GI Partners y CalPERS detallan los centros de datos de AWS en el norte de Virginia

GI Partners, una firma de capital privado, a través de su vehículo de inversión TechCore, un fondo inmobiliario central discrecional con compromisos de inversión del Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California (CalPERS), divulgado detalles operativos y financieros, a finales de 2021, para dos centros de datos de un solo inquilino que posee en el norte de Virginia, que están ocupados por Amazon Web Services (AWS). Específicamente, los dos centros de datos están ubicados en 7510-7610 Mason King Ct en Manassas, Virginia (condado de Prince William) y 45360 West Severn Way en Sterling, Virginia (condado de Loudoun).

En conjunto, los dos centros de datos de TechCore ocupados por AWS comprenden 278,7 mil pies cuadrados y tienen un valor tasado, a enero de 2022, de 64,8 millones de dólares, lo que equivale a una valoración promedio de 233 dólares por pie cuadrado. A continuación se muestran más detalles sobre cada uno de estos centros de datos:

7510-7610 Mason King Ct – Centro de datos

Las instalaciones de TechCore en 7510-7610 Mason King Ct en Manassas, Virginia, se construyeron en 1984, se renovaron en 2011 y comprenden 151,8 mil pies cuadrados. Además, el centro de datos tiene un valor tasado, a enero de 2022, de 33,8 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 223 dólares por pie cuadrado.

El centro de datos está arrendado al 100% a Amazon Data Services, Inc., una subsidiaria de Amazon, con un vencimiento de arrendamiento en febrero de 2026, lo que implica un vencimiento de arrendamiento restante promedio ponderado (WALE) de 3,9 años. En particular, Amazon Web Services (AWS) se refiere a 7510 Mason King Ct como IAD11 y a 7610 Mason King Ct como IAD24.

Finanzas

Durante todo el año 2021, el centro de datos 7510-7610 Mason King Ct generó un ingreso bruto efectivo (EGI) de 1,61 millones de dólares y un ingreso operativo neto (NOI) de 1,28 millones de dólares. A su vez, AWS está pagando efectivamente 10,61 dólares por pie cuadrado para alquilar el centro de datos 7510-7610 Mason King Ct. A continuación se muestra una comparación histórica del desempeño financiero del centro de datos para 2019, 2020 y 2021:

Finalmente, el NOI del centro de datos 7510-7610 Mason King Ct de 1,28 millones de dólares y su valor de tasación de 33,8 millones de dólares implica que la propiedad se está valorando a una tasa máxima del 3,78%.

45360 West Severn Way – Centro de datos

Las instalaciones de TechCore en 45360 West Severn Way en Sterling, Virginia se construyeron en 1976, se renovaron en 2011 y comprenden 126,9 mil pies cuadrados. Además, el centro de datos tiene un valor tasado, a enero de 2022, de 31,0 millones de dólares, lo que equivale a una valoración de 244 dólares por pie cuadrado.

El centro de datos está arrendado al 100% a Amazon Data Services, Inc., una subsidiaria de Amazon, con un vencimiento del arrendamiento en octubre de 2025, lo que implica una WALE de 3,5 años. En particular, Amazon Web Services (AWS) se refiere a 45360 West Severn Way como IAD10.

Finanzas

Durante todo el año 2021, el centro de datos de 45360 West Severn Way produjo un ingreso bruto efectivo (EGI) de 1,49 millones de dólares y un ingreso operativo neto (NOI) de 1,17 millones de dólares. A su vez, AWS está pagando efectivamente 11,76 dólares por pie cuadrado para alquilar el centro de datos de 45360 West Severn Way. A continuación se muestra una comparación histórica del desempeño financiero del centro de datos para 2019, 2020 y 2021:

Finalmente, el NOI del centro de datos de 45360 West Severn Way de 1,17 millones de dólares y su valor de tasación de 31,0 millones de dólares implica que la propiedad se está valorando a una tasa máxima del 3,76%.

Derecho de primera oferta: Amazon Web Services (AWS)

Antes de que se comercialicen para la venta los centros de datos 7510-7610 Mason King Ct o 45360 West Severn Way en Virginia, Amazon Web Services (AWS) tiene un derecho de primera oferta (ROFO) para comprar las propiedades en los términos en los que TechCore (GI Partners y CalPERS) pretenden comercializar la propiedad. Además, si AWS rechaza la ROFO para comprar las propiedades, TechCore no puede vender las instalaciones a un precio de compra que sea un 7,5 % inferior al precio cotizado a AWS.

Además, en el caso de que TechCore reciba una oferta no solicitada de un tercero para comprar la propiedad 7510-7610 Mason King Ct o 45360 West Severn Way, AWS también tiene un derecho de preferencia (ROFR) para comprar las propiedades, en términos que coinciden con dicha oferta.

Patrocinadores de TechCore: GI Partners y CalPERS

TechCore, LLC es una subsidiaria de GI Partners que funciona como un vehículo de inversión principal para bienes raíces con ventajas tecnológicas en los Estados Unidos. Específicamente, esto incluye centros de datos, hoteles de operadores, campus corporativos para inquilinos de tecnología y propiedades de ciencias biológicas.

Hasta la fecha, GI Partners ha invertido en más de 3 millones de pies cuadrados de bienes inmuebles con ventajas tecnológicas centrales para TechCore. En particular, estas inversiones incluyen adquisiciones de 11525 Main Street en Broomfield, Colorado; 9911 Belward Campus Drive en Rockville, Maryland; 850 Winter Street en Waltham, Massachusetts; Liberty Park en Tysons en Viena, Virginia; y One Wilshire ocupado por CoreSite en Los Ángeles, California.