Los centros de datos Powered Shell representan un enfoque flexible y personalizable para la infraestructura informática, lo que permite a los inquilinos adaptar el espacio sin terminar para satisfacer sus necesidades tecnológicas específicas. Estas instalaciones ofrecen una base escalable para que los proveedores de hiperescala y colocación satisfagan la voraz demanda de capacidad de energía que sustenta las cargas de TI críticas, incluidas muchas cargas de trabajo emergentes de inteligencia artificial (IA).
Los centros de datos de estructura eléctrica son espacios informáticos que los propietarios brindan con interiores sin terminar, energía básica e infraestructura de conectividad. Los inquilinos equipan estos espacios con la infraestructura operativa necesaria, que incluye refrigeración, generadores de respaldo y sistemas de TI, para satisfacer sus necesidades específicas.
Centro Infra explora los centros de datos shell potenciados y ofrece información sobre un modelo de infraestructura único que combina personalización y control con velocidad de comercialización. Abarcamos los aspectos fundamentales, las diferencias con las soluciones llave en mano y las ventajas que aportan estas instalaciones. Centro Infra identifica quién utiliza estos centros de datos, quién los proporciona, detalles sobre los contratos de arrendamiento, precios, costos de construcción y cómo estos factores contribuyen a la valoración general de los centros de datos de shell motorizados.
¿Qué son los centros de datos Powered Shell?
Los centros de datos de estructura eléctrica son instalaciones informáticas que son desarrolladas parcialmente por el propietario, quien invierte el capital inicial para construir la estructura exterior del edificio y brindar acceso a servicios públicos básicos de energía y conectividad de fibra óptica. El interior, sin embargo, quedó sin terminar, lo que permite a los inquilinos personalizar el espacio según sus necesidades específicas. Este proceso de personalización implica la inversión del inquilino para completar la configuración interior, que incluye la instalación de sistemas de refrigeración, baterías UPS (fuente de alimentación ininterrumpida), generadores de respaldo, bastidores, equipos de TI, cableado y espacio de almacenamiento, para transformar el edificio en un centro de datos totalmente operativo.
A modo de ejemplo, consideremos la distribución típica de un centro de datos que separa claramente la estructura del edificio de sus componentes interiores. Estos componentes comprenden sistemas eléctricos y HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado), así como otros equipamientos interiores necesarios para las operaciones.
Fuente: Realty digital.
Los centros de datos Powered Shell varían significativamente en tamaño y alcance. Pueden ocupar una sección o un piso completo de un edificio existente, o pueden comprender una estructura independiente dedicada a un solo inquilino. Estos edificios son adecuados tanto para construcciones nuevas como para modernizaciones diseñadas específicamente para operaciones de centros de datos.
A continuación se muestra un ejemplo del espacio interior bruto de un centro de datos shell con tecnología, que está listo para las mejoras de los inquilinos:
Fuente: CyrusOne.
En una escala más pequeña, los compromisos de los centros de datos de estructura eléctrica a menudo comienzan con un umbral mínimo de 1 megavatio (MW) de capacidad de energía o 10,000 pies cuadrados de espacio. Sin embargo, el uso de carcasas alimentadas es cada vez más común entre los inquilinos de hiperescala más grandes del mundo, como Amazon Web Services (AWS) y Google, que ahora requieren edificios individuales o campus completos con capacidades de energía que van desde 100 MW a 1 gigavatio (GW).
Esta escala es particularmente relevante para soportar cargas de trabajo de inteligencia artificial (IA) de alta densidad. Para garantizar la confiabilidad de estas cargas de trabajo, las instalaciones con energía eléctrica generalmente tienen alimentaciones eléctricas duales provenientes de una o dos subestaciones distintas, lo que proporciona un suministro de energía redundante para proteger contra cortes.
