DigitalBridge, a través de su unidad de gestión de inversiones, y Brookfield Infrastructure, junto con sus socios institucionales, han acordado adquirir una participación del 51% en GD Towers, que comprende las más de 40.000 torres de Deutsche Telekom en Alemania y Austria, con un valor empresarial de 17.500 millones de euros (17.500 millones de dólares), lo que implica una valoración de 27,3x EBITDAaL ajustado pro forma (EBITDA después de Arrendamientos) para 2021A.
Una vez completada la transacción, DigitalBridge y Brookfield poseerán cada uno una participación del 25,5% en GD Towers, mientras que Deutsche Telekom conservará el 49% restante de la propiedad en su negocio de torres. En términos de calendario, se espera que la transacción se cierre a finales de 2022.
Al final, DigitalBridge y Brookfield defendieron el interés en las torres de Deutsche Telekom de i) otro consorcio de capital privado, formado por KKR, Global Infrastructure Partners (GIP) y Stonepeak, ii) Cellnex, con quien Brookfield anteriormente había ofertado, y iii) Vantage Towers, que es propiedad mayoritaria de Vodafone.
Resumen de la transacción: Deutsche Telekom vende participación en las torres
Deutsche Telekom está vendiendo una participación del 51% en GD Towers a DigitalBridge y Brookfield, desconsolidando financieramente a GD Towers, pero manteniendo la exposición a través de una participación del 49%.
En el primer trimestre de 2022, la unidad GD Towers de Deutsche Telekom tenía ~40.500 torres, incluidas ~33.500 (83%) en Alemania y ~7.000 (17%) en Austria. En conjunto, esta cartera tiene un índice de arrendamiento de ~1,4x, lo que implica ~56.700 inquilinos con equipos en las torres de la empresa. Las dos unidades geográficas de GD Towers se conocen como:
- Deutsche Funkturm (DFMG): Negocio de torres de Deutsche Telekom en Alemania
- Magenta Telekom Infra (MTI): Negocio de torres de Deutsche Telekom en Austria
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La transacción representa un evento de desapalancamiento de 6.500 millones de euros (incluidos arrendamientos) para Deutsche Telekom. Al mismo tiempo, Deutsche Telekom preserva la capacidad de reconsolidar y recuperar el control (es decir, >50,1% de propiedad) de GD Towers en el mediano plazo, proporcionando al operador inalámbrico una opción estratégica.
Finanzas
En 2021, GD Towers generó 1.070 millones de euros de ingresos proforma y 640 millones de euros de EBITDAaL ajustado proforma (EBITDA después de arrendamientos). Por lo tanto, el margen EBITDAaL ajustado proforma de GD Towers fue de ~60% en 2021.
Como se muestra a continuación, el margen EBITDAaL de ~60% de GD Towers se compara favorablemente con el de sus pares de torres en Europa: INWIT (~66%), Orange/TOTEM (~57%), Vantage Towers (~54%) y Cellnex (~52%).
Comparación del margen EBITDAaL de las empresas europeas de torres
Además, según las perspectivas de GD Towers para el año fiscal 22, la compañía espera generar 1.100 millones de euros de ingresos y entre 650 y 670 millones de euros de EBITDAaL, lo que implica un margen EBITDAaL similar al 60%, en el punto medio.
valoración
DigitalBridge y Brookfield están valorando GD Towers en un valor empresarial de 17.500 millones de euros. Por lo tanto, las siguientes métricas de valoración se aplican a GD Towers:
- Valor empresarial / EBITDAaL: 27,3x EBITDAaL ajustado pro forma para 2021A y 26,5x EBITDAaL para 2022E, en el punto medio
- Valor empresarial por torre: ~432 000 € por torre según los ~40 500 emplazamientos de torres de GD Towers
Deutsche Telekom señala que esta transacción representa una valoración superior a las valoraciones actuales del mercado público de sus pares de torres en Europa, a saber, Cellnex, Vantage Towers e INWIT.
Contrato marco de arrendamiento (MLA) con Deutsche Telekom
Como parte de la transacción de DigitalBridge y Brookfield, Deutsche Telekom ha establecido un acuerdo maestro de arrendamiento (MLA) revisado con GD Towers, por el cual Telekom Deutschland y Magenta Austria son los inquilinos ancla. Entre 2022 y 2027, el MLA contempla gastos de capital de crecimiento acumulados de >2 mil millones de euros.
