Digital Realty (NYSE: DLR) anunció hoy que acordó adquirir una participación del 55% en Teraco Data Environments, un operador de centros de datos de colocación neutral en Sudáfrica, de un consorcio de inversores que incluye empresas privadas de capital Berkshire Partners y Permira, por una contraprestación de 1.700 millones de dólares, lo que implica un valor empresarial para el 100% de Teraco de 3.500 millones de dólares.
Después del cierre, los inversores existentes de Teraco poseerán el 45% restante de la participación accionaria en la empresa a medida que avanzan una parte de sus participaciones accionarias. Específicamente, estos inversores incluyen la gerencia, Berkshire Partners, Permira, van Rooyen Group, Columbia Capital, Stepstone Ventures y Teraco Connect Trust.
En general, con la valoración de Teraco de 3.500 millones de dólares, Digital Realty fija el precio de la empresa con una tasa de capitalización de ~3,5% sobre el ingreso operativo neto (NOI) en efectivo proyectado para 2022 de ~121 millones de dólares. Además, Digital Realty señala que su retorno estabilizado de la inversión en Teraco mejorará con el tiempo, a medida que se arriende la cartera en servicio de Teraco, así como cuando se construya su cartera de desarrollo y banco de terrenos existentes.
Finalmente, se espera que la transacción se cierre en el primer semestre de 2022.
Resumen de la transacción: los entornos de datos de Teraco se combinan con los bienes raíces digitales
Teraco Data Environments opera 7 centros de datos ubicados en las áreas metropolitanas de Johannesburgo, Ciudad del Cabo y Durban en Sudáfrica. En particular, la cartera de la empresa comprende 187 megavatios de capacidad total planificada, que incluye:
- 7 instalaciones en servicio con un total de 75 megavatios de carga de energía crítica
- 1 proyecto de desarrollo por un total de 19 megavatios de carga de energía crítica actualmente en construcción
| Campus del centro de datos | Instalación | ciudad | poder | pies cuadrados | m² |
| Isando | JB1 + JB3 | Johannesburgo | 40,0 | 215k | 20.0k |
| Bredell | JB2 | Johannesburgo | 13.0 | 65k | 6.0k |
| teletransportarse | teletransportarse | Johannesburgo | — | — | — |
| Rondebosch | CT1 | Ciudad del Cabo | 3.0 | 27k | 2,5k |
| helecho | CT2 | Ciudad del Cabo | 18.0 | 86k | 8.0k |
| Valle del Río Caballo | DB1 | Durban | 1.0 | 16k | 1,5k |
| Subtotal – En servicio | — | — | 75,0 | 409k | 38.0k |
| Ekurhuleni | JB4 – #Yo | Johannesburgo | 19.0 | 86k | 8.0k |
| Total – incl. Construcción | — | — | 94,0 | 495k | 46.0k |
Nota: Potencia = carga de energía crítica en megavatios, pies cuadrados = espacio en blanco
En particular, la Fase I del campus del centro de datos Ekurhuleni de Teraco, conocido como JB4, estará lista para entrar en servicio en el primer trimestre de 2022.
Capacidad de expansión
Más allá de la capacidad en servicio de Teraco y el proyecto de desarrollo en curso, la compañía posee terrenos adyacentes a sus campus de Johannesburgo y Ciudad del Cabo que respaldarán un mayor desarrollo. En concreto, Teraco puede construir hasta 93 megavatios de capacidad adicional en Johannesburgo y Ciudad del Cabo.
A modo de ejemplo, la Fase II del campus Ekurhuleni/JB4 de Teraco comprenderá otros 19 megavatios de carga de energía crítica en 86,1 mil pies cuadrados (8,0 mil metros cuadrados).
Interconexión
Los centros de datos de Teraco facilitan ~22.000 interconexiones entre clientes. De este total, el campus de Isando en Johannesburgo tiene más de 13.000 conexiones cruzadas (~59% del total).
Además, Teraco posee el punto de intercambio de Internet (IXP) más grande y de más rápido crecimiento de África, NAPAfrica. Se puede obtener acceso directo a NAPAfrica a través del Campus Isando de Teraco (JB1 + JB3).
Finalmente, Teraco alberga siete vías de acceso a proveedores de servicios en la nube en Johannesburgo y Ciudad del Cabo.
Cables submarinos
Los centros de datos de Teraco brindan acceso directo a 7 cables submarinos en Durban en la costa este y Ciudad del Cabo en la costa suroeste de Sudáfrica. Además, se espera que tres nuevos cables submarinos que rodean África, como el 2Africa subsea cable, aterricen en Sudáfrica durante los próximos tres años.
Clientes
Teraco presta servicios a más de 600 clientes, incluidos más de 275 proveedores de conectividad, más de 25 plataformas de contenido y nube y aproximadamente 300 empresas. Además, los clientes clave de Teraco incluyen proveedores de servicios gestionados y empresas de servicios financieros.