Desarrollo de centros de datos Powered Shell
La estrategia del centro de datos Powered Shell utiliza un modelo de desarrollo flexible y escalable, brindando a los clientes la capacidad de implementar rápidamente la infraestructura de su centro de datos según sea necesario. Este enfoque también permite a los clientes conservar capital hasta que sea necesario invertir. Generalmente se implementa una de las siguientes tres estrategias:
- Construcción completa y personalización: En este enfoque, los proveedores construyen toda la estructura exterior del edificio pero dejan el interior sin terminar. Luego, el edificio se personaliza y acondiciona según los requisitos específicos del cliente, pero sólo después de que se haya firmado un contrato de arrendamiento.
- Construcción por fases basada en la demanda: Los proveedores completan la construcción del armazón del edificio, pero solo terminan gradualmente las salas de datos de acuerdo con las demandas de los clientes. Este método garantiza que solo quede desocupada una cantidad limitada de energía y espacio.
- Reequipamiento de edificios existentes: Esta estrategia implica adquirir edificios que no fueron diseñados originalmente como centros de datos y convertirlos en estructuras eléctricas. En algunas circunstancias, puede proporcionar ahorros de costos en comparación con la construcción de nuevos centros de datos especialmente diseñados.
Suponiendo que el terreno ya haya sido adquirido, el cronograma de desarrollo de un centro de datos totalmente nuevo, incluida su estructura eléctrica, generalmente sigue esta secuencia:
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- Fase de construcción de carcasa eléctrica (6 a 12 meses):
- Obtener los derechos y permisos necesarios.
- Construcción de la estructura central del edificio y las paredes externas (la cáscara)
- Instalación de la infraestructura básica de energía y conectividad.
- Fase de configuración interna del inquilino (3 a 6 meses):
- Instalación de sistemas eléctricos y de refrigeración.
- Montaje de racks y armarios.
- Implementación de sistemas de seguridad y extinción de incendios.
En general, el proceso desde el inicio de la construcción hasta alcanzar la capacidad operativa total de un proyecto típico de centro de datos totalmente nuevo varía de 9 a 18 meses.
Powered Shell versus centro de datos llave en mano
Un centro de datos con carcasa eléctrica ofrece un espacio parcialmente terminado y equipado con infraestructura básica, como electricidad y conectividad de fibra óptica, lo que requiere que los inquilinos terminen el interior de acuerdo con sus necesidades específicas. Por el contrario, un centro de datos llave en mano está totalmente construido y equipado, listo para su ocupación inmediata, incluidos todos los componentes y sistemas necesarios, como sistemas de enfriamiento, racks y gabinetes, sistemas de seguridad y sistemas de extinción de incendios. La siguiente tabla compara las características clave de los centros de datos shell con tecnología y llave en mano:
| Carcasa motorizada | Centro de datos llave en mano | |
| Estructura del edificio | Espacio parcialmente terminado con infraestructura básica de energía y conectividad | Instalación totalmente equipada y operativa, lista para su uso inmediato |
| Personalización | Alta flexibilidad en diseño y equipamiento para satisfacer las necesidades específicas del inquilino | Diseño y especificaciones predefinidos con opciones de personalización limitadas |
| Tiempo de construcción | 6 a 12 meses | 1 a 2 años |
| Tiempo de preparación | Más tiempo, debido a la necesidad de configuración interior y de TI | Más breve, ya que la instalación ya está instalada y operativa |
| Gastos de capital | Inicialmente mayor, debido a los costos de construcción interior y de instalación de TI | Pago inicial más bajo, con costos incluidos en tarifas de arrendamiento más altas |
| Control Operativo | Alto, mientras los inquilinos gestionan el interior y las operaciones | Más bajo, con la mayor parte del control en manos del proveedor |
| Mantenimiento | El inquilino se encarga del mantenimiento interior y de la infraestructura de TI | Proveedor responsable de todo el mantenimiento, incluidas las instalaciones y los equipos de TI |
| Usuarios objetivo | Inquilino único; normalmente proveedores de nube o colocación | Tiene capacidad para un solo inquilino o para varios inquilinos (colocación); ideal para empresas |
| Duración del contrato | 10 a 20+ años | 5 a 10+ años |
| Tarifas de arrendamiento | Inferior: $10 a $25 por pie cuadrado por año | Más alto: $100 a $200+ por kW por mes |
Beneficios de los centros de datos Powered Shell
La elección de un centro de datos shell motorizado ofrece importantes ventajas para los clientes, especialmente en comparación con la tarea de construir un centro de datos desde cero.
