 68,8 millones de dólares, lo que equivale al 61% del total de contrataciones.
- Colocación: los fichajes por debajo de 1 megavatio ascendieron a 32,0 millones de dólares, lo que equivale al 28% del total de los fichajes
- Interconexión: aportó $11,6m, equivalente al 10% del total de contrataciones
Precios de arrendamiento: nuevos arrendamientos
En general, las nuevas tarifas de arrendamiento fueron de $115 por kilovatio, lo que representa una disminución del 19 % con respecto a los $142 por kilovatio del trimestre anterior. La importante disminución de los precios de arrendamiento de Digital Realty se debió en parte a un cambio mixto, desde arrendamientos de colocación a arrendamientos de hiperescala. Sin embargo, las tasas de arrendamiento en ambos los segmentos de hiperescala y colocación también disminuyeron trimestre tras trimestre:
- Hiperescala: El precio de Digital Realty de $94 por kilovatio representa una disminución del 10 % respecto de los $105 por kilovatio del trimestre anterior.
- Coubicación: El precio de Digital Realty de $218 por kilovatio representa una disminución del 25% respecto de $292 por kilovatio en el trimestre anterior.
En particular, las tarifas de arrendamiento a gran escala en América fueron particularmente bajas, con solo 80 dólares por kilovatio, lo que representa una disminución del 17,5% trimestre tras trimestre.
Desglose geográfico – Nuevos arrendamientos
La combinación de nuevas firmas de arrendamientos de Digital Realty se inclinó hacia las Américas durante el tercer trimestre de 2021. Específicamente, las Américas contribuyeron con el 49%, mientras que EMEA y Asia Pacífico agregaron el 36% y el 15%, respectivamente (excluyendo la interconexión).
- América: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 49,9 millones de dólares, para 43,8 megavatios de capacidad de energía y 464.000 pies cuadrados.
- EMEA: los nuevos acuerdos de arrendamiento firmados ascendieron a 36,2 millones de dólares, por 21,9 megavatios de capacidad de energía y 197.000 pies cuadrados.
- Asia Pacífico: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 15,1 millones de dólares, para 7,4 megavatios de capacidad de energía y 66.000 pies cuadrados.
Ashburn y Chicago: ofertas integrales
Digital Realty tuvo un éxito particular en el arrendamiento con Apple, que firmó nuevos contratos de arrendamiento por 15 megavatios en Ashburn (Virginia del Norte) y 15 megavatios en Chicago – un total de 30 megavatios. Además, Apple firmó ~30 megavatios de arrendamientos de renovación (ver más abajo) durante el tercer trimestre de 2021. Es importante destacar que los contratos de arrendamiento firmados por Apple fueron para capacidad 100% vacante o que pronto será desocupada (por ejemplo, de Facebook).
Otras contribuciones significativas
Digital Realty también tuvo un nuevo éxito en materia de arrendamiento, con más de 1,5 megavatios firmados en cada una de las ciudades de Toronto, Canadá; Francfort, Alemania; Ámsterdam, Países Bajos; Zúrich, Suiza; Madrid, España; Osaka, Japón; y Singapur.
Arrendamientos de renovación
Digital Realty firmó contratos de arrendamiento de renovación que representan 223 millones de dólares de ingresos por alquileres durante el tercer trimestre de 2021. El plazo de arrendamiento promedio ponderado de las renovaciones firmadas durante el tercer trimestre de 2021 fue de ~3,5 años, lo que refleja una combinación considerable de acuerdos de colocación. En términos de efectivo, estas renovaciones de arrendamiento disminuyeron un 5,6 % y, en términos GAAP, las renovaciones de arrendamiento disminuyeron un 3,3 %.
