Digital Realty anunciado hoy sus ganancias del trimestre cuarto y de todo el año 2021 y proporcionó actualizaciones sobre sus perspectivas para 2022, contratos de arrendamiento/precios de centros de datos de hiperescala y colocación, proyectos de desarrollo y expansión de su cartera en Sudáfrica, Nigeria y el norte de Virginia, con financiación de sus iniciativas de reciclaje de capital.
Desempeño financiero en el cuarto trimestre de 2021: Digital Realty
En el cuarto trimestre de 2021, Digital Realty reportó ingresos de 1.110 millones de dólares, una disminución del 1,9% intertrimestral, y un EBITDA ajustado de 584 millones de dólares, una disminución del 4,3% intertrimestral. Por lo tanto, el margen EBITDA de la compañía fue del 52,5 % en el cuarto trimestre de 2021, una disminución de ~130 pb respecto al trimestre anterior.
Año completo 2021
Para todo el año 2021, Digital Realty reportó unos ingresos totales de 4.430 millones de dólares, un aumento interanual del 13,4%, y un EBITDA ajustado de 2.410 millones de dólares, un aumento interanual del 10,3%. Por lo tanto, el margen EBITDA de Digital Realty fue del 54,5% en todo el año 2021, una disminución del 1,6% año tras año.
Perspectivas para 2022
Para todo el año 2022, Digital Realty ofrece una perspectiva de ingresos de entre 4.700 y 4.800 millones de dólares. Además, la compañía prevé un EBITDA ajustado de 2.480 millones de dólares a 2.530 millones de dólares, lo que implica un margen de EBITDA del 52,6%. Finalmente, el punto medio de las perspectivas de Digital Realty para 2022 infiere un aumento año tras año del 7,3% y el 3,7% en ingresos y EBITDA, respectivamente.
Actividad de arrendamiento en el cuarto trimestre de 2021: Digital Realty
En el cuarto trimestre de 2021, las nuevas firmas de arrendamientos ascendieron a 156,5 millones de dólares, un 39 % más que los 112,8 millones de dólares firmados durante el tercer trimestre de 2021. En total, los nuevos contratos de arrendamiento representaron 94,1 megavatios de capacidad de energía y 1,15 millones de pies cuadrados.
Firmas históricas de Digital Realty: resultados del cuarto trimestre de 2021
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Descomponiendo aún más las firmas de arrendamiento de Digital Realty mediante hiperescala, colocación, shell alimentada e interconexión:
- Hiperescala: las contrataciones de más de 1 megavatio ascendieron a 96,7 millones de dólares, lo que equivale al 62% del total de contrataciones.
- Colocación: los fichajes por 1 megavatio ascendieron a 41,8 millones de dólares, equivalente al 27% del total de los fichajes
- Powered Shell: aportó 7,4 millones de dólares, equivalente al 5% del total de fichajes
- Interconexión: aportó $10,6m, equivalente al 7% del total de contrataciones
*Nota: Powered Shell incluye la capacidad, el almacenamiento y el espacio de oficina del Powered Base Building.
Precios de arrendamiento: nuevos arrendamientos
En general, las nuevas tarifas de arrendamiento fueron de $123 por kilovatio, lo que representa una mejora del 7% con respecto a los $115 por kilovatio del trimestre anterior. Además, las tasas de arrendamiento tanto en el segmento de hiperescala como en el de colocación se recuperarán secuencialmente:
- Hiperescala: el precio de $101 por kilovatio representa un aumento del 7,4 % respecto de los $94 por kilovatio del trimestre anterior. Sin embargo, esta mejora fue únicamente atribuible a la combinación de arrendamientos de hiperescala que se desplazaron hacia EMEA, donde las tarifas de arrendamiento son más altas, y fuera de América, donde las tarifas de arrendamiento son más bajas (ver más abajo)
- Coubicación: el precio de $243 por kilovatio representa un aumento del 11,5 % respecto de los $218 por kilovatio del trimestre anterior.
