Digital Realty ha sido mencionado en informes de prensa de The Business Journals, a través de deciones divulgativas de la Oficina del Registrador del Condado de Santa Clara, señalando que vendió su centro de datos en 150 South 1st Street en San José, California a Hines, un inversor inmobiliario y promotor, por 59,6 millones de dólares.
150 South 1st Street – Digital Realty se vende a Hines
Las instalaciones de Digital Realty en 150 South 1st Street se construyeron en 1986 y se renovaron en 1999. Esta propiedad de uso mixto de dos pisos se encuentra en un sitio de 2,4 acres, con 179,8 mil pies cuadrados de área rentable total. Actualmente, el edificio permite los siguientes tres usos:
- Centro de datos: 7,2 megavatios de potencia crítica y 128,2 mil pies cuadrados
- Comercio: 41.9k pies cuadrados en la planta baja
- Oficina: 9,7k pies cuadrados
Situadas a lo largo de South 1st Street, las instalaciones de Digital Realty están a dos cuadras de Santa Clara Street, que es la calle principal del centro de San José. Además, esta ubicación albergará la futura estación BART (VTA) del centro de San José que abarcará 1st Street y 2nd Street.
Inquilinos
Según el corredor de bienes raíces comerciales CBRE (https://www.cbre.us/people-and-offices/corporate-offices/san-jose/san-jose-property-search/details/US-SMPL-58286/150-south-1st-street-san-jose-ca-95113), el 96% de los edificios estaban arrendados en general. Por ejemplo, Rackspace Technology (NASDAQ: RXT) opera sus instalaciones de San José (SJC2) desde el centro de datos 150 South 1st Street de Digital Realty. A través de SJC2, Rackspace ofrece 5,4 megavatios de capacidad de energía UPS en 65 mil pies cuadrados de espacio de piso elevado.
En términos más generales, a partir del tercer trimestre de 2021, Rackspace es el duodécimo cliente más grande de Digital Realty y opera en 22 de sus ubicaciones. En general, Rackspace aporta 66,6 millones de dólares de ingresos recurrentes anualizados a Digital Realty, en un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 8,7 años.
Referencias financieras
A continuación se muestran puntos de referencia históricos financieros para las instalaciones de 150 South 1st Street de Digital Realty:
- Adquisición: Digital Realty adquirió el edificio en septiembre de 2004 por 36,8 millones de dólares. En ese momento, la instalación se conoció como AboveNet Data Center y estaba arrendada en su mayoría a AboveNet, una empresa que finalmente fue adquirida por Zayo.
- Deuda: en febrero de 2007, Digital Realty obtuvo financiación de deuda para el centro de datos mediante un préstamo de 53,3 millones de dólares. Este préstamo tenía un plazo de 10 años (es decir, fecha de vencimiento en febrero de 2017).
- Valor en libros: al 31 de diciembre de 2019, el edificio, incluidas las mejoras, tenía un valor en libros de 32,8 millones de dólares.
- Alquiler: al 30 de septiembre de 2017, las instalaciones generaron 7,5 millones de dólares de alquiler anualizado
Según las métricas anteriores, las instalaciones de Digital Realty en 150 South 1st Street tenían un alquiler anualizado por pie cuadrado de $41,93.
Oportunidad de desarrollo
CBRE señala que el centro de datos 150 South 1st Street representa una “oportunidad de desarrollo”. Específicamente, CBRE destaca que dentro de una radio de 3 cuadras de 150 South 1st Street, se están construyendo 2,3 mil unidades residenciales y se han planificado/aprobado 3,9 mil unidades residenciales.
Teniendo en cuenta este contexto y la experiencia de Hines como desarrollador inmobiliario, el centro de datos de Digital Realty en San José puede volver a desarrollarse bajo la propiedad de Hines. De hecho, Hines tiene experiencia en el desarrollo de varios tipos de propiedades inmobiliarias centradas en la ciudad, incluidas oficinas, residenciales y comerciales.
Bienes raíces digitales: reciclaje de capital
La venta de Digital Realty a Hines sigue de cerca ventas similares de centros de datos complementarios en el mercado de Silicon Valley, California, a Menlo Equities, a través de su empresa conjunta Prudential. Además, durante 2021, Digital Realty se ha desinvertido en centros de datos a través de Digital Core REIT y una venta de cartera a Ascendas Reit.
