Vertical Bridge REIT, LLC, la cuarta empresa independiente de torres más grande en los Estados Unidos, que cuenta con el respaldo de DigitalBridge a través de su fondo de capital privado insignia, DigitalBridge Partners II (DBP II), anunciado hoy que ha completado una titulización respaldada por activos, emitiendo 1.368 millones de dólares en notas sobre ingresos de torres a través de la entidad VB-S1 Issuer, LLC. Específicamente, la titulización, conocida como Vertical Bridge Series 2022-1, está garantizada por una cartera de 3.526 torres en los 50 estados.
En general, Vertical Bridge posee y alquila más de 9.000 torres en todo Estados Unidos. Además, incluyendo todos los sitios que admiten implementaciones de redes inalámbricas, la cartera de Vertical Bridge comprende más de 318.000 sitios propios o arrendados, que incluyen sitios de torres, azoteas, vallas publicitarias, accesorios de servicios públicos y tiendas de conveniencia, entre otros.
Securitización de la torre del Puente Vertical – Serie 2022-1
La titulización de torres de Vertical Bridge por valor de 1.368 millones de dólares es la séptima y mayor financiación de valores respaldados por activos (ABS) de la empresa. En particular, esta titulización de torres incluye las siguientes tres series y cuatro clases de pagarés:
| Clase | Director | Tasa de interés | Reembolso* | Calificación |
| C-2-I | 462 millones de dólares | — | 5,5 años | A2/A |
| C-2-II | 462 millones de dólares | — | 10 años | A2/A |
| D | 202 millones de dólares | — | — | BBB- |
| F | 242 millones de dólares | — | — | BB- |
| Totales | 1.368 millones de dólares | 3,915% | 7 años | — |
*Fecha de pago prevista. Calificaciones de Moody’s/Fitch.
En conjunto, la emisión de Vertical Bridge logró un rendimiento total combinado de 3,915% con un plazo promedio de 7 años. En particular, los bonos sénior con calificación A se cotizaron con una división entre plazos de 5,5 y 10 años.
Además, la emisión de Vertical Bridge incluyó una nota de financiación variable (VFN) clase C-1 con un compromiso máximo de 80 millones de dólares. Sin embargo, al cierre de la emisión, el VFN no estaba dispuesto, reflejando un saldo cero. Finalmente, la emisión de Vertical Bridge también involucró una clase R, por un importe de 51,9 millones de dólares en forma de interés de retención de riesgo de crédito horizontal.
Colateral de los Bonos Titulizados – Vertical Bridge Towers
La titulización respaldada por activos de Vertical Bridge por valor de 1.368 millones de dólares está garantizada por una cartera de 3.526 torres en Estados Unidos. En agregado, la cartera cuenta con 5.772 arrendamientos de inquilinos, lo que implica un ratio de tenencia de 1,64x.
Geográficamente, la mayor concentración de la cartera por estado es Texas, que representa ~9,0% del flujo de efectivo neto de tasa de ejecución anualizada (ARRNCF) en los sitios de las torres.
Inquilinos
De los 5.772 arrendamientos de inquilinos dentro de la cartera de Vertical Bridge, los ingresos se pueden descomponer de la siguiente manera:
- Cliente: El 86,3% de los ingresos por tasa de ejecución anualizada (ARRR) provienen de inquilinos de proveedores de servicios inalámbricos. Mientras que el 9,5% del ARRR proviene de inquilinos de transmisión
- Crédito: El 72,3% del ARRR proviene de inquilinos con grado de inversión
Además, estos arrendamientos de inquilinos tienen escaleras mecánicas anuales promedio ponderadas de ~2,6%. Además, esta cartera ofrece un plazo de arrendamiento restante actual promedio ponderado de 4,8 años y un plazo de arrendamiento restante final, incluidas las renovaciones, de 23,3 años. Finalmente, T-Mobile US, el mayor inquilino de la cartera, representa el 29,4% del ARRR y tiene calificación de grado de inversión.
Finanzas
La cartera de Vertical Bridge genera un flujo de caja neto a tasa de ejecución anualizada (ARRNCF) de 115,5 millones de dólares. De hecho, esto implica un rendimiento de la deuda del 8,4% sobre los 1.368 millones de dólares de financiación retirada de Vertical Bridge.
Uso de los ingresos
Los ingresos de la titulización respaldada por activos se utilizarán para pagar la deuda existente de Vertical Bridge, es decir, las Notas Serie 2018-1 y 2020-1. Además, los ingresos de la titulización respaldarán el crecimiento de la cartera de infraestructura de torres del Puente Vertical.
Inversores
La cartera de pedidos final de Vertical Bridge tenía 43 inversores, incluidos 26 inversores recurrentes y 17 nuevos inversores. Como ejemplos, los tenedores actuales de notas de ingresos de torres anteriores de Vertical Bridge incluyen varios fondos mutuos de American Century Investments, Manning & Napier, PIMCO, USAA y Victory Capital.
Asesor de transacciones
La titulización de torres de Vertical Bridge por valor de 1.368 millones de dólares involucró a la siguiente institución financiera:
- Agente Estructurante: Barclays
Recapitalización de acciones – Puente vertical
En octubre de 2021, DigitalBridge, invirtiendo a través de DigitalBridge Partners II (DBP II), cerró su recapitalización accionaria de Vertical Bridge, asegurando una participación controladora en el negocio. En ese momento, la unidad de infraestructura de Goldman Sachs Asset Management, Jordan Company, así como Stonepeak Infrastructure Partners, abandonaron su participación en Vertical Bridge.
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