Mapletree Industrial Trust anunciado hoy que ha acordado adquirir 29 datos centros ubicados en 18 estados de los Estados Unidos de Sila Realty Trust, anteriormente conocido como Carter Validus Mission Critical REIT, para 1.300 millones de dólares (1.800 millones de dólares singapurenses).
Durante el primer trimestre de 2021, los 29 centros de datos de Sila Realty generaron ingresos operativos netos (NOI) de 19,1 millones de dólares, lo que, de forma anualizada, equivale a 76,2 millones de dólares. Por lo tanto, Mapletree Industrial Trust está valorando los 29 centros de datos de Sila Realty con un rendimiento NOI del 5,8% sobre las ganancias del primer trimestre de 2021. Sin embargo, dada cierta degradación de las ganancias tras el final del trimestre, la valoración de la cartera se acerca más a una tasa de capitalización media del 5%. Finalmente, se espera que la adquisición se cierre en el tercer trimestre de 2021.
Cartera: Mapletree Industrial compra a Sila Realty
Mapletree Industrial está adquiriendo 29 centros de datos que comprenden un área neta alquilable (NLA) de 3,3 millones de pies cuadrados y una superficie de terreno de 8,4 millones de pies cuadrados. Específicamente, los cinco principales mercados para estos centros de datos, por alquiler base anualizado, son Atlanta (22%), Sacramento (9,2%), Washington, D.C. (8,6%), San José (8,1%) y Los Ángeles (7,4%).
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En términos de clasificación, Sila Realty tiene instalaciones en los siguientes subsectores de centros de datos: 21 son de colocación, 6 son empresariales y 2 son mayoristas. De estos 29 centros de datos, 19 activos son estructuras alimentadas y 10 instalaciones son centros de datos equipados.
Perfil de arrendamiento
En total, Mapletree Industrial adquiere una cartera con 32 inquilinos y una tasa de ocupación del 87,8%. Sin embargo, excluyendo las instalaciones de la cartera en 250 Williams Street en Atlanta, que tuvieron una reciente terminación del contrato de arrendamiento de oficina, la tasa de ocupación de la cartera sería del 98,4%.
En particular, el 89% de los arrendamientos de la cartera de Sila Realty tienen escalas de alquiler contractuales que van del 1,5% al 3,0% anual. Además, los centros de datos se encuentran principalmente en arrendamientos netos triples con un vencimiento de arrendamiento promedio ponderado (WALE) de 7,9 años.
Portafolio de inquilinos principales
A continuación se muestran los ocho principales inquilinos en general de la cartera de centros de datos de Sila Realty, que Mapletree Industrial está adquiriendo.
- Evoque Data Center Solutions: genera el 12,1% de los ingresos brutos por alquiler (GRI) del portafolio. En particular, Evoque es un proveedor de colocación minorista propiedad de Brookfield Infrastructure, que fue adquirida a AT&T en 2018.
- Lumen Technologies: proporciona el 7,8% del GRI de la cartera
- BP: aporta el 7,1% del GRI de la cartera
- DataBank: genera el 6,9% del GRI del portafolio. En particular, DataBank está respaldado por Colony Capital, que posee una participación accionaria del 20% en la empresa.
- Sungard Availability Services: proporciona 6,7% del GRI del portafolio
- InComm: aporta el 6,6% del GRI de la cartera
- CyrusOne: genera el 5,2% del GRI de la cartera
- Ensono: proporciona el 4,9% del GRI del portafolio. En particular, Ensono es un proveedor de servicios gestionados (MSP) que acordó ser adquirido por KKR en abril de 2021.
Tenencia de la tierra
Por último, las propiedades están situadas predominantemente (94%) en terrenos de plena propiedad.
Mezcla de financiación: Mapletree Industrial
Mapletree Industrial está financiando la transacción con ~60% de deuda y ~40% de capital, mediante la emisión de nuevas unidades comunes. Específicamente, la compañía tiene la intención de recaudar ingresos brutos de 593 millones de dólares (800 millones de dólares singapurenses) para financiar la parte de capital de la transacción.
Bookrunners
DBS Bank, OCBC Bank, Bank of America y UBS son los coordinadores globales conjuntos y bookrunners para la recaudación de capital.
Justificación de la transacción – Mapletree Industrial
Mapletree Industrial Trust proporciona la justificación de por qué la adquisición de los 29 centros de datos de Sila Realty beneficia su estrategia de centros de datos.
Escala aumentada
Tras el cierre de la transacción de Sila Realty, la cartera de centros de datos de Mapletree Industrial comprenderá 57 instalaciones en todo Estados Unidos. De hecho, se trata de un aumento con respecto a los 28 centros de datos en los EE. UU. antes de la transacción.
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Además, la cartera de centros de datos de Mapletree Industrial aumentará a 3.400 millones de dólares (4.600 millones de dólares singapurenses) de activos bajo gestión (AUM). Por lo tanto, esto representa un aumento del 64% en los activos gestionados del centro de datos desde los 2.100 millones de dólares (2.800 millones de dólares singapurenses) al 31 de marzo de 2021.
Como resultado, Mapletree Industrial se convertirá en uno de los mayores propietarios de centros de datos entre los REIT que cotizan en bolsa en Asia-Pacífico. De hecho, otra empresa de Singapur, Keppel DC REIT, también tiene una amplia cartera de centros de datos en el sudeste asiático, Australia y Europa.
Complementario a los centros de datos existentes en EE. UU.
La cartera de centros de datos de Sila Realty se encuentra predominantemente en los 15 principales mercados de centros de datos de EE. UU. y Canadá. Como resultado, una vez completada la adquisición, Mapletree Industrial tendrá presencia de centros de datos en 13 de los 15 principales mercados de centros de datos en EE. UU. y Canadá.
Específicamente, la adquisición expande la presencia de Mapletree Industrial en los Estados Unidos a nuevos “15 principales” mercados, incluidos Chicago, Silicon Valley, Los Ángeles y Houston. Al mismo tiempo, la cartera fortalece la presencia del centro de datos de la empresa en los mercados del norte de Virginia y Atlanta.
Desde una perspectiva financiera, pro forma para la adquisición de la cartera de Sila Realty, Mapletree Industrial Trust generará el 64% de sus ingresos brutos por alquiler (GRI) en los 15 principales mercados de centros de datos de América del Norte.
Mapletree Industrial Portfolio NLA en los 15 principales mercados de centros de datos (000 pies cuadrados)
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Estabilidad de ingresos y diversificación de inquilinos
Mapletree Industrial está adquiriendo centros de datos que se encuentran principalmente en arrendamientos netos triples, con un vencimiento de arrendamiento promedio ponderado (WALE) de 7,9 años. Por lo tanto, de forma proforma, la cartera general de la empresa WALE aumentará de 4,0 años a 4,6 años.
Además, la transacción mejora la diversificación de ingresos de Mapletree Industrial al agregar nuevos inquilinos a su cartera pro forma. Por ejemplo, Evoque y Lumen Technologies pasan a formar parte de la base pro forma de los 10 principales inquilinos de la empresa.
Cuantitativamente, la adquisición de Sila Realty reduce la contribución de los ingresos brutos por alquiler (GRI) del mayor inquilino de Mapletree Industrial, HP (Hewlett-Packard), del 7,3% al 6,1%. Además, la transacción reduce la contribución general al GRI de los 10 principales inquilinos de Mapletree Industrial del 33,3% al 30,6%.
Asesores de transacciones – Sila Realty
El asesor financiero de Sila Realty fue Moelis & Company. Además, el asesor legal de Sila Realty fue Holland & Knight.