Curiosamente, las tasas de arrendamiento de hiperescala en América y EMEA, individualmente, continuaron bajando en el cuarto trimestre de 2021. Al mismo tiempo, Digital Realty no firmó ningún contrato de hiperescala en Asia Pacífico durante el cuarto trimestre de 2021. A continuación se muestra un desglose adicional de las tarifas de arrendamiento de hiperescala, por región, para demostrar este punto:
- América: el precio a hiperescala de 77 dólares por kilovatio representa una disminución del 3,8% respecto de los 80 dólares por kilovatio del trimestre anterior.
- EMEA: el precio a hiperescala de 112 dólares por kilovatio, representa una disminución del 1,8% respecto de los 114 dólares por kilovatio del trimestre anterior.
Desglose geográfico: nuevos arrendamientos
La combinación de nuevas firmas de arrendamientos de Digital Realty se inclinó hacia EMEA durante el cuarto trimestre de 2021. Específicamente, EMEA contribuyó con el 63%, mientras que América y Asia Pacífico agregaron el 32% y el 5%, respectivamente (excluyendo la interconexión).
- América: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 46,4 millones de dólares, para 31,1 megavatios de capacidad de energía y 546.000 pies cuadrados.
- EMEA: los nuevos acuerdos de arrendamiento firmados ascendieron a 92,1 millones de dólares, por 61,5 megavatios de capacidad de energía y 589.000 pies cuadrados.
- Asia Pacífico: los nuevos contratos de arrendamiento fueron de 7,4 millones de dólares, por 1,5 megavatios de capacidad de energía y 19.000 pies cuadrados.
Hillsboro (Portland), Oregón
Digital Realty tuvo un éxito particular en el arrendamiento con Twitter, que firmó un nuevo contrato de arrendamiento por 24 megavatios en Hillsboro (Portland), Oregón, según un informe reciente de NA Data Centers. Con este fin, el director ejecutivo de Digital Realty, Bill Stein, afirmó durante la conferencia telefónica sobre resultados de la compañía que “seguimos viendo una fuerte demanda a hiperescala en Hillsboro”.
Otras contribuciones significativas
Digital Realty también tuvo un nuevo éxito en materia de arrendamiento, con más de 3 megavatios firmados en cada uno de Ashburn, Virginia del Norte; Dallas, Texas; Francfort, Alemania; Zúrich, Suiza; Marsella, Francia; Ámsterdam, Países Bajos; y Madrid, España.
Arrendamientos de renovación
Digital Realty firmó contratos de arrendamiento de renovación que representan 151 millones de dólares de ingresos por alquiler durante el cuarto trimestre de 2021. El plazo de arrendamiento promedio ponderado de las renovaciones firmadas durante el cuarto trimestre de 2021 fue de 3,9 años, lo que refleja una combinación considerable de acuerdos de colocación.
En términos de efectivo, estas renovaciones de arrendamiento disminuyeron un 3,9 % y, según los PCGA, las renovaciones de arrendamiento disminuyeron un 2,6 %. Centrándonos únicamente en hiperescala (es decir, más de 1 megavatio), en efectivo, las renovaciones disminuiron un 14,0 % y, en términos GAAP, las renovaciones de arrendamientos de hiperescala bajaron un 11,8 %.
Al analizar los 20 principales clientes de Digital Realty, se destacan dos cambios entre la lista de alquileres en el cuarto trimestre de 2021 frente al tercer trimestre de 2021:
- Facebook: reducción su alquiler anualizado en 7,4 millones de dólares, de 114,0 millones de dólares en el tercer trimestre de 2021 a 106,6 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2021, manteniendo la misma presencia en 38 ubicaciones con Digital Realty.
- IBM: reducción su alquiler anualizado en 14,5 millones de dólares, de 152,5 millones de dólares en el tercer trimestre de 2021 a 138,1 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2021, al tiempo que salió de seis ubicaciones de Digital Realty.
Nota: Facebook e IBM eran clientes de los centros de datos dentro de la cartera Digital Core REIT, que Digital Realty hizo IPO en Singapur (ver más abajo). Sin embargo, este detalle explica solo en parte la reducción de la presencia de Facebook e IBM en Digital Realty en el cuarto trimestre de 2021.
Proyecto de desarrollo en el cuarto trimestre de 2021: Digital Realty
En el cuarto trimestre de 2021, la cartera de desarrollo de centros de datos de Digital Realty (excluidas 20 inversiones en estructuras eléctricas) comprendía 3.200 millones de dólares, con 255 megavatios de capacidad de energía en construcción. En general, el 46% de estos proyectos están prearrendados y tienen un rendimiento de desarrollo objetivo combinado del 10,5%.