Fuente: REIT de núcleo digital. Centro de datos Powered Shell ubicado en 1500 Space Park Drive, Santa Clara, California.
Los beneficios de los centros de datos shell con tecnología incluyen:
1. Personalización y control
Los centros de datos Powered Shell brindan a los clientes la flexibilidad de personalizar su espacio del centro de datos para cumplir con especificaciones técnicas y objetivos comerciales precisos. Este nivel de personalización abarca varios aspectos, tales como:
- Piso: Los clientes pueden seleccionar el tipo de piso que mejor se adapte a sus necesidades, ya sea una losa de concreto para mayor durabilidad o un piso elevado para refrigeración por suelo radiante y gestión de cables.
- Energía: Los clientes pueden diseñar su arquitectura de distribución de energía. Esto incluye seleccionar los niveles de redundancia apropiados (por ejemplo, N+1, 2N o 2N+1) para garantizar la confiabilidad y el servicio ininterrumpido.
- Refrigeración: El tipo y configuración de los sistemas de refrigeración pueden ser instalados directamente por los clientes, ya sea que prefieran sistemas de refrigeración a base de aire o de agua. También tienen la oportunidad de implementar estrategias específicas de gestión del flujo de aire para optimizar la eficiencia de refrigeración.
- Seguridad: Las medidas de seguridad física se pueden personalizar para adaptarse con precisión a los requisitos del cliente, como mayores retrocesos perimetrales y zonas de amortiguamiento ambiental.
- Estructural: Los clientes pueden reforzar la estructura del edificio para resistir fuertes vientos estipulando el uso de materiales de construcción duraderos, como hormigón armado y acero. Esto puede fortalecer significativamente las paredes, los techos y los cimientos del edificio contra desastres naturales como huracanes y tornados.
2. Velocidad de comercialización
La selección de una implementación de centro de datos shell potenciado acorta significativamente el cronograma para volverse operativo, en comparación con el largo proceso de construir un centro de datos desde cero.
Los centros de datos Powered Shell poseen la ventaja de haber superado los desafíos regulatorios que a menudo se encuentran en los proyectos de desarrollo de nuevos centros de datos. Esto incluye la obtención de derechos y permisos, que son procesos que a veces pueden extenderse más allá de los 12 meses. Además, estas instalaciones vienen preequipadas con infraestructura eléctrica y fibra óptica, lo que brinda acceso inmediato a servicios públicos críticos y opciones de conectividad.
Los centros de datos de estructura eléctrica están diseñados teniendo en cuenta las mejores prácticas de la industria, incluidas capacidades óptimas de carga en el piso, alturas de techo y densidades de energía (es decir, vatios por pie cuadrado). Este enfoque de diseño simplifica la configuración interior y la instalación de equipos para los inquilinos, lo que permite una implementación y preparación operativa más rápidas.
3. Rentabilidad
La elección de un centro de datos shell con tecnología reduce significativamente los gastos de capital iniciales. Elimina el importante desembolso inicial necesario para la adquisición de terrenos, los honorarios profesionales para obtener los derechos y permisos necesarios, la construcción de la estructura y el núcleo del edificio y los gastos asociados con el establecimiento de la infraestructura básica de energía y conectividad. En cambio, las organizaciones pueden arrendar una instalación exterior eléctrica, lo que les permite concentrarse en equipar el interior con su equipo de infraestructura y hardware de TI.
Además, los clientes de centros de datos de shell motorizados se benefician del uso de técnicas de construcción modulares. Este enfoque permite que los componentes críticos de la infraestructura, como los sistemas de energía y refrigeración, se preensamblen y preconfiguren fuera del sitio. Luego, estos módulos se pueden instalar directamente en la instalación del shell alimentado, simplificando y estandarizando el proceso de configuración. La adopción de una estrategia modular da como resultado reducciones de costos al disminuir significativamente la cantidad de trabajo de construcción y configuración requerido en el sitio, lo que reduce los gastos de mano de obra y acelera el cronograma hasta la preparación operativa.
