Digital Realty anunció hoy la venta de una cartera de 11 datos centros ubicados en toda Europa por 672 millones de dólares (904,6 millones de dólares singapurenses) a Ascendas Real Estate Investment Trust (Ascendas Reit), gestionado por CapitaLand, una de las empresas inmobiliarias más grandes de Asia. En términos de valoración, Digital Realty pudo deshacerse de la cartera, que generó 40,5 millones de dólares (54,5 millones de dólares singapurenses) de renta neta de propiedad (NPI), con un rendimiento combinado del 6,0%.
Descripción general de la cartera: Digital Realty se vende a Ascendas Reit
La venta de cartera europea de Digital Realty comprende 11 centros de datos ubicados en cuatro países europeos y cinco ciudades, que incluyen:
- Londres, Reino Unido: 3 propiedades
- Manchester, Reino Unido: 1 propiedad
- Ámsterdam, Países Bajos: 3 propiedades
- París, Francia: 3 propiedades
- Ginebra, Suiza: 1 propiedad
En total, los 11 centros de datos tienen un área neta alquilable de 663 mil pies cuadrados (61,6 mil metros cuadrados). Además, la composición de la cartera, en términos de tipo de activo, es de 8 conchas con triple rojo y 3 activos de colocación.
Clientes
La cartera está ocupada en un 97,9% por 14 clientes, que operan en servicios financieros, telecomunicaciones, tecnologías de la información, comercio minorista (supermercados) y educación.
En concreto, los 10 principales clientes de la cartera incluyen: HSBC, DXC Technology (Entserv UK), Bouygues Telecom, BT Group, Equinix, euNetworks y GTT Communications (Interoute Managed Servicios). Además, Cogent Communications, Colt Technology Services, Eurofiber y Zayo Group también son clientes de varias instalaciones.
tenencia de la tierra
De los 11 centros de datos, seis instalaciones están ubicadas en terrenos de plena propiedad. Mientras que los cinco centros de datos restantes están ubicados en terrenos arrendados, con un arrendamiento de terreno promedio ponderado hasta el vencimiento de 42,9 años.
Valoración de cartera: Digital Realty y Ascendas Reit
Digital Realty recibirá la contraprestación total, en moneda local, por los 11 centros de datos desglosados de la siguiente manera:
- Centros de datos del Reino Unido (4): £250,3 millones
- Centros de datos de Europa continental (7): 276,9 millones de euros
Además, en nombre de Ascendas Reit, Newmark Knight Frank proporcionó valoraciones para cada uno de los 11 centros de datos de Digital Realty, que se desglosan a continuación:
Centros de datos del Reino Unido
En general, los cuatro centros de datos de Digital Realty en el Reino Unido, que comprenden 228 mil pies cuadrados (21,2 mil metros cuadrados), recibieron una valoración de Ascendas de £ 250 millones.
- Welwyn Garden City (Londres): comprende 113.000 pies cuadrados (10,5.000 metros cuadrados), con una valoración de £65,5 millones
- Croydon (Londres): comprende 55.000 pies cuadrados (5,1.000 metros cuadrados), con una valoración de £135,6 millones
- Cressex Business Park (Londres): comprende 21 mil pies cuadrados (2,0 mil metros cuadrados), con una valoración de £ 35,5 millones
- Reynolds House (Manchester): comprende 38 mil pies cuadrados (3,5 mil metros cuadrados), con una valoración de £ 13,7 millones
Centros de datos de Países Bajos
En general, los tres centros de datos de Digital Realty en Ámsterdam, Países Bajos, que comprenden 184.000 pies cuadrados (17.1.000 m2), recibieron una valoración de Ascendas de 145 millones de euros.
- Paul van Vlissingenstraat: comprende 66 mil pies cuadrados (6,2 mil metros cuadrados), con una valoración de 58,0 millones de euros.
- Gyroscoopweg: comprende 57.000 pies cuadrados (5.3.000 m2), con una valoración de 18,7 millones de euros.
- Cateringweg: comprende 61.000 pies cuadrados (5,7.000 m2), con una valoración de 68,0 millones de euros.
Centros de datos de Francia
En general, los tres centros de datos de Digital Realty en París, Francia, que comprenden 186 mil pies cuadrados (17,3 mil metros cuadrados), recibieron una valoración de Ascendas de 107 millones de euros.
- Montigny-le-Bretonneux: comprende 105.000 pies cuadrados (9,7.000 m2), con una valoración de 71,0 millones de euros.
- Saclay: comprende 21.000 m2 (21.000 m2), valorados en 10,4 millones de euros.
- Bièvres: comprende 60.000 pies cuadrados (5,6.000 metros cuadrados), con una valoración de 26,0 millones de euros.
Centro de datos de Suiza
Finalmente, el centro de datos de Digital Realty en Ginebra, Suiza, que comprende 66 mil pies cuadrados (6,1 mil metros cuadrados), recibió una valoración de Ascendas de 25,0 millones de euros.
Justificación de la transacción: bienes raíces digitales
Digital Realty está vendiendo estratégicamente una combinación de sus propios activos heredados, así como instalaciones de subescala adquiridas a través de su combinación con Interxion, que cerró a principios de 2020. Esta venta de 11 centros de datos ejemplifica el enfoque de Digital Realty en reciclar capital y reinvertir las ganancias en oportunidades más estratégicas, como financiar el [extenso desarrollo] de la compañía. pipeline](/articulos/data-center-tiers-difference-1-2-3-4development-pipeline-yields-europe-united-states/).
