El condado de Loudoun, que comprende ~80% del inventario dentro del norte de Virginia, la mayor concentración de centros de datos en los Estados Unidos, ha visto que su terreno urbanizable para centros de datos se ha vuelto más escaso en los últimos años. Como tal, el condado está identificando las ubicaciones más adecuadas para el futuro desarrollo del centro de datos, así como también revisa aquellas áreas que no son apropiadas. Como parte de esta revisión, el Corredor de la Ruta 7 del condado de Loudoun es un área donde se está considerando la prohibición de construir centros de datos. Si bien Dulles Cloud South fue identificado como una nueva área potencial para el desarrollo de centros de datos por el Departamento de Desarrollo Económico (DED) del condado de Loudoun, pero finalmente recibió una recepción desinteresada por parte del Comité de Transporte y Uso de la Tierra (TLUC) del condado de Loudoun.
Antecedentes: centros de datos del condado de Loudoun
En menos de 10 años, de 2012 a 2021, el espacio del centro de datos se ha multiplicado por más de cuatro en el condado de Loudoun, de 5 millones de pies cuadrados de espacio de construcción a más de 26 millones de pies cuadrados en la actualidad. Además, el condado de Loudoun tiene 4 millones de pies cuadrados adicionales en desarrollo.
En términos de capacidad de energía, el inventario de centros de datos del norte de Virginia ha crecido a más de 1.500 megavatios de energía puesta en servicio, mientras que la tasa de desocupación del mercado se ha mantenido constantemente por debajo del 10%, lo que demuestra la fuerte absorción de arrendamientos del norte de Virginia.
Virginia del Norte: Inventario (capacidad de energía) y tasa de desocupación
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Este crecimiento en el espacio del centro de datos ha llevado a una expansión de los ingresos fiscales por equipos informáticos del condado de Loudoun, que se estima que superarán los 500 millones de dólares anuales para el año fiscal 22. Al mismo tiempo, el condado se ha beneficiado de más de 4.000 empleos directos a tiempo completo proporcionados por la industria de centros de datos.
Como se muestra y numera a continuación, dentro del condado de Loudoun, la mayoría de los centros de datos se pueden agrupar en tres áreas distintas:
- Callejón del centro de datos en Ashburn, Virginia
- Greenway West cerca de Leesburg, Virginia
- Ruta estadounidense 50 y ruta 606 del estado de Virginia
Condado de Loudoun – Centros de datos existentes
Estratégicamente, el condado de Loudoun es un lugar importante para la industria de centros de datos, debido a la concentración de infraestructura de fibra. Sin embargo, el condado solo tiene una cantidad finita de terreno y disponibilidad actual de energía, ambos factores que respaldan el desarrollo comercial de los centros de datos. Por lo tanto, el terreno comercial restante del condado de Loudoun es de vital importancia para respaldar la industria de los centros de datos.
En cuanto a la energía, a continuación se muestra una representación de las líneas de transmisión de alto voltaje (indicadas en verde oscuro), que suministran electricidad en el condado de Loudoun.
Condado de Loudoun – Mapa de acceso a servicios eléctricos
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La disponibilidad de energía es un factor crítico en el desarrollo de los centros de datos, mientras que la adición de nuevas rutas de energía es un evento muy disruptivo. Por ejemplo, actualmente no hay infraestructura eléctrica a lo largo del Corredor de la Ruta 7; sin embargo, las líneas de transmisión de alto voltaje sí se cruzan al sur del Aeropuerto Internacional de Dulles, en el área recientemente identificada Dulles Cloud South.
Para impulsar el crecimiento continuo de los centros de datos de la región, el Departamento de Desarrollo Económico (DED) del condado de Loudoun destacó el potencial para permitir el desarrollo de una nueva área de oportunidades llamada Dulles Cloud South. Específicamente, el DED identifica que Dulles Cloud South podría permitir la construcción de más de 56 millones de pies cuadrados de espacio para centros de datos, lo que podría generar más de mil millones de dólares de ingresos fiscales al año para el condado de Loudoun. Al mismo tiempo, el condado de Loudoun está considerando prohibir la construcción de centros de datos en el área del Corredor de la Ruta 7, como parte de su actual reescritura de la ordenanza de zonificación – con su fundamento en los conflictos de uso de la tierra, el poder y la diversificación económica.
Con estos antecedentes, Centro Infra revisa con más detalle las áreas contrastantes del Corredor de la Ruta 7 y Dulles Cloud South del condado de Loudoun. Como se muestra en el mapa del condado de Loudoun a continuación, el corredor de la Ruta 7 es el área roja (n.° 1) en la parte superior del mapa, mientras que Dulles Cloud South es el área amarilla (n.° 2) en la parte inferior del mapa.
Condado de Loudoun – Mapa de uso del suelo del centro de datos
Corredor de la Ruta 7 – Condado de Loudoun – Descripción general
El Corredor de la Ruta 7 se define como las áreas a lo largo de los lados norte y sur de la Ruta 7, entre el límite oriental de la ciudad de Leesburg, Virginia y el límite del condado de Fairfax, Virginia. A lo largo del corredor de la Ruta 7 (área roja a continuación), los centros de datos están permitidos por derecho*, aunque no existe infraestructura eléctrica para respaldar su desarrollo. De hecho, hay varias parcelas de tierra situadas a lo largo del corredor de la Ruta 7 que permiten el uso de centros de datos por derecho propio.
*Nota: por derecho se infiere que los centros de datos son un uso permitido en el distrito de zonificación y no están sujetos a revisión y aprobación especiales.