Clientes de centros de datos Powered Shell
Los centros de datos Powered Shell atraen a una amplia gama de clientes e inquilinos, incluidas empresas de hiperescala y grandes organizaciones que exigen características muy específicas, además de poseer la experiencia y los recursos para equipar y operar sus propias instalaciones.
Fuente: Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT). Cartera Highpoint Powered Shell en Sterling, Virginia.
En particular, estos clientes incluyen proveedores de servicios en la nube (CSP), proveedores de colocación, operadores de telecomunicaciones, proveedores de servicios de Internet (ISP), mineros de criptomonedas y grandes empresas. Ejemplos destacados de clientes de estas categorías son Amazon Web Services (AWS), Google, Equinix, AT&T, Verizon y Bank of New York (BNY) Mellon.
Los centros de datos Powered Shell se utilizan principalmente para funciones críticas como alojar las zonas de disponibilidad para proveedores de servicios en la nube, establecer sitios de recuperación ante desastres e implementar nubes privadas.
Debido a la importante inversión inicial necesaria para personalizar estas instalaciones, la rotación de clientes en los centros de datos con tecnología shell es poco común. La reubicación de infraestructura de TI crítica conlleva un alto costo y un riesgo significativo de interrupción.
Proveedores de centros de datos Powered Shell
Los proveedores de centros de datos Powered Shell se especializan en el desarrollo de edificios a gran escala, equipándolos con infraestructura básica de energía y conectividad para respaldar las operaciones de los centros de datos de los clientes.
Fuente: REIT de núcleo digital. Centro de datos Powered Shell ubicado en 3015 Winona Avenue, Burbank, California.
Los siguientes son actores clave en la industria y aspectos importantes de sus carteras:
- Digital Realty ofrece servicios de shell motorizado a través de su solución Powered Base Building (PBB), habiendo construido y alquilado millones de pies cuadrados de este espacio PBB. La compañía también patrocinó un vehículo que cotiza en Singapur, conocido como Digital Core REIT, que posee centros de datos shell en los Estados Unidos.
- CyrusOne tenía 1,7 millones de pies cuadrados brutos de espacio de estructura motorizada listo para desarrollo futuro y alrededor de 505 acres designados para posibles proyectos de estructura de centro de datos.
- COPT Defense Properties posee 30 centros de datos shell potenciados (6 directamente y 24 a través de empresas conjuntas) con un total de 5,7 millones de pies cuadrados. Estas instalaciones se alquilan principalmente a Amazon Web Services (AWS) en el área del norte de Virginia.
- Los centros de datos QTS tenían más de 1 millón de pies cuadrados de capacidad de carcasa eléctrica, con el objetivo de ampliar la prestación de servicios dentro de sus mercados establecidos.
- CoreSite operó 18 arrendamientos de carcasas eléctricas, por un total de 422 851 pies cuadrados netos rentables (NRSF), lo que generó $17,1 millones en alquiler anualizado.
- BlackChamber Group está planificando activamente el desarrollo de proyectiles eléctricos en más de 300 acres de terreno y ha invertido más de $400 millones en la adquisición de estas parcelas iniciales en múltiples sitios en el norte de Virginia.
Otros proveedores destacados de centros de datos shell con tecnología incluyen STACK Infrastructure, Aligned Data Centers, EdgeConneX, Sabey Data Centers, Stream Data Centers, H5 Data Centers y Prime Data Centers.
Estructura de arrendamiento de centros de datos Powered Shell
Los centros de datos Powered Shell atienden a inquilinos que desean administrar sus propias operaciones del centro de datos. Los propietarios e inquilinos celebran contratos de arrendamiento a largo plazo, que normalmente abarcan 10 a 20 años, y se firman antes de que comience la construcción. Estos arrendamientos cuentan con:
- Opciones de extensión: Los inquilinos reciben múltiples oportunidades de extensión del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, un inquilino podría tener la opción de extender el contrato de arrendamiento cuatro veces distintas, cada una por cinco años adicionales, lo que podría extender la duración total del arrendamiento hasta por 20 años.
