GI Partners, una firma de capital privado, a través de su vehículo de inversión TechCore, un fondo inmobiliario central discrecional con compromisos de inversión del Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California (CalPERS), anunciado hoy que ha asegurado una refinanciación de deuda de 389 millones de dólares para el edificio One Wilshire, que comprende 661,5 mil pies cuadrados de centro de datos y espacio de oficinas en el centro de Los Ángeles, California. En particular, CoreSite, un proveedor de centros de datos propiedad de American Tower, opera el punto de interconexión principal de One Wilshire, o sala de encuentro, ubicado en el cuarto piso del edificio.
Refinanciación de deuda: One Wilshire de GI Partners
La entidad prestataria One Wilshire de GI Partners, GI TC One Wilshire, LLC, obtuvo un préstamo a 10 años, a tasa fija, sin recurso, a plazo completo y con intereses únicamente con Goldman Sachs. Específicamente, los 389 millones de dólares de los ingresos del préstamo se utilizarán para liquidar anticipadamente el préstamo actual de la propiedad (vencimiento en agosto de 2023) y distribuir una parte del capital a TechCore de GI Partners.
Historia
En julio de 2013, GI Partners y CalPERS, a través del vehículo de inversión TechCore, adquirieron One Wilshire de Hines Real Estate Investment Trust (REIT) por 437,5 millones de dólares, equivalente a 660 dólares por pie cuadrado. En ese momento, TechCore financió la adquisición con un préstamo total de 180 millones de dólares (~40 % de la relación préstamo-valor) y 260 millones de dólares de capital.
One Wilshire: descripción general del centro de datos
One Wilshire está ubicado en 624 South Grand Avenue en el centro de Los Ángeles, California, entre las calles 6 y 7. Esta instalación de colocación y edificio de oficinas de 30 pisos y 661,5 mil pies cuadrados fue construida en 1967 y renovada en 1992 para instalar un centro de datos e infraestructura de telecomunicaciones.
Es importante destacar que casi todos los centros de datos importantes de Los Ángeles acceden a One Wilshire como su principal terminal de fibra óptica y punto de interconexión (es decir, más de 330 redes). Como resultado, se ha formado un grupo de centros de datos de Los Ángeles muy cerca de One Wilshire.
En general, One Wilshire está ocupado en un 89% por una combinación de proveedores de colocación, operadores, proveedores de servicios de Internet (ISP) y empresas de servicios financieros, entre otros. Históricamente, CoreSite, Verizon, Lumen Technologies (antes Qwest Communications) y DataBank (antes zColo de Zayo) han sido los principales inquilinos de telecomunicaciones en One Wilshire.
CoreSite Realty
Desde 2001, CoreSite ha sido inquilino y ha operado su centro de datos de Los Ángeles (LA1) en el edificio One Wilshire de GI Partners. Actualmente, el espacio operativo y de desarrollo de CoreSite comprende aproximadamente el 26 % de los pies cuadrados netos rentables (NRSF) de One Wilshire.
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A partir del tercer trimestre de 2020, CoreSite operó 163,0k NRSF en sus instalaciones LA1, de los cuales el 85,4% estaba ocupado. Además, CoreSite tiene otros 10,4 mil NRSF reservados para desarrollo, lo que eleva su presencia total en LA1 a 173,4 mil NRSF.
En total, CoreSite generó un alquiler anualizado de ~31,4 millones de dólares de su centro de datos LA1. De hecho, esto implica que la empresa está produciendo ~$192 por cada NRSF operativo del edificio.
Arrendamiento operativo
En julio de 2018, CoreSite extendió el plazo de su contrato de arrendamiento original, con GI Partners, en One Wilshire hasta 2029. Además, CoreSite mantiene tres opciones de renovación de cinco años, lo que le otorga control sobre su espacio hasta 2044.
Banco de datos
DataBank opera su centro de datos LAX1 en el edificio One Wilshire, que ofrece 1,8 megavatios de carga de TI crítica en 20.000 pies cuadrados elevados. En abril de 2017, GI Partners anunció que Zayo Group se expandió en One Wilshire “como inquilino del centro de datos” (es decir, zColo, que finalmente fue vendido a DataBank).
Patrocinadores de TechCore: GI Partners y CalPERS
TechCore, LLC es una subsidiaria de GI Partners que funciona como un vehículo de inversión principal para bienes raíces con ventajas tecnológicas en los Estados Unidos. Específicamente, esto incluye centros de datos, hoteles de operadores, campus corporativos para inquilinos de tecnología y propiedades de ciencias biológicas.
Hasta la fecha, GI Partners ha invertido en más de 3 millones de pies cuadrados de bienes inmuebles con ventajas tecnológicas centrales para TechCore. En particular, estas inversiones incluyen adquisiciones de 11525 Main Street en Broomfield, Colorado; 9911 Belward Campus Drive en Rockville, Maryland; 850 Winter Street en Waltham, Massachusetts; Liberty Park en Tysons en Viena, Virginia; 7510-7610 Mason King Ct en Manassas, Virginia; 45360 West Severn Way en Sterling, Virginia – así como One Wilshire de TechCore.
Socios IG
GI Partners es una firma de capital privado con sede en San Francisco que ha recaudado más de 29 mil millones de dólares en capital. En general, las tres estrategias principales de la empresa incluyen capital privado, bienes raíces e infraestructura de datos.
Más allá de One Wilshire, ocupado por CoreSite, las inversiones recientes de GI Partners relacionadas con centros de datos han incluido:
- DR Fortress: operador de centro de datos en Hawái
- Flexential: proveedor de colocación minorista dirigido al segmento de centros de datos empresariales
- LightEdge: proveedor de centros de datos centrado en colocación minorista y servicios gestionados
Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California (CalPERS)
CalPERS es el fondo de pensiones público más grande de Estados Unidos con ~480 mil millones de dólares en activos bajo administración (AUM). En general, la organización administra beneficios de jubilación para más de 2 millones de empleados actuales y jubilados de agencias públicas locales, de escuelas públicas y del estado de California y sus familias.
