Vertical Bridge vs Everest: A Tower Land Aggregation Dispute

Se está gestando una disputa legal entre las principales empresas de torres, Vertical Bridge REIT, la cuarta empresa de torres más grande de Estados Unidos, y su competidor, Everest Infrastructure Partners (incluido EIP Holdings II). La acción ha sido iniciada por Vertical Bridge, una empresa de cartera de DigitalBridge, en el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Oeste de Pensilvania (Pittsburgh), alegando violaciones de la Ley de Defensa de Secretos Comerciales de 2016. Esta ley está diseñada para proteger a las empresas de la competencia desleal. El caso, presentado el 8 de junio de 2023, subraya la creciente importancia y las controversias que rodean la práctica comercial conocida como “agregación de terrenos de torres” dentro de la industria de las torres de telefonía celular.

Vertical Bridge está demandando a Everest Infrastructure por publicidad falsa, violación de las leyes federales y estatales sobre secretos comerciales, enriquecimiento injusto, interferencia ilícita con relaciones contractuales existentes y futuras y competencia desleal, todo en el contexto de la agregación de terrenos de torres.

Profundice en este intrigante caso mientras Centro Infra examina las acusaciones presentadas por Vertical Bridge contra Everest Infrastructure, arrojando luz sobre las prácticas competitivas dentro de la industria de las torres de telefonía celular.

Operaciones y Gestión de la Torre del Puente Vertical

Con sede en Boca Raton, Florida, Vertical Bridge tiene la cuarta mayor participación de mercado en la industria de torres de telecomunicaciones de EE. UU. Su cartera comprende más de 500.000 sitios, que incluyen más de 11.000 torres de transmisión de radio y televisión, de propiedad y arrendadas. La empresa genera ingresos alquilando espacio en torres a proveedores de servicios inalámbricos nacionales, como Verizon, T-Mobile, AT&T y DISH, junto con estaciones de radio y televisión y entidades gubernamentales.

En cuanto a las torres de telecomunicaciones, Vertical Bridge normalmente es propietario de la torre y tiene un arrendamiento o una servidumbre para el inmueble en el que se ubica la torre, también conocido como arrendamiento de terreno. Cada torre, con sus múltiples inquilinos y contratos de arrendamiento a largo plazo, representa millones de dólares en valor para Vertical Bridge.

Selección y gestión de torres

Las ubicaciones de las torres de Vertical Bridge se seleccionan en función de varios factores, principalmente la confiabilidad de la red para sus inquilinos. La empresa tiene relaciones contractuales a largo plazo con propietarios en todo el país, lo que permite a Vertical Bridge instalar y operar torres en su propiedad a cambio de un alquiler (en el caso de un arrendamiento) u otra forma de pago (en el caso de una servidumbre).

Los costos de gestión y operación de las torres ascienden a decenas de miles de dólares al año. La construcción de una torre, que muchas veces lleva varios meses, puede costar más de 500.000 dólares.

Preferencias de inquilinos y contratos de puente vertical

La instalación de equipos de inquilinos en torres es un proceso que requiere mucho tiempo y es costoso. Una vez que los inquilinos se establecen en una torre de Puente Vertical, generalmente prefieren permanecer allí durante décadas para garantizar un servicio ininterrumpido a sus clientes. En consecuencia, Vertical Bridge obtiene arrendamientos o servidumbres a largo plazo, que a menudo abarcan más de 20 años, con los propietarios.

Muchos de los contratos de Vertical Bridge incluyen un derecho de preferencia (ROFR), así como disposiciones de no interferencia y consentimiento para la cesión. Estos contratos también contienen términos de precios confidenciales e información sobre la estructura de precios, como detalles sobre los pagos de alquiler y los aumentos periódicos de los pagos de alquiler, comúnmente conocidos como escaleras mecánicas.

Esquema de Everest Infrastructure: un competidor directo

Everest Infrastructure, un competidor directo de Vertical Bridge con sede en Pittsburgh, opera de una manera poco convencional dentro de la industria de infraestructura de telecomunicaciones. A diferencia de otras empresas, Everest se involucra en una forma extrema de estrategia comercial conocida como “agregación de terrenos en torres”, “agregación de torres” o “agregación de arrendamiento de terrenos”. Esta estrategia implica prácticas cuestionables, incluida la apropiación ilegal de secretos comerciales, para interferir con los contratos de Vertical Bridge, aumentando así su participación de mercado.

Antecedentes de las supuestas prácticas desleales del Everest

Everest Infrastructure está acusada de idear e implementar un plan inapropiado multimillonario que abarca varios estados, supuestamente destinado a mejorar ilícitamente su participación de mercado a expensas de Vertical Bridge.

Curiosamente, este no es el primer encuentro con la controversia en el Everest. El personal clave, incluido el director ejecutivo de Everest, Matt Newton, y el asesor general, John Lemmon, operaron anteriormente una empresa llamada TriStar Investors. En 2012, TriStar fue demandada por American Tower (NYSE: AMT), la empresa de infraestructura de telecomunicaciones más grande del mundo, por prácticas comerciales ilegales similares. Después del litigio, TriStar cesó sus operaciones y sus directores fundaron el Everest, aparentemente perpetuando sus planes anteriores.