- Escaleras mecánicas de alquiler: El contrato de arrendamiento incluye cláusulas que exigen aumentos periódicos del alquiler, generalmente entre el 1,5% y el 3% anual.
Los arrendamientos de centros de datos shell con tecnología están estructurados sobre una base triple neta, lo que significa que los inquilinos deben cubrir todos los costos operativos, como impuestos a la propiedad, seguros y gastos de mantenimiento, además del alquiler.
Estrategia de arrendamiento por fases
Para optimizar los gastos de capital y adaptarse al crecimiento futuro, los arrendamientos de centros de datos shell con alimentación a menudo se organizan en fases. Por ejemplo, un inquilino podría inicialmente arrendar una parte de una estructura de 50 megavatios, comprometiéndose a 20 megavatios en dos fases iniciales. En los años siguientes, tienen la opción de arrendar fases adicionales y eventualmente expandirse para utilizar los 50 megavatios completos. Este enfoque gradual del arrendamiento permite una expansión gradual de la infraestructura, alineándose con las necesidades cambiantes del inquilino.
Precios de arrendamiento de centros de datos Powered Shell
El costo de arrendar centros de datos shell con alimentación varía según el mercado, principalmente debido a las diferencias en los precios de energía y bienes raíces en cada ubicación. A continuación se presentan tres ejemplos de Estados Unidos que demuestran que el precio anual de los arrendamientos triples netos de centros de datos shell con alimentación suele oscilar entre 10 y 25 dólares por pie cuadrado.
1. Servicios web de Amazon (AWS) – Manassas, Virginia
Amazon Web Services (AWS) es el único inquilino que alquila cuatro centros de datos shell con alimentación ubicados en Bethlehem Road en Manassas, condado de Prince William, Virginia. Estas instalaciones en conjunto comprenden 728,460 pies cuadrados de área bruta alquilable (GLA).
A continuación se muestra un mapa detallado de las ubicaciones y tamaños de estos centros de datos de AWS:
- DC-18: 8180 Bethlehem Road, con 215,650 pies cuadrados de GLA
- DC-19: 8200 Bethlehem Road, con 148,580 pies cuadrados de GLA
- DC-20: 8210 Bethlehem Road, con 215,650 pies cuadrados de GLA
- DC-23: 8190 Bethlehem Road, con 148,580 pies cuadrados de GLA
AWS firmó un contrato de arrendamiento triple neto de 10 años, comprometiéndose inicialmente a pagar 7,65 millones de dólares de alquiler base anualmente, lo que equivale a una tasa de 10,50 dólares por pie cuadrado. Según una tasación realizada en estas propiedades de cubierta eléctrica, se determinó que el alquiler de mercado era de $12,00 por pie cuadrado.
2. Servicios web de Amazon (AWS) – Sterling, Virginia
Amazon Web Services (AWS) es el único inquilino que alquila dos edificios de centros de datos de un solo piso ubicados en West Severn Way en Sterling, condado de Loudoun, Virginia. Estas instalaciones en conjunto comprenden 297,160 pies cuadrados de pies cuadrados netos rentables (NRSF).
A continuación se muestra una vista aérea de la ubicación y el tamaño de estos centros de datos de AWS:
- DC-21: 45295 West Severn Way, con 148,580 pies cuadrados de NRSF
- DC-22: 45305 West Severn Way, con 148,580 pies cuadrados de NRSF
AWS firmó un contrato de arrendamiento triple neto de 12 años, comprometiéndose inicialmente a pagar 4,3 millones de dólares de alquiler base anualmente, lo que equivale a una tasa de aproximadamente 14,52 dólares por pie cuadrado. El contrato de arrendamiento también incluía disposiciones para aumentos de alquiler anuales del 2,25%.