En general, la compañía telegrafió el anuncio de hoy en su convocatoria de resultados del cuarto trimestre de 2020. Específicamente, el director financiero de Digital Realty, Andy Power, señaló que este perfil de venta sería un obstáculo de 50 pb a 100 pb para el crecimiento año tras año de los fondos de operaciones (FFO) de la compañía.
Sin embargo, al ejecutar Digital Realty la venta de 11 centros de datos a Ascendas Reit, la empresa se está posicionando astutamente para un crecimiento sostenible a largo plazo. A continuación destacamos algunos puntos fundamentales de Digital Realty.
Capital del reciclaje
Digital Realty está vendiendo centros de datos maduros y totalmente arrendados donde el potencial de apreciación adicional es limitado y está reinvirtiendo las ganancias en desarrollos de crecimiento. De hecho, la compañía está aprovechando un diferencial significativo del valor liquidativo (NAV) entre la venta de centros de datos con un rendimiento del 6% y el uso de esos ingresos para desarrollar nuevas instalaciones con un rendimiento de desarrollo del 8,5% al 12,5%.
Mayores y menos diferenciados
Digital Realty se está deshaciendo de una serie de instalaciones más antiguas (muchas tienen entre 15 y 20 años o más) y menos diferenciadas (es decir, no son ricas en conectividad) a través de la transacción con Ascendas Reit. De hecho, estas instalaciones ya no cuentan con suministro de energía moderno, suministro de energía de respaldo ni sistemas de refrigeración. Por lo tanto, requerirá una combinación de mayores gastos de capital en mantenimiento y/o renovación completa.
Duración del arrendamiento
Digital Realty está mejorando la duración de su propio arrendamiento a través de la transacción con Ascendas Reit, lo que a su vez beneficia el perfil crediticio y el costo de capital de la empresa. En concreto, Digital Realty está vendiendo una cartera que solo tiene un vencimiento medio ponderado de arrendamiento (WALE) de 4,6 años, por ingresos por alquiler. De hecho, esto se compara con la firma de nuevos contratos de arrendamiento por parte de Digital Realty durante 2020, con un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 8,5 años. Además, los 20 principales clientes de Digital Realty por alquiler anualizado, al cuarto trimestre de 2020, tienen un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de 6,1 años.
Justificación de la transacción: Ascendas Reit
Para Ascendas Reit, la transacción con Digital Realty ayuda a ampliar la cartera de centros de datos de la empresa más allá de Singapur. Específicamente, la cartera aumentará la ponderación de inversión de Ascendas Reit en centros de datos al 10% (1.500 millones de dólares de Singapur) del total de propiedades de inversión de 15.000 millones de dólares de Singapur. De hecho, esta cifra del 10% es superior a solo el 4% o 500 millones de dólares singapurenses a finales de 2020. Además, Ascendas Reit está aprovechando lo que Centro Infra discutió anteriormente, siendo los “Los 5 principales mercados de centros de datos en Europa están en auge”, como se detalla a continuación.
Mercados europeos de centros de datos de nivel 1
La cartera de Digital Realty comprende 11 centros de datos, de los cuales nueve (93% de la cartera por valor de activos) están ubicados en Londres, Ámsterdam y París, que son mercados de centros de datos de nivel 1 en Europa. Específicamente, las ciudades de Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París se conocen comúnmente como los mercados de centros de datos “FLAP”.
Tamaño del mercado de centros de datos FLAP en megavatios (MW)
En general, Londres, Ámsterdam y París se ubican como el primer, tercer y cuarto mercado de colocación más grande de Europa, respectivamente. A finales de 2020, estas ciudades tenían un tamaño de mercado de colocación combinado de 1.383 megavatios (tenga en cuenta que esta cifra excluye Frankfurt).
fuerte
La adopción de centros de datos de colocación superó la nueva oferta en 2020 en todos los mercados FLAP. Específicamente, esto se debió a que las empresas aumentaron su consumo de servicios en la nube, lo que a su vez impulsó la demanda de colocación por parte de los proveedores de la nube. La colocación también satisface cada vez más los requisitos de TI de empresas que crecen en escala y complejidad.
Tamaño del mercado de centros de datos FLAP y absorción en megavatios (MW)
En total, durante 2020, se produjo un total de 201 megavatios de absorción en los mercados FLAP, que incluyen Frankfurt (67 megavatios), Londres (86 megavatios), Ámsterdam (32 megavatios) y París (17 megavatios).
Crecimiento de la capacidad energética
La nueva oferta en los mercados FLAP de 174 megavatios es menor y, por tanto, una comparación favorable con la demanda. En concreto, la nueva oferta en 2020 incluye Frankfurt (62 megavatios), Londres (26 megavatios), Ámsterdam (57 megavatios) y París (29 megavatios).
Tasas de vacantes y absorción
Como resultado, en 2020, la tasa de desocupación de los mercados FLAP mejoró al 19%, desde el 21% en 2019. En 2021, la tasa de desocupación caerá aún más al 17%, impulsada por la continuación de la demanda de los centros de datos.
La absorción del mercado, que representa el número de años que se necesitan para alquilar por completa la oferta vacante actual, fue de 2,4 años a finales de 2020. De hecho, esto es inferior a los 3,0 años de absorción de 2019. Además, la absorción disminuirá aún más a 2,3 años en 2021.