Gestion
Después de la transacción, el equipo de gestión de Teraco permanecerá en su lugar y mantendrá la responsabilidad diaria de las operaciones de Digital Realty en Sudáfrica. De hecho, la empresa seguirá dirigida por Jan Hnizdo como director ejecutivo.
Justificación de la transacción: bienes raíces digitales
La adquisición de Teraco por parte de Digital Realty en Sudáfrica amplía materialmente su presencia existente en los países africanos de Nigeria, Kenia y Mozambique. Hasta la fecha, Centro Infra estima que Digital Realty ha invertido menos de 50 millones de dólares en estos centros de conectividad africanos, lo que hace que la adquisición de una participación mayoritaria en Teraco sea un cambio estratégico significativo.
Con este fin, hace menos de tres meses, Digital Realty se refirió a sus ambiciones en África como sólo un “compromiso de 500 millones de dólares para invertir en el continente durante la próxima década”. Como tal, los 1.700 millones de dólares de Digital Realty en contraprestación por una participación del 55% en Teraco son una aceleración significativa de esta indicación anterior. Quizás los recientes intentos fallidos de buscar acuerdos de fusiones y adquisiciones con CoreSite y CyrusOne hayan empujado a Digital Realty en una dirección estratégica diferente.
Realty digital: presencia existente en África
A continuación se muestran más detalles sobre la presencia existente del centro de datos de Digital Realty en los países africanos de Nigeria, Kenia y Mozambique.
Nigeria y Mozambique
En octubre de 2021, Digital Realty, a través de una empresa conjunta, adquirió Medallion Data Centres, un proveedor de interconexión y colocación en Nigeria por 29 millones de dólares. Además, a través de la filial iColo de Digital Realty, la empresa inició un proyecto de desarrollo de centro de datos en Mozambique, país fronterizo con Sudáfrica.
Kenia
A partir del tercer trimestre de 2021, la filial iColo de Digital Realty operaba campus de centros de datos en las ciudades de Nairobi y Mombasa, en Kenia, que en conjunto comprendían 0,8 megavatios de carga de TI y 25,8 mil pies cuadrados.
Estructura de transacción e impacto financiero – Realty digital
A continuación se detallan más detalles sobre la estructura de la transacción del acuerdo de Teraco y su impacto financiero para Digital Realty.
Estructura de transacción
Digital Titan Proprietary Limited, una subsidiaria sudafricana de la sociedad operativa de Digital Realty, acordó con TDE Luxco, BPESAL V2 S.a r.l y otros vendedores adquirir una participación del 55% en TDE Investments (Pty) Ltd y sus subsidiarias (Teraco).
Derechos de compra y venta
Los inversores existentes de Teraco, que poseerán el 45% restante del capital social de la empresa, tienen la capacidad de poner sus intereses en Digital Realty entre 3,5 y 5,5 años después del cierre. Mientras que Digital Realty tendrá derecho a reclamar las participaciones accionarias de estos inversores minoritarios entre 5,5 y 6,5 años después del cierre.
venta previa
Como punto de referencia, Berkshire Partners adquirió su participación en Teraco, en enero de 2019, por un valor empresarial de 1.000 millones de dólares, lo que implica un múltiplo EV/EBITDA de 22,5 veces.
impacto financiero
Digital Realty espera que la adquisición de Teraco diluya ~1% sus fondos básicos de operaciones (FFO) por acción en 2022. Posteriormente, la transacción alcanzará el punto de equilibrio en 2023 y, a partir de entonces, aumentará las métricas financieras de la empresa combinada.
Además, Digital Realty financiará la adquisición de Teraco a través de una combinación de los ingresos de sus recientes desinversiones, iniciativas de reciclaje de capital y financiación comprometida en virtud de su compromiso de capital futuro existente, entre otras fuentes. Por ejemplo, Digital Realty ha recaudado recientemente ingresos de las siguientes transacciones:
- Digital Core REIT: IPO de 977 millones de dólares en la Bolsa de Singapur de un REIT de Singapur recién creado
- Prudential JV: 20 % de participación accionaria en la venta de 581 millones de dólares de una cartera de centros de datos de EE.UU. UU. a Menlo Equities
- Ascendas Reit: venta por 672 millones de dólares de una cartera de 11 centros de datos en toda Europa a Ascendas Reit
- Activo único: venta por 59,6 millones de dólares del centro de datos 150 South 1st Street en San José, California a Hines
Asesores de transacciones: bienes raíces digitales, entornos de datos Teraco
El asesor financiero de Digital Realty fue Solomon Partners. Además, los asesores legales de Digital Realty fueron Latham & Watkins y Bowmans.
El asesor financiero de Teraco fue Goldman Sachs. Además, los asesores legales de Teraco fueron Weil, Gotshal & Manges y ENSafrica.