3. NTT – Quincy, Washington
NTT, una subsidiaria de Nippon Telegraph and Telephone Corporation con sede en Tokio, Japón, es el único inquilino que alquila tres centros de datos shell con energía ubicados en 525 D Street Northwest en Quincy, condado de Grant, Washington. Estas instalaciones, que comprenden un total de 206,688 pies cuadrados en una parcela de terreno de 82,3 acres, están situadas aproximadamente a 120 millas al este del centro de Seattle, Washington.
NTT firmó un contrato de arrendamiento triple neto de 15 años, comprometiéndose inicialmente a pagar $3,8 millones de alquiler base anualmente, lo que equivale a una tasa de $18,39 por pie cuadrado. El contrato de arrendamiento también incluía provisiones para aumentos de alquiler del 1,6% anual. Según una tasación realizada en estas propiedades de cubierta eléctrica, se determinó que el alquiler de mercado era de $21,00 por pie cuadrado.
Costos de construcción de centros de datos Powered Shell
Los centros de datos shell con tecnología, incluido el costo del terreno, generalmente representan 10% a 20% del costo total de un centro de datos completamente equipado. El precio del terreno oscila entre 25 y 75 dólares por pie cuadrado bruto. Además, el costo de construcción de la estructura del edificio oscila entre $80 y $200 por pie cuadrado. Por lo tanto, el gasto total para construir un centro de datos shell eléctrico oscila entre $105 y $275 por pie cuadrado bruto.
Fuente: Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT). Cartera de Atlantic Powered Shell en Sterling, Virginia.
Los desarrolladores que invierten en estos shells motorizados normalmente logran un rendimiento no apalancado sobre el costo que oscila entre el 6,5% y el 8,0%.
Ejemplo de costos de construcción: Amazon Web Services (AWS)
Amazon Web Services (AWS) opera dos centros de datos shell de un solo piso ubicados en West Severn Way en Sterling, condado de Loudoun, Virginia, que comprenden un total de 297,160 pies cuadrados netos rentables (NRSF). La construcción de estas instalaciones motorizadas costó 76,9 millones de dólares, lo que equivale a 258,9 dólares por pie cuadrado.
Más allá de la construcción inicial, AWS realizó importantes inversiones para actualizar estos shells potenciados y convertirlos en centros de datos totalmente operativos, adaptados a sus necesidades específicas:
- AWS invirtió $386,3 millones, equivalente a $1300 por pie cuadrado, en mejoras permanentes que incluyen sistemas HVAC, conectividad de fibra, baterías UPS y generadores de respaldo.
En total, AWS invirtió 594,3 millones de dólares, equivalente a 2000 dólares por pie cuadrado, para transformar completamente las carcasas eléctricas en instalaciones de centros de datos tecnológicamente avanzadas.
Este ejemplo de AWS muestra que la inversión inicial en shell potenciado representó solo el 13 % de los [costos de construcción y desarrollo del centro de datos] totales de AWS (/articulos/how-much-does-it-cost-to-build-a-data-center/). Además, si se consideran únicamente los costos de las mejoras permanentes, la carcasa eléctrica inicial representó solo el 20% de estos gastos.
Valoración y tendencias del mercado de los centros de datos Powered Shell
Históricamente, los precios de venta de los centros de datos shell accionados han oscilado entre $150 y $450 por pie cuadrado, con tasas de capitalización promedio entre el 4% y el 6,5%. Estas valoraciones están influenciadas por varios factores, incluidas las tasas de interés, la calidad de la propiedad, la ubicación de la propiedad, la duración del arrendamiento y la solvencia crediticia del inquilino, entre otros.
Entre los compradores clave de centros de datos shell potenciados se encuentran Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), Digital Core REIT, Keppel DC REIT, Mapletree Industrial Trust (MIT) y CapitaLand Ascendas REIT.
Para obtener métricas financieras detalladas sobre transacciones específicas de centros de datos Powered Shell en los últimos años, consulte el informe Centros de datos: transacciones de fusiones y adquisiciones precedentes de Centro Infra.