Geográficamente, los rendimientos de desarrollo, la capacidad de energía y el área de construcción de Digital Realty, por región, son los siguientes:
- América del Norte: 9,5% de rendimiento de desarrollo en 87,1 megavatios de capacidad de energía en 968 mil pies cuadrados
- EMEA (principalmente Europa): 11,0% de rendimiento de desarrollo en 142 megavatios de capacidad de energía en 1,7 millones de pies cuadrados
- Asia Pacífico: Rendimiento de desarrollo del 9,9% en 25,2 megavatios de capacidad de energía en 297.000 pies cuadrados.
En general, Digital Realty está asignando más del 50% de sus gastos de capital de desarrollo a cinco áreas metropolitanas. En particular, por orden de inversión, se trata de Frankfurt, Alemania; París, Francia; Virginia del Norte, Estados Unidos; Zúrich, Suiza; y Hillsboro (Portland), EE.UU.
Inversión incremental
Entre las ganancias del cuarto trimestre de 2021 y el tercer trimestre de 2021, Digital Realty agregó inversiones esperadas incrementales significativas en el norte de Virginia, EE.UU. UU., de 170 millones de dólares; Zurich, Suiza, de 101 millones de dólares; Dallas, Texas, de 87,8 millones de dólares; Dublín, Irlanda, de 70,5 millones de dólares; y Seúl, Corea del Sur, de 61,4 millones de dólares.
Iniciativas geográficas y estratégicas – Realty digital
Digital Realty hizo anuncios en el cuarto trimestre de 2021 para salir de ciertos activos de centros de datos en los Estados Unidos y Canadá, mientras se expandía a múltiples mercados en África.
Adquisiciones, inversiones y empresas conjuntas
Entornos de datos de Teraco
Después de todo el año 2021, Digital Realty acordó adquirir una participación accionaria del 55% en Teraco Data Environments, un operador de centros de datos de colocación neutral en Sudáfrica, por una contraprestación de 1.700 millones de dólares, lo que implica un valor empresarial para el 100% de Teraco de 3.500 millones de dólares.
Expansiones en África: Nigeria
En octubre de 2021, Digital Realty y Pembani Remgro Infrastructure Fund formaron una empresa conjunta para adquirir Medallion Data Centres, un proveedor de interconexión y colocación en Nigeria por 29 millones de dólares. A través de Medallion, se adquirieron dos parcelas de tierra en Lagos, Nigeria, y la participación de Digital Realty en la contraprestación total fue de 22 millones de dólares.
virginia del norte
En diciembre de 2021, Digital Realty cerró la compra de una parcela de tierra de 16 acres en el submercado de Sterling, Virginia, en el norte de Virginia. En concreto, la parcela se adquirió por 22,9 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 1,4 millones de dólares por acre.
Centros de datos AtlasEdge
En noviembre de 2021, Digital Realty realizó una inversión de capital minoritaria de 22 millones de dólares en AtlasEdge Data Centres. Posteriormente, las perspectivas futuras de Digital Realty contemplan el uso de AtlasEdge como su proveedor de frontera europea en 2022 y más allá.
Desinversiones – Reciclaje de capital
REIT de núcleo digital
En diciembre de 2021, Digital Realty cotizó con éxito Digital Core REIT en la Bolsa de Valores de Singapur, que comprende 10 centros de datos en EE.UU. UU. y Canadá. Digital Core REIT, que tiene un valor empresarial de 1.400 millones de dólares, generó ingresos netos de 960 millones de dólares para Digital Realty al momento de cotizar en bolsa.
San José, California – 150 Sur 1ra Calle
En diciembre de 2021, Digital Realty vendió su centro de datos en 150 South 1st Street en San José, California, a Hines, un inversor y promotor inmobiliario, por 59,6 millones de dólares, equivalente a una tasa máxima del 10,2%. En particular, se espera que Hines reconstruya esta propiedad comercial y de centro de datos de uso mixto para uso residencial tras la salida a corto plazo del inquilino principal del centro de datos, Rackspace Technology (NASDAQ: RXT).