En la actualidad, la polémica estrategia del Everest apunta a las principales empresas de infraestructura de telecomunicaciones de Estados Unidos, incluida Vertical Bridge, lo que sugiere un impacto potencialmente más amplio en la industria de las torres en su conjunto.

Cómo funciona el Everest

El Everest apunta a torres sujetas a arrendamientos de terrenos que expirarán pronto, específicamente aquellas a las que les quedan menos de 10 años. Luego solicita a los propietarios que compartan la información confidencial y protegida por secretos comerciales de Vertical Bridge, prometiéndoles un porcentaje de los ingresos que Everest supuestamente recibiría de los inquilinos si reemplazara a Vertical Bridge. Everest utiliza los secretos comerciales malversados para formular una oferta diseñada para socavar el derecho de preferencia (ROFR) de Vertical Bridge, violar sus derechos de no interferencia y contravenir sus derechos de consentimiento para la cesión.

Para ilustrar cómo funciona este esquema, considere el siguiente ejemplo: Everest apunta a un propietario de Vertical Bridge, lo convence de compartir los términos confidenciales del arrendamiento de Vertical Bridge y luego elabora una oferta para comprar los derechos de arrendamiento del propietario por un pago global sustancial al cierre. Además, proponen una tarifa de alquiler mensual en el futuro que sea de 5 a 10 veces mayor que el alquiler actual que paga Vertical Bridge, además de la promesa de pagar al propietario el 50% de los ingresos del Everest por los arrendamientos de los inquilinos.

Implicaciones de las prácticas del Everest

Las tácticas del Everest pusieron al Puente Vertical en una posición desafiante. La empresa debe intentar igualar la oferta del Everest, lo que sería imposible debido al reparto inmediato de los ingresos existentes, o permitir que su competidor se convierta en su propietario. Si Everest reemplazara a Vertical Bridge, este último tendría que incurrir en costos y esfuerzos significativos para abandonar su sitio actual y reubicar a los inquilinos en un nuevo sitio.

Además, el plan del Everest podría causar un daño significativo a Vertical Bridge, incluida la pérdida de participación de mercado, la depreciación del valor de los secretos comerciales, daños a la reputación y mayores costos operativos. Los propietarios también pueden verse afectados, perdiendo potencialmente valiosos derechos de arrendamiento a cambio de las ilusorias promesas del Everest de ingresos futuros.

Resumen de cargos legales contra la infraestructura del Everest

El siguiente es un resumen de los siete cargos legales que Vertical Bridge ha presentado contra Everest Infrastructure, detallando acusaciones que van desde publicidad falsa y apropiación indebida de secretos comerciales hasta enriquecimiento injusto, interferencia ilícita con contratos y competencia desleal.

Cargo I: Everest está acusado de publicidad engañosa en virtud de la Ley Lanham, que involucra ofertas engañosas (por ejemplo, participación en los ingresos ilusoria) y tergiversaciones sobre los servicios de Vertical Bridge.
Cargo II: Según la Ley Federal de Defensa de Secretos Comerciales, se alega que Everest se ha apropiado indebidamente de la información de precios de secretos comerciales de Vertical Bridge.
Cargo III: El Everest enfrenta acusaciones similares en virtud de la Ley Uniforme de Secretos Comerciales de Pensilvania por inducir a los propietarios a revelar los secretos comerciales de Vertical Bridge.
Cargo IV: Everest está acusado de enriquecimiento injusto a partir de la apropiación indebida de los secretos comerciales de Vertical Bridge, lo que lleva a ofertas personalizadas que socavan los derechos de Vertical Bridge.
Cargo V: Vertical Bridge alega que Everest ha interferido con sus relaciones contractuales existentes, induciendo violaciones de secretos comerciales y asignaciones de contratos no consentidas.
Cargo VI: Vertical Bridge afirma que Everest interfirió con posibles renovaciones de contratos, utilizando información malversada y tergiversaciones.
Cargo VII: Vertical Bridge afirma que Everest participó en competencia desleal al utilizar información confidencial para obtener una ventaja competitiva e interferir con contratos existentes y futuros.

En general, Vertical Bridge quiere que Everest rinda cuentas de las ganancias de sus supuestas actividades ilícitas y que ponga fin a la competencia desleal, la apropiación indebida de secretos comerciales y la interferencia contractual. Además, solicitan todos los daños y perjuicios pertinentes, lucro cesante, devolución de las ganancias del Everest, costas judiciales, honorarios de abogados e intereses.

Inicialmente, el caso ha sido asignado al programa Resolución alternativa de disputas (ADR) del Distrito Oeste de Pensilvania. Este proceso puede abarcar negociación, mediación y arbitraje, antes de pasar al juicio.