Flexential, un proveedor de colocación minorista centrado en el segmento de centros de datos empresariales, que cuenta con el respaldo de GI Partners, anunció hoy la emisión de 2.100 millones de dólares en notas titulizadas, a través de una titulización de centros de datos. Específicamente, 1.600 millones de dólares de esta financiación de titulización se han emitido en el marco del [Marco de Finanzas Verdes] de Flexential (https://www.flexential.com/system/files/file/2021-11/Green-Finance-Framework.pdf).
El Marco de Finanzas Verdes de Flexential describe los requisitos de eficiencia energética e hídrica para la infraestructura del centro de datos de la empresa. Por ejemplo, cualquier proyecto de desarrollo de centro de datos financiado con los ingresos de la oferta debe demostrar una efectividad en el uso de energía (PUE) de 1,4 o menos, así como cero uso de agua en el proceso de enfriamiento.
En general, Flexential está titularizando solo parte de su cartera total de centros de datos, que actualmente cuenta con 38 centros de datos, que comprenden 190 megavatios de capacidad de UPS de carga crítica. En particular, la garantía de Flexential para esta titulización incluye 23 centros de datos empresariales de múltiples inquilinos en los Estados Unidos, que comprenden 82,6 megavatios de potencia de carga crítica en 1,3 millones de pies cuadrados de espacio del centro de datos.
Financiamiento de titulización de Flexential: descripción general
Los 2.100 millones de dólares en notas tituladas de Flexential incluyen las siguientes seis clases:
| clase | Director | Tasa de interés | Reembolso* | Calificación |
| Serie 2021-1, Clase A-1 | 100 millones de dólares | Sin dibujar | 5 años | A- |
| Serie 2021-1, Clase A-2 | 1.225 millones de dólares | 3,25% | 5 años | A- |
| Serie 2021-1, Clase B | 160 millones de dólares | 3,72% | 5 años | BBB |
| Serie 2021-1, Clase C | 225 millones de dólares | 6,93% | 5 años | BB- |
| Serie 2021-2, Clase A-2 | 375 millones de dólares | 3,80% | 7 años | A- |
| Serie 2021-2, Clase B | 15 millones de dólares | 4,26% | 7 años | BBB |
| Total/Promedio | 2.100 millones de dólares | 3,8% | — | — |
*Fecha de pago prevista
Las clases de notas tituladas de Flexential lograron distintos niveles de calificación de la Agencia de Calificación de Bonos Kroll (KBRA):
- 1.600 millones de dólares en pagarés a plazo, 100 millones de dólares en pagarés de financiación variable con calificación de grado de inversión A-
- 175 millones de dólares en pagarés a plazo con calificación de grado de inversión BBB
- 225 millones de dólares en pagarés a plazo con calificación BB- (es decir, sin grado de inversión)
En total, el 89% de los bonos fueron calificados con grado de inversión por la Agencia de Calificación de Bonos Kroll (KBRA).
Colateral de las Notas Titulizadas – Centros de Datos Flexential
La titulización respaldada por activos de Flexential por valor de 2.100 millones de dólares está garantizada por 23 centros de datos. De este total, 16 instalaciones están arrendadas (71,6% del NOI) y 7 centros de datos en propiedad (28,4% del NOI). A continuación se muestra un desglose de los mercados de operación de la cartera por estructura de propiedad:
- Arrendado: Portland, Denver, Las Vegas, Dallas, Nashville, Raleigh, Charlotte, Salt Lake City, Atlanta, Cincinnati y Louisville
- Propiedad: Denver, Atlanta, Phoenix, Minneapolis, Tampa, Louisville y Salt Lake City
Geográficamente, las instalaciones de la cartera están ubicadas en 14 ciudades en 13 estados. La exposición estatal más grande de la cartera es Colorado, donde Flexential tiene tres instalaciones con sede en Denver que representan el 23,5% de los ingresos anualizados. Además, la mayor exposición a un solo activo de Flexential es su centro de datos Portland – Hillsboro 2, que genera el 11,7% de los ingresos anualizados.
Utilización
La cartera de Flexential está ocupada en un 44,8% por metros cuadrados. Las tasas de ocupación en cada centro de datos varían desde el 17% en Dallas – Plano hasta el 76% en Phoenix – Deer Valley.
Clientes
La cartera de titulización de Flexential está actualmente ocupada por 2,6 millones de clientes únicos, y el cliente más grande de la cartera representa el 4,6 % de los ingresos.
En general, estos centros de datos tienen una base de arrendamiento diversa y sus 20 clientes principales representan solo el 23,7% de los ingresos anualizados agregados de la cartera. De los 20 clientes principales por ingresos anualizados, 17 son clientes con características crediticias de grado de inversión.
Además, las tres industrias principales por ingresos anuales incluyen desarrollo de software y tecnología de Internet (21,9%), servicios comerciales (B2B) (15,8%) y atención médica (9,5%).
contratos
El plazo restante medio ponderado de los contratos vigentes es de 1,8 años para la cartera. Mientras que el plazo medio ponderado restante del contrato incluidas las opciones de renovación se extiende a 2,9 años.
abandonado
La tasa de abandono mensual de Flexential promedió ~1,00% desde 2018 hasta el segundo trimestre de 2021.
Finanzas
La cartera de Flexential de 23 centros de datos empresariales multiinquilino genera ingresos anualizados de ~383,5 millones de dólares y un NOI de ~193,5 millones de dólares (margen del 50,5%). A continuación se muestra un desglose de las diferentes fuentes de ingresos de Flexential:
- Coubicación e Interconexión: 83% de los ingresos anualizados
- Protección y seguridad de datos: 9% de los ingresos anualizados
- Nube, servicios profesionales y servicios gestionados: 8 % de los ingresos anualizados
Uso de los ingresos – Flexencial
Flexential tiene la intención de utilizar los ingresos netos de su titulización para refinanciar su deuda existente y financiar proyectos de desarrollo de centros de datos que cumplan con su Marco de Finanzas Verdes.
Actualmente, la deuda pendiente de Flexential incluye instrumentos que tienen un costo mucho más alto que la tasa de interés combinada de ~3,8% que la compañía pagará a través de sus pagarés titulizados. Por ejemplo, la reciente estructura de capital de Flexential incluía un préstamo a plazo de segundo grado a LIBOR + 7,25% y bonos a 11,25%.
Asesores de transacciones – Titulización flexible
La [titulización de centros de datos] verde (/articulos/aligned-energy-1bn-green-data-center-securitization/) de Flexential por valor de 2.100 millones de dólares involucró a las siguientes instituciones financieras:
- Asesor de estructuración, gestor conjunto de libros activos: Guggenheim Securities
- Gerente conjunto de contabilidad activa: J.P. Morgan, Deutsche Bank
- Codirector: Barclays, Citigroup, Jefferies, MUFG, Truist Securities
- Bookrunner pasivo: ING (Coordinador de Sostenibilidad)