Además, el MLA revisado incluye los siguientes términos clave:
- Duración: contratos de arrendamiento a largo plazo, alrededor de 30 años. Más específicamente, en Alemania, la duración del contrato se estructura en 3 x 8 años + 6 años (es decir, 30 años en total), con un mecanismo de renovación de todo o nada. Estos derechos de renovación quedan únicamente a discreción de Deutsche Telekom y son para toda la cartera de sitios.
- Programa Build-to-Suit (BTS): compromiso de GD Towers de construir 5.400 nuevos macrositios para los inquilinos ancla hasta 2026, de los cuales ~5.200 (96%) están en Alemania y ~200 están en Austria. Incluyendo macrositios no comprometidos, el programa total de BTS para inquilinos ancla aumenta a >6,500 nuevas macrositios hasta 2026
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- Programa de modernización de la red: GD Towers modernizará la red de los sitios existentes con ~57 000 actualizaciones y extensiones hasta 2029, de las cuales ~54 000 (95 %) están en Alemania. Además, Deutsche Telekom reserva el acceso prioritario a la capacidad libre del sitio para futuras actualizaciones de la red de acceso radioeléctrico (RAN) hasta 2028, como parte de este programa.
- Inflación: El contrato de Telekom Deutschland y Magenta Austria tiene una indexación del IPC del 85%, con un límite de +/- 3%. Por lo tanto, si el IPC supera el 3%, estos inquilinos ancla tienen protección, pero los propietarios de GD Towers (DigitalBridge, Brookfield, Deutsche Telekom) experimentarán impactos financieros negativos. Específicamente, a niveles de IPC superiores al 3%, los gastos operativos de la empresa de torres aumentarían teóricamente a un ritmo mayor que los ingresos, lo que generaría presión sobre la rentabilidad y los márgenes.
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Otros términos del MLA revisados
- Precios: precios revisados en beneficio de Deutsche Telekom
- Derechos de terminación de un solo sitio: 0,5 % anual, que tienen un límite de 2,5 % por un plazo de arrendamiento de 8 años, con un descuento de MLA por no utilización
- Sitios dorados: protecciones para ~10 % del total de sitios en Alemania y Austria que son estratégicamente críticos, como garantizar el acceso y restringir la colocación en estas ubicaciones.
- Derechos de recompra: Deutsche Telekom posee un derecho de primera oferta (ROFO) en sitios existentes y derechos de recompra basados en eventos, tanto por conveniencia como por causa justificada.
- Niveles de servicio operativo: industria comparada con el estatus de nación más favorecida (MFN) para Deutsche Telekom
Gobernanza y Liderazgo
Como parte de la transacción, Deutsche Telekom conserva importantes derechos de veto y protección de las minorías, como el derecho a nombrar a 2 de los 5 miembros de la junta directiva de GD Towers, incluido el presidente inicial. Además, una estructura de gobernanza conjunta garantiza que Deutsche Telekom participará activamente en las decisiones importantes del consejo.
Además, la dirección de GD Towers permanecerá en su puesto durante al menos 3 años después del cierre, lo que significa que el actual equipo directivo formado por Bruno Jacobfeuerborn (CEO) y Thomas Ried (CFO) seguirá dirigiendo la empresa de torres después del cierre. En toda la empresa, GD Towers cuenta con alrededor de 800 empleados en total en Alemania y Austria.
Asesores de transacciones
El asesor financiero de Deutsche Telekom fue Goldman Sachs.
Los asesores financieros de DigitalBridge fueron Perella Weinberg Partners, Evercore y Barclays. Además, los asesores legales de DigitalBridge fueron Allen & Overy y Morgan Lewis.
Justificación de la transacción: Deutsche Telekom, DigitalBridge y Brookfield
A continuación se ofrecen más información sobre los distintos motivos de la venta y compra de una participación del 51 % en GD Towers por parte de Deutsche Telekom, así como de DigitalBridge y Brookfield.