Corredor de la Ruta 7
Hasta la fecha, el condado de Loudoun se ha asegurado de que no se hayan construido centros de datos en el corredor de la Ruta 7, a través de medios “blandos”, a pesar de la gran demanda de los desarrolladores y propietarios de terrenos. Sin embargo, como señaló Buddy Rizer, director ejecutivo del Departamento de Desarrollo Económico (DED) del condado de Loudoun, “probablemente el estatuto exigiría que Dominion Power tendiera líneas eléctricas de alto voltaje hasta este corredor, y podrían haber hasta tres millas de torres a lo largo de la Ruta 7, si se construyera incluso un centro de datos en el corredor de la Ruta 7”.
Distrito de superposición de zonificación
Dada la creciente presión sobre el condado de Loudoun por parte de inversionistas privados y compañías de servicios eléctricos por igual, el condado está considerando la creación de un distrito de superposición de zonificación en su actual reescritura de la ordenanza de zonificación, que prohibiría la construcción de centros de datos a lo largo del corredor de la Ruta 7.
Los motivos del deseo del condado de Loudoun de prohibir el desarrollo de centros de datos a lo largo del corredor de la Ruta 7 son múltiples:
- Conflicto de uso de la tierra: El Plan General 2019 del condado de Loudoun designa tres tipos de lugares a lo largo del corredor de la Ruta 7, ninguno de los cuales prevé los centros de datos como un uso permitido.
- Energía: actualmente no se construyen conexiones eléctricas adecuadas a lo largo del corredor de la Ruta 7. Por lo tanto, serían necesarias importantes extensiones de líneas de transmisión aéreas para proporcionar suficiente energía.
- Diversificación económica: la mayor competencia por los terrenos en el condado de Loudoun por parte de la industria de centros de datos y, por lo tanto, los elevados precios de los terrenos, significa que otros tipos de uso de bienes raíces comerciales, como oficinas, comercio minorista e industrial, están viendo obstaculizado su crecimiento en el condado.
Comentarios del Comité de Transporte y Uso de la Tierra (TLUC)
Actualmente, el condado de Loudoun no ha tomado ninguna medida para prohibir la construcción de centros de datos a lo largo del corredor de la Ruta 7. En cambio, se están realizando más investigaciones para discernir la forma óptima de implementar una prohibición, y se tomará una decisión en una fecha posterior.
Con este fin, prohibir el desarrollo de centros de datos a lo largo del corredor de la Ruta 7 es un tema delicado para varias partes interesadas del condado de Loudoun. Como señaló Caleb Kershner, que representa al distrito Catoctin del condado de Loudoun en la Junta de Supervisores, “hay muchas preocupaciones de la industria”, en su mayoría desarrolladores, y la gran preocupación es que “han tomado decisiones multimillonarias en ciertos lugares, potencialmente, o inversiones, o ciertamente planes. Y les preocupa que parte de eso pueda verse afectado por parte de este diseño”.
Dulles Cloud South – Condado de Loudoun – Descripción general
El Departamento de Desarrollo Económico (DED) del condado de Loudoun identificó a Dulles Cloud South como una nueva área de oportunidad para permitir potencialmente el desarrollo del centro de datos por derecho. Específicamente, Dulles Cloud South está situado al sur del Aeropuerto Internacional de Dulles y al sur de Braddock Road (área amarilla a continuación).
Dulles Nube Sur
Actualmente, el área de Dulles Cloud South contiene parcelas de tierra que tienen una designación en el Plan General de 2019 del condado de Loudoun donde los centros de datos no están previstos como un uso permitido. En otras palabras, existe un conflicto de uso del suelo con los centros de datos en el área de Dulles Cloud South.
Sin embargo, DED señala que Dulles Cloud South está bien situado para el desarrollo de centros de datos dada su proximidad a la energía y a importantes terrenos contiguos no desarrollados y no desarrollados. En teoría, Dulles Cloud South podría respaldar el desarrollo de más de 56 millones de pies cuadrados de espacio para centros de datos, lo que podría generar más de mil millones de dólares en ingresos fiscales anuales para el condado de Loudoun.
Dados los incentivos económicos para los propietarios privados de tierras en desarrollo en Dulles Cloud South, el DED también recomendó instituir nuevas restricciones y obtener concesiones en estas tierras, como exigir:
- Compromisos de utilizar 100% energía renovable para alimentar los centros de datos
- Generación de energía renovable in situ, a diferencia del uso de acuerdos de compra de energía (PPA) para adquirir créditos de energía renovable (REC)
- Adopción o preparación de nuevas tecnologías energéticas (por ejemplo, pilas de combustible de hidrógeno o biogás)
- Preservación de espacios abiertos, incluido un aumento de los requisitos de detección y retroceso para las residencias adyacentes.
- Contribuciones al fondo de vivienda del condado de Loudoun
Finalmente, Dulles Cloud South representa una de las pocas áreas dentro del condado de Loudoun donde quedan grandes parcelas de tierra disponibles. Por lo tanto, permitir el uso del centro de datos en Dulles Cloud South aliviaría las presiones de desarrollo en otras áreas del condado de Loudoun donde persiste el interés continuo en el desarrollo del centro de datos.
Comentarios del Comité de Transporte y Uso de la Tierra (TLUC)
En última instancia, el Comité de Transporte y Uso de la Tierra (TLUC) del condado de Loudoun decidió que los centros de datos no deberían desarrollarse en Dulles Cloud South. Esta decisión se tomó por una variedad de razones que incluyen la diversificación económica, los impactos ambientales, el consumo de energía y para evitar que se construyan centros de datos en todas partes del condado de Loudoun. Con este fin, el TLUC presentó una moción a la Junta de Supervisores, que aprobó 4-0-1, “para ordenar al personal que no realice ninguna investigación sobre los impactos y no permitiría centros de datos en el área identificada como Dulles Cloud South”.