Cartera de desarrollo en el tercer trimestre de 2021 – Digital Realty
En el tercer trimestre de 2021, la cartera de desarrollo de centros de datos de Digital Realty (excluidas 20 inversiones en estructuras eléctricas) comprendía 3.500 millones de dólares, con 268 megavatios de capacidad de energía en construcción. En general, estos proyectos están prearrendados en un 38% y tienen un rendimiento de desarrollo objetivo combinado del 11,4%. Además, los rendimientos del desarrollo de Digital Realty por región muestran una variación notable:
- América del Norte: rendimiento de desarrollo del 9,5 % para 65,5 megavatios de capacidad de energía en 845 mil pies cuadrados
- EMEA (principalmente Europa): rendimiento de desarrollo del 11,9 % para 158 megavatios de capacidad de energía en 1,8 millones de pies cuadrados
- Asia Pacífico: rendimiento de desarrollo del 12,8 % para 44,7 megavatios de capacidad de energía en 449 mil pies cuadrados
En general, Digital Realty está asignando más del 55% de sus gastos de capital de desarrollo a cinco áreas metropolitanas. En concreto, por orden de inversión, son Frankfurt, Alemania; París, Francia; Hillsboro (Portland), Estados Unidos; Nueva York, Estados Unidos; y Zúrich, Suiza.
Inversión incremental
Entre las ganancias del tercer trimestre de 2021 y el segundo trimestre de 2021, Digital Realty agregó inversiones esperadas incrementales significativas en Bruselas, Bélgica, de 89,6 millones de dólares; Zúrich, Suiza, de 24,7 millones de dólares; Marsella, Francia, de 21,0 millones de dólares; y Frankfurt, Alemania, de 17,8 millones de dólares.
Expansiones geográficas y estratégicas – Digital Realty
Digital Realty hizo anuncios en el tercer trimestre de 2021 para salir de ciertos activos de centros de datos en los Estados Unidos, mientras se expande a los mercados emergentes de India y África. Además, a través de una inversión y asociación minoritaria, Digital Realty está desarrollando las capacidades de su centro de datos perimetral.
Desinversiones
Digital Realty, venta prudencial a Menlo Equities
En septiembre de 2021, la empresa conjunta Digital Realty y PGIM Real Estate completó la venta de una cartera de 10 centros de datos en Estados Unidos por 581 millones de dólares. En términos de valoración, esto representó una tasa de límite de salida de ~4,5 % sobre los 7 activos estabilizados de la cartera. De hecho, esto implica que toda la cartera se negoció a una tasa de capitalización más amplia, que Centro Infra entiende que es superior al 5%.
En general, la transacción generó unos ingresos netos de 347 millones de dólares. Para la participación minoritaria del 20% de Digital Realty en la empresa conjunta, la participación de la compañía es de ~85 millones de dólares, lo que incluye una tarifa de promoción de 19 millones de dólares.
Phoenix (Mesa), Arizona
En septiembre de 2021, Digital Realty cerró la venta de una parcela de terreno de 56 acres en Crismon Road en el suburbio de Mesa, Arizona, en Phoenix. Específicamente, la parcela de tierra se vendió por 17 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de ~305.000 dólares por acre. En particular, esta parcela de terreno fue comprada originalmente por Dupont Fabros Technology en 2017.
Adquisiciones, inversiones y empresas conjuntas
India – Empresa conjunta
En septiembre de 2021, Digital Realty and Brookfield Infrastructure Partners cerraron su empresa conjunta al 50%/50% para desarrollar y operar centros de datos en India. De hecho, esta asociación funcionará bajo la marca BAM Digital Realty.
Expansiones en África: Nigeria, Mozambique
En octubre de 2021, Digital Realty y Pembani Remgro Infrastructure Fund formaron una empresa conjunta para adquirir Medallion Data Centres, un proveedor de interconexión y colocación en Nigeria por 29 millones de dólares. Además, a través de iColo, filial de Digital Realty, tanto Digital Realty como Pembani Remgro se están asociando en un proyecto de desarrollo de centro de datos de 10,8 millones de dólares en Mozambique.
Centros de datos AtlasEdge
En octubre de 2021, Digital Realty acordó realizar una inversión de capital minoritario en AtlasEdge Data Centres. Posteriormente, Digital Realty utilizará AtlasEdge como su proveedor de borde europeo. Por lo tanto, Digital Realty podrá ampliar su presencia europea ofreciendo las ubicaciones de AtlasEdge en el Reino Unido, Irlanda, Suiza y Polonia a sus clientes.