Deutsche Telekom
Deutsche Telekom recibirá aproximadamente 10.700 millones de euros en ingresos en efectivo por la venta de una participación del 51 % en GD Towers a DigitalBridge y Brookfield, que se utilizarán para reducir su apalancamiento financiero en 0,2 veces el EBITDAaL. A su vez, esto se traducirá en una reducción de ~6.500 millones de euros en la deuda neta, incluidos los arrendamientos, según las normas NIIF 16, lo que reducirá el apalancamiento financiero neto de Deutsche Telekom en 0,1 veces el EBITDA.
Además, Deutsche Telekom tiene la intención de acelerar su objetivo de asegurar una participación mayoritaria del 50,1% del capital social en T-Mobile US (NASDAQ: TMUS). Deutsche Telekom puede lograrlo a través de acuerdos que tiene con SoftBank, que le dan la opción de comprar acciones adicionales en T-Mobile US hasta junio de 2024.
Finalmente, debido a que Deutsche Telekom conserva una participación del 49% en GD Towers, participará en una mayor creación de valor en la empresa de torres, bajo la propiedad de DigitalBridge y Brookfield.
DigitalBridge y Brookfield
DigitalBridge y Brookfield están proporcionando capital a largo plazo para llevar a cabo los planos estratégicos de GD Towers para mejorar la creación de valor en su negocio principal de torres. Estas estrategias incluyen:
- Proporción de arrendamiento: aumenta la tasa de colocación de ~1,4 veces, tanto a través de inquilinos nuevos como existentes
- Programa Build-to-Suit (BTS): respalda las necesidades de cobertura y los requisitos de implementación de 5G de los proveedores de servicios inalámbricos. Al utilizar la nueva flexibilidad de su saldo, GD Towers puede abordar la demanda de BTS no contratados o de terceros en Alemania y Austria.
Actualmente, GD Towers ya tiene ~23% de sus ingresos derivados de terceros (es decir, no de Telekom Deutschland o Magenta Austria), lo que se compara favorablemente con sus pares de empresas de torres europeas cautivas y parcialmente cautivas.
Participación de ingresos de terceros para empresas de torres cautivas europeas
En lo que respecta a los motores de crecimiento orgánico, 1&1, un proveedor de servicios inalámbricos en Alemania, está llevando a cabo una agresiva expansión de la red inalámbrica 5G en todo el país. Para ello, los competidores de GD Towers en Alemania, American Tower y Vantage Towers, han firmado recientemente contratos con 1&1.
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Además, después de la transacción, GD Towers tendrá una estructura de capital más apropiada para un negocio de infraestructura, lo que permitirá a la empresa buscar un crecimiento inorgánico a través de fusiones y adquisiciones, es decir, la consolidación de empresas de torres en Europa. Específicamente, las fusiones y adquisiciones se ven habilitadas por el margen de deuda de GD Towers, ya que la empresa tiene un apalancamiento inicial de 6,0 veces. De hecho, anteriormente las fusiones y adquisiciones no eran posibles, dadas las limitaciones del balance de Deutsche Telekom.
Además de las torres, Deutsche Telekom señala oportunidades adicionales en subsectores de infraestructura digital adyacentes, haciendo referencia a celdas pequeñas, sistemas de antenas distribuidas (DAS) y centros de datos de frontera.
DigitalBridge y Brookfield – Torres
DigitalBridge y Brookfield tienen una importante exposición de empresas de cartera al sector de las torres, tanto en Europa como a nivel mundial:
- DigitalBridge: gestiona más de 350.000 torres en todo el mundo (no todas de propiedad) en 10 plataformas. Por ejemplo, las empresas de torres de DigitalBridge incluyen Vertical Bridge, Vantage Towers (DigitalBridge posee una participación de aproximadamente el 4%), Belgium Tower Partners (BTP), ÍslandsTurnar, Digita Oy, Mexico Tower Partners (MTP), Andean Telecom Partners (ATP), Highline do Brasil y EdgePoint Infrastructure.
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- Brookfield: controla más de 190.000 torres de telecomunicaciones operativas y sitios activos en azoteas. Por ejemplo, las empresas de torres de Brookfield incluyen Telia Towers, TDF Infrastructure, Wireless Infrastructure Group (WIG) y Summit Digitel Infrastructure.
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